合同暗藏貓膩

合同暗藏貓膩，變相兜售人防車位，開(kāi)發(fā)商在人防車位的建設(shè)、管理和使用上“打擦邊球”，卻坑苦了業(yè)主。市民林先生2015年初在購(gòu)房時(shí)就與小區(qū)開(kāi)發(fā)商簽訂了車位使用合同。

“當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商直接打出了買房送車位的旗號(hào)，還簽訂了車位使用合同，使用期限與土地使用年限相同，等于省了一個(gè)買車位的錢?！绷窒壬榻B，盡管心里還是有點(diǎn)打鼓，擔(dān)心未來(lái)會(huì)產(chǎn)生一些“扯皮”的事情，“但我算了一筆賬，我們小區(qū)租車位的話一年大概4000元，30年就是十幾萬(wàn)元，這樣算下來(lái)還是很劃算的，好些業(yè)主沖這買的房子。”

那么，開(kāi)放商與業(yè)主的地下車位協(xié)議是如何簽訂的呢？

根據(jù)顧先生等人提供的《車位使用合同》顯示，“使用期限以土地年限為限，該車位不收取租賃費(fèi)亦不得轉(zhuǎn)讓”。該小區(qū)住宅土地使用年限為70年，即意味著車位使用期限也是70年。

《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程建設(shè)和平時(shí)使用的管理做了專門規(guī)定，特別強(qiáng)調(diào)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開(kāi)放，出租的租賃期限不得超過(guò)三年，不得將停車位出售、附贈(zèng)。開(kāi)發(fā)商將人防區(qū)域停車位以70年使用期限簽給業(yè)主顯然不符合規(guī)定。

尋求法院，搭建溝通平臺(tái)

2020年，該小區(qū)開(kāi)發(fā)商經(jīng)債權(quán)人申請(qǐng)被江蘇省常州市天寧區(qū)人民法院依法受理破產(chǎn)清算。企業(yè)破產(chǎn)管理人在履職過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，林先生等9位業(yè)主“購(gòu)買”、“獲贈(zèng)”的車位系人防車位，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)對(duì)上述車位進(jìn)行處置，依法需將相關(guān)人防車位收回，補(bǔ)償方式為由業(yè)主作為普通債權(quán)人進(jìn)行申報(bào)。得知這一消息的業(yè)主們頓時(shí)懸了心，為維護(hù)自身權(quán)益，他們多次找到天寧區(qū)法院、鄭陸鎮(zhèn)政府及物業(yè)管理人反映情況。

承辦法官查熙迪在接到林先生等人的情況反映后，立即著手進(jìn)行調(diào)查，他發(fā)現(xiàn)從林先生提供的《車位使用合同》來(lái)看，開(kāi)發(fā)商未在合同中明確車位屬性，合同約定70年使用期限有變相兜售人防車位之嫌?，F(xiàn)該企業(yè)已進(jìn)入破產(chǎn)程序，要妥善解決這一問(wèn)題，法官深知僅以法院一家之力很難推動(dòng)。

在案件辦理過(guò)程中，天寧法院在協(xié)調(diào)破產(chǎn)管理人加大對(duì)開(kāi)發(fā)商資料數(shù)據(jù)檢索、復(fù)核校對(duì)的同時(shí)，積極爭(zhēng)取屬地政府鄭陸鎮(zhèn)政府支持，鄭陸鎮(zhèn)政府成立了工作專班，搭建起溝通平臺(tái)，多次組織業(yè)主開(kāi)展座談，聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，及時(shí)反饋處置進(jìn)度，平復(fù)情緒，保障了案件平穩(wěn)推動(dòng)。同時(shí)，在與市區(qū)兩級(jí)人防部門溝通過(guò)程中，找出問(wèn)題的所在，本著最大程度減少破產(chǎn)案件對(duì)民生問(wèn)題的不利影響，借助府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制，有效形成政府、法院、管理人“三點(diǎn)一線”的信息共享和工作互通網(wǎng)聯(lián)，為業(yè)主迫在眉睫的車位合法有序使用探索合理解決方案，從而快速解決小區(qū)業(yè)主的“急難愁盼”。

心中的一塊大石頭也終于落地了！

付出總有回報(bào)。在天寧法院指導(dǎo)與監(jiān)督下，在鄭陸鎮(zhèn)政府及其物業(yè)管理科、鄭陸鎮(zhèn)司法所、物業(yè)公司等相關(guān)單位的支持和幫助下，經(jīng)與相關(guān)業(yè)主數(shù)輪協(xié)商后，最終確定了采用尚未出售的車位進(jìn)行使用權(quán)調(diào)換的解決方案，相關(guān)業(yè)主按照公開(kāi)、公平、公正的程序，通過(guò)大家同意的簽到抓鬮、現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式選取交付車位。

工作人員向業(yè)主詳細(xì)介紹車位調(diào)換工作思路及具體流程。

2022年8月12日下午，民二庭庭長(zhǎng)孫曉星與查熙迪法官前往鄭陸鎮(zhèn)司法所，與鄭陸鎮(zhèn)黨委副書(shū)記黃佳清共同主持了車位搖號(hào)儀式。儀式現(xiàn)場(chǎng)，孫曉星庭長(zhǎng)、查熙迪法官就業(yè)主關(guān)心的問(wèn)題與疑問(wèn)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)解釋與答疑，消除了業(yè)主的疑慮。

“從今天開(kāi)始，終于可以安心的使用車位了，我心中的一塊大石頭也終于落地了！”選到心儀車位的林先生長(zhǎng)舒了一口氣。

“本次車位搖號(hào)儀式解決了業(yè)主急難愁盼的難題，不僅是我院府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制下取得的又一具體成果，也是我院開(kāi)展“為群眾辦實(shí)事示范法院”創(chuàng)建活動(dòng)的一個(gè)縮影?！背修k法官查熙迪介紹道，“今年以來(lái)，我院在推進(jìn)示范法院創(chuàng)建工作的同時(shí)，結(jié)合市法院“五大行動(dòng)”工作部署，充分發(fā)揮審判職能解難紓困作用，切實(shí)為群眾解決了一批“急難愁盼”問(wèn)題?！睒?shù)高千尺，根植沃土。

天寧法院將繼續(xù)以“為群眾辦實(shí)事示范法院”創(chuàng)建工作為抓手，努力把好事辦實(shí)，把實(shí)事辦好，辦到群眾心坎上，用實(shí)際行動(dòng)踐行“我為群眾辦實(shí)事”，努力守護(hù)好公平正義的最后一公里。