公司實(shí)際業(yè)務(wù)，關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房屋轉(zhuǎn)自用并辦理產(chǎn)權(quán)證后再出售相關(guān)土增稅問(wèn)題總結(jié)，給擬辦理同類(lèi)業(yè)務(wù)的小伙伴們以參考。

業(yè)務(wù)背景：集團(tuán)公司旗下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司，2015年投資建設(shè)商業(yè)寫(xiě)字樓一棟，2020年轉(zhuǎn)為自用并辦理產(chǎn)權(quán)證至公司名下，2023年出售。

1、房開(kāi)企業(yè)開(kāi)發(fā)房產(chǎn)轉(zhuǎn)自用時(shí)是否需要進(jìn)行土增稅清算，是否繳納土增稅？

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（二）項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。根據(jù)以上文件，轉(zhuǎn)自用時(shí)不進(jìn)行土增稅清算，不需繳納土增稅。

2、轉(zhuǎn)為自用并辦理房屋產(chǎn)權(quán)證后再出售計(jì)算土增稅時(shí)可否享受附加扣除？

根據(jù)稅局答復(fù)，房開(kāi)企業(yè)將房產(chǎn)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)（已辦理相關(guān)權(quán)屬證）或已使用（包括自用、出租等）年限在一年以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定征收土地增值稅，不能享受附加扣除。

3、計(jì)算土增稅時(shí)收入與扣除額怎么確定？

（1）收入的確定：根據(jù)稅務(wù)部門(mén)要求需由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，并出具評(píng)估報(bào)告，采取成交價(jià)格與評(píng)估價(jià)格孰高原則確定收入。

（2）扣除金額的確定：

①由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房屋重置成本報(bào)告，扣除金額=重置成本*成新率+對(duì)應(yīng)的分?jǐn)偤玫耐恋爻杀荆ǔ鲎尳?契稅）+評(píng)估費(fèi)+城建稅+教育費(fèi)附加+地方教育費(fèi)附加+印花稅

②不能提供重置成本但能提供全部建造成本發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

4、應(yīng)納土增稅的計(jì)算

依據(jù)上述稅務(wù)部門(mén)認(rèn)可的收入和扣除額計(jì)算出增值額，根據(jù)增值額查找相應(yīng)的稅率及系數(shù)，應(yīng)納稅額＝增值額*稅率-扣除額*速算扣除系數(shù)計(jì)算即可。