part.1

大致經(jīng)歷

公元1959小區(qū)由東旭投資建設(shè)，共含地下人防停車位200個，初期由美城進行物業(yè)管理。

2012年，市物價局對該小區(qū)物業(yè)服務(wù)費試行標準進行了批復(fù)，規(guī)定了停車費收費金額，同時規(guī)定收取的停車費要單獨列賬，為小區(qū)業(yè)主服務(wù)。

2016年小區(qū)業(yè)委會成立。2017年1月，業(yè)委會解聘美城，自行管理小區(qū)物業(yè)。2017年3月15日，業(yè)委會開始對地下停車位進行收費。

2018年撫州市人防辦向業(yè)委會頒發(fā)了人防工程平時使用證。

2019年，東旭、美城向臨川區(qū)人民法院提起訴訟，要求業(yè)委會支付2017年3月15日之后的人防車位租金損失，按每個車位每月200元計算至停止侵害為止。被駁回上訴。

2020年，東旭、美城不服判決，向撫州市中級人民法院提起上訴，被駁回上訴。

part.2

法院審理依據(jù)

法院認為，本案的爭議焦點是案涉地下人防車位平時的使用管理和收益歸誰所有？

（1）關(guān)于案涉地下人防車位的性質(zhì)和特點。

法院認為，地下人防車位的性質(zhì)和特點有：其是依附結(jié)建式人防工程修建而來，是住宅建筑必備的附屬公用配套設(shè)施，屬于從物依附于住宅建筑，不占有土地容積率，所占空間屬于住宅建筑物地表使用權(quán)的合理適度延伸使用范圍。本案中訴爭的東旭1號(公元1959)小區(qū)的地下人防車位也具有以上性質(zhì)和特征。

（二）關(guān)于開發(fā)商將房屋出售給業(yè)主后，地下人防車位的投資者身份是否發(fā)生了變化。

法院認為，開發(fā)商作為人民防空工程建設(shè)的初始投資者，其投資者身份是會隨著房屋的售出理應(yīng)轉(zhuǎn)移且實際轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主。理由如下：

（1）房地產(chǎn)權(quán)的形式和特點較為特別，房依地存，地為房載，地轉(zhuǎn)房隨，房轉(zhuǎn)地隨，房地一體。結(jié)建式人防工程所依附的土地與相關(guān)建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地同一，也具有以上特點。

（2）案涉人防車位是業(yè)主共有的“共有部分”、“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施”以及“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位”。故，開發(fā)商出售了地面建筑物之后，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并處分，該土地使用權(quán)適度的延伸附著物(即業(yè)主共有的地下人防車庫)也理應(yīng)一并處分轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主。

（3）開發(fā)商最初投資修建案涉地下人防車位時，其已經(jīng)將修建成本納入了建設(shè)項目的總成本之中。在業(yè)主支付對價購買了開發(fā)商建造的地面住宅建筑之后，地下人防車位因其特定的性質(zhì)和特點，其投資主體也相應(yīng)發(fā)生了變化，業(yè)主即成為了地下人防車位法律意義上的投資者。

（4）國家對人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠，配套的結(jié)建人防工程是國家強制性要求，屬于國防工程，也屬于社會公益設(shè)施。在開發(fā)商出售完房屋后，平時使用管理的主體實際就是全體業(yè)主或者受業(yè)主委托的物業(yè)

（三）關(guān)于商品房買賣合同中對于地下人防車位相關(guān)權(quán)益約定的格式條款是否有效。

即便認為商品房買賣合同中約定了地下人防車位歸開發(fā)商所有，即“地下停車場由出賣人出資建設(shè)，其所有權(quán)、使用權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)歸出賣方所有”的條文約定涵蓋了案涉人防車位，但是開發(fā)商隱瞞了案涉車位的人防工程屬性，買受人并不知情，且開發(fā)商以這種格式條款的方式約定相關(guān)權(quán)益，甚至欲將依附屬于國家資產(chǎn)的人防工程而建的人防車位的所有權(quán)直接約定為開發(fā)商所有，違反了相關(guān)法律的強制性規(guī)定，故該條款也是無效條款。

（四）關(guān)于美城公司的訴訟主體資格。

物業(yè)公司不是案涉人防車位的初始投資人，也不是現(xiàn)在的實際使用管理和收益者，其與本案的訴求沒有利益關(guān)系，故美城公司不具有本案的訴訟主體資格。

綜上，根據(jù)相關(guān)法律，法院認為，因案涉地下人防車位固有的性質(zhì)和特點，其投資主體會隨著房屋的售出而實際地發(fā)生轉(zhuǎn)移，其后續(xù)的實際投資者以及平時使用管理和收益者應(yīng)是全體業(yè)主。上訴人東旭公司與美城公司的上訴理由均不能成立，不予采納。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予以維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。

part.3

主任有話說

據(jù)小區(qū)業(yè)委會朱主任介紹：

開發(fā)商等到入住的業(yè)主人數(shù)多了以后，就開始集中統(tǒng)一出售地下車庫。而根據(jù)法律規(guī)定，人防工程屬于國防資產(chǎn)，不能夠出售。

2013年小區(qū)開始維權(quán)。在查看小區(qū)相關(guān)合同時，他們發(fā)現(xiàn)人防工程建設(shè)總成本已經(jīng)納入整個小區(qū)項目總成本，所以就號召小區(qū)業(yè)主把車開進地下人防車位維權(quán)。

由于需要聘請保安行管理和清潔，17年3月起每個月向需要地下人防車位的業(yè)主收60元的包月停車費。

“只要業(yè)主和業(yè)委會齊心協(xié)力，就沒有干不成的事。”