2021年8月12日，深圳市住房和建設(shè)局聯(lián)合深圳市規(guī)劃和自然局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)對住宅類歷史遺留違法建筑交易查處的通知》[深建字（2021）137號]，通知明確將防范城市更新過程中回遷房、安置房炒作，且城市更新市場主體與未經(jīng)核實確認(rèn)的物業(yè)權(quán)利人簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的，城市更新局將不予備案。此舉對深圳市回遷房指標(biāo)市場造成了極大的沖擊，在行政機(jī)關(guān)嚴(yán)厲打擊炒作回遷房指標(biāo)、安置房行為的情況下，拆遷補(bǔ)償權(quán)益受讓人能否實際取得合同約定的權(quán)利將存在現(xiàn)實障礙，預(yù)計法院未來將會受理大量以回遷房指標(biāo)、安置房為轉(zhuǎn)讓標(biāo)的的轉(zhuǎn)讓合同糾紛。對于該轉(zhuǎn)讓行為，合同效力至關(guān)重要，但現(xiàn)行法律及相關(guān)政策均未明確規(guī)定拆遷補(bǔ)償權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同的效力，因此，關(guān)于拆遷補(bǔ)償權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同的效力往往會成為案件的爭議焦點。此外，在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容為回遷房指標(biāo)、安置房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下，因涉及不動產(chǎn)物權(quán)變更，法院對于拆遷補(bǔ)償權(quán)益受讓人要求確認(rèn)房屋所有權(quán)、變更產(chǎn)權(quán)登記的訴求，現(xiàn)有案例呈現(xiàn)差異化的處理方式。因此，本文擬從司法實踐的角度，探究司法機(jī)關(guān)對于拆遷補(bǔ)償權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同效力以及拆遷補(bǔ)償權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同項下不動產(chǎn)物權(quán)變動問題的裁判態(tài)度與觀點，以期為實務(wù)提供借鑒與參考。

01

《中華人民共和國民法典》

第一百五十三條 違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。   

違背公序良俗的民事法律行為無效。

第一百五十四條 行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。

第五百四十五條 債權(quán)人可以將債權(quán)的全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但是有下列情形之一的除外：（一）根據(jù)債權(quán)性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓；（二）按照當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓；（三）依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。  

當(dāng)事人約定非金錢債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的，不得對抗善意第三人。當(dāng)事人約定金錢債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的，不得對抗第三人。

第五百八十條 當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以請求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未請求履行。   

有前款規(guī)定的除外情形之一，致使不能實現(xiàn)合同目的的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但是不影響違約責(zé)任的承擔(dān)。

02

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》

第三十條 區(qū)城市更新部門負(fù)責(zé)對物業(yè)權(quán)利人更新意愿進(jìn)行核實。屬于本條例第二十五條第一款第三項規(guī)定情形的，區(qū)城市更新部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)權(quán)利人更新意愿核實階段組織區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)、轄區(qū)街道辦事處和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位對歷史違建物業(yè)權(quán)利人進(jìn)行核實，由經(jīng)核實的物業(yè)權(quán)利人與市場主體簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議。

第六十五條 違反本條例第三十條規(guī)定，市場主體與未經(jīng)核查確認(rèn)的物業(yè)權(quán)利人簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的，由區(qū)城市更新部門給予警告，并責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五十萬元以上一百萬元以下罰款。

03

《關(guān)于加強(qiáng)對住宅類歷史遺留違法建筑交易查處的通知》

三、城市更新項目納入更新單元計劃前，各區(qū)政府應(yīng)按規(guī)定組織開展住宅類歷史遺留違法建筑物業(yè)權(quán)利人核實工作；對未開展物業(yè)權(quán)利人核實且尚未確認(rèn)實施主體的更新項目，由各區(qū)政府在本通知發(fā)布之日起6個月內(nèi)組織補(bǔ)充開展物業(yè)權(quán)利人核實，防范城市更新過程中回遷房炒作。城市更新市場主體與未經(jīng)核實確認(rèn)的物業(yè)權(quán)利人簽訂的搬遷補(bǔ)償協(xié)議不予備案。

四、土地整備項目在區(qū)政府審批實施方案前應(yīng)開展住宅類歷史遺留違法建筑物業(yè)權(quán)利人核實工作；對已完成實施方案審批的土地整備項目，由各區(qū)政府在本通知發(fā)布之日起6個月內(nèi)組織補(bǔ)充開展物業(yè)權(quán)利人核實，防范土地整備過程中安置房炒作。除本通知發(fā)布前已公示的補(bǔ)償安置協(xié)議外，與未經(jīng)核實確認(rèn)的物業(yè)權(quán)利人簽訂的補(bǔ)償安置協(xié)議不予備案。

十、各相關(guān)部門要密切協(xié)同、加強(qiáng)聯(lián)動，形成查處合力，對住宅類歷史遺留違法建筑交易行為，發(fā)現(xiàn)一起，查處一起，曝光典型案件，發(fā)揮警示和震懾作用；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

【裁判要旨】拆遷補(bǔ)償權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同并未違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制規(guī)定，拆遷補(bǔ)償權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵照合同約定履行。拆遷補(bǔ)償權(quán)益出讓人和受讓人實質(zhì)形成涉案房產(chǎn)的買賣合同關(guān)系，在受讓人已實際占有使用房產(chǎn)、已付清全部房款且具備購房資格的情況下，受讓人有權(quán)要求出讓人辦理過戶手續(xù)。但因拆遷補(bǔ)償權(quán)益出讓人尚未辦理回遷房產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)由開發(fā)主體為拆遷補(bǔ)償權(quán)益出讓人辦理回遷房產(chǎn)權(quán)登記后，再由拆遷補(bǔ)償權(quán)益出讓人限期將回遷房產(chǎn)權(quán)過戶登記至拆遷補(bǔ)償權(quán)益受讓人名下。

【案 例  一】秦樹斌、郭轉(zhuǎn)娣房屋買賣合同糾紛

【審理法院】廣東省深圳市中級人民法院

【案       號】（2018）粵03民終10838號

【案情簡介】2010年3月25日，郭轉(zhuǎn)娣（以下統(tǒng)稱“被告”）與華潤公司、大沖公司簽訂了合同編號為C3-080的《安置補(bǔ)償協(xié)議》。合同中載明被告可獲得回遷自住區(qū)A區(qū)的住宅建筑面積共計1430平方米，包括A戶型復(fù)式約275平方米1套、B1戶型四房二廳二衛(wèi)4套、C戶型三房二廳二衛(wèi)3套、E戶型二房二廳一衛(wèi)1套。2014年9月14日，秦樹斌（以下統(tǒng)稱“原告”）與被告、劉志森簽訂了《南山區(qū)××舊村村民物業(yè)拆遷安置補(bǔ)償收益轉(zhuǎn)讓協(xié)議》（以下簡稱《拆遷補(bǔ)償收益轉(zhuǎn)讓協(xié)議》），合同約定：被告向原告轉(zhuǎn)讓被告所有的南山區(qū)××舊村村民物業(yè)，坐落位置為大沖村合同編號為C3-080號，轉(zhuǎn)讓其中建筑面積為175平方米物業(yè)；被告將其按深圳市南山區(qū)××舊村整體改造項目公示的拆遷補(bǔ)償協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)所取得的上述該物業(yè)面積175平方米拆遷補(bǔ)償收益轉(zhuǎn)讓給原告，但該物業(yè)的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、按時簽約獎勵仍歸原業(yè)主所有，轉(zhuǎn)讓總價為600萬元。2015年1月8日，郭轉(zhuǎn)娣以業(yè)主身份簽署位于深圳市南山區(qū)××花園××室（以下簡稱“涉案房產(chǎn)”）《承諾書》，確認(rèn)遵守華潤公司制定的《大沖城市花園臨時管理規(guī)約》。深圳市南山區(qū)城市更新局蓋章的《分戶匯總表》顯示，劉志森是涉案房產(chǎn)的分戶登記權(quán)利人。因被告拒絕將涉案房產(chǎn)為原告辦理過戶登記，原告向法院提起訴訟，訴請如下：1.請求確認(rèn)《拆遷補(bǔ)償收益轉(zhuǎn)讓協(xié)議》有效，被告及劉志森應(yīng)按履行該協(xié)議約定的義務(wù)，將涉案房產(chǎn)過戶至原告名下；2.請求確認(rèn)案涉房產(chǎn)歸原告所有等。

【裁判觀點】一審法院認(rèn)為，原告與被告、劉志森簽訂的《拆遷補(bǔ)償收益轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系各方當(dāng)事人的真實意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該院確認(rèn)上述協(xié)議的效力，各方當(dāng)事人均應(yīng)按照協(xié)議約定，誠實信用履行各自的義務(wù)。本案的爭議焦點為涉案房產(chǎn)是否應(yīng)過戶至秦樹斌名下。對此，該院分析如下：首先，從本案各方當(dāng)事人簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議的內(nèi)容和本意來看，郭轉(zhuǎn)娣、劉志森（見證人）對于以600萬元對價向秦樹斌轉(zhuǎn)讓涉案175平方米舊改拆遷補(bǔ)償物業(yè)系自愿同意；而郭轉(zhuǎn)娣在簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議后又將涉案房產(chǎn)權(quán)利人在《分戶匯總表》登記為劉志森，可見郭轉(zhuǎn)娣、劉志森已違反轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定；其次，從各方當(dāng)事人的關(guān)系來看，郭轉(zhuǎn)娣與劉志森系母子關(guān)系，而劉淦清系郭轉(zhuǎn)娣配偶，亦為劉志森父親；在涉案轉(zhuǎn)讓協(xié)議于2014年即簽署的情況下，劉淦清作為郭轉(zhuǎn)娣、劉志森家庭成員從未對于涉案房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議提出異議，其主張反對涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果；最后，從涉案協(xié)議的履行及房產(chǎn)實際占有使用情況來看，秦樹斌已按時支付購房款600萬元，郭轉(zhuǎn)娣已足額收取該款項；且秦樹斌提交了充分有效證據(jù)證明其一直占有使用涉案房產(chǎn)。綜上，秦樹斌與郭轉(zhuǎn)娣之間形成購買涉案房產(chǎn)的買賣合同關(guān)系，在郭轉(zhuǎn)娣已將房屋交由秦樹斌使用的情況下，秦樹斌已支付全部購房款且具備購房資格，秦樹斌有權(quán)要求郭轉(zhuǎn)娣將涉案房產(chǎn)過戶登記至秦樹斌名下（過戶登記的相關(guān)稅費(fèi)應(yīng)由秦樹斌自行承擔(dān)）。鑒于郭轉(zhuǎn)娣還未辦理涉案房產(chǎn)的房產(chǎn)證書，而涉案房產(chǎn)已具備辦證條件，故應(yīng)先由華潤公司按其與郭轉(zhuǎn)娣簽訂的《深圳市南山區(qū)××××舊村改造項目村民物業(yè)拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》（合同號：C3-080）的約定為郭轉(zhuǎn)娣辦理涉案房產(chǎn)的房地產(chǎn)證書，再由郭轉(zhuǎn)娣將涉案房產(chǎn)過戶登記至秦樹斌名下。

二審法院認(rèn)為，原告與被告、劉志森簽訂的《拆遷補(bǔ)償收益轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是各方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效，各方應(yīng)當(dāng)依約履行。秦樹斌上訴稱涉案房產(chǎn)在國土局的備案材料中預(yù)登記在劉志森名下，請求在判決中確定劉志森的義務(wù)。對此，本院認(rèn)為，雖然深圳市南山區(qū)城市更新局蓋章的《分戶匯總表》中，劉志森是涉案房產(chǎn)的分戶登記權(quán)利人，但該登記并不產(chǎn)生權(quán)利公示的法律效力，也不構(gòu)成涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)由開發(fā)商轉(zhuǎn)移登記至郭轉(zhuǎn)娣名下的障礙，因此，一審判決首先將涉案房產(chǎn)由華潤公司過戶至郭轉(zhuǎn)娣名下并無不當(dāng)。二審中，劉志森出具《確認(rèn)書》同意協(xié)助將涉案房產(chǎn)過戶至秦樹斌名下，在秦樹斌需要劉志森協(xié)助時，劉志森應(yīng)當(dāng)予以配合。二審法院最終維持一審判決。

【裁判要旨】雙方合伙購房，房屋登記在拆遷補(bǔ)償權(quán)益出讓人名下，在房屋已經(jīng)棚改的情況下，出讓人轉(zhuǎn)讓所持有房屋對應(yīng)的權(quán)益實為轉(zhuǎn)讓搬遷補(bǔ)償協(xié)議項下全部權(quán)利義務(wù)，受讓人有權(quán)請求確認(rèn)搬遷補(bǔ)償協(xié)議項下權(quán)利義務(wù)由其享有和承擔(dān)，在棚改改造主體不反對的情況下，受讓人有權(quán)要求出讓人配合辦理更名手續(xù)。

【案 例  二】劉英與黃銳鋒合同糾紛

【審理法院】深圳市羅湖區(qū)人民法院

【案       號】（2019）粵0303民初17163號

【案情簡介】2016年4月14日，原告劉英（甲方）與被告黃銳鋒（乙方）簽訂《合伙購房協(xié)議書》，約定雙方于2016年1月30日共同出資購買涉案的位于深圳市羅湖區(qū)xx（xx）xx房，約定甲方享有該房產(chǎn)80%的產(chǎn)權(quán)，乙方享有該房產(chǎn)20%的產(chǎn)權(quán)。涉案房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記在被告黃銳鋒一人名下，并由被告與第三人深圳市羅湖區(qū)住房保障事務(wù)中心簽訂了《羅湖“二線插花地”棚戶區(qū)改造項目搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》。后因被告拖欠原告借款無法償還，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，被告將《合伙購房協(xié)議》項下共同出資購買的布吉鎮(zhèn)草埔村住宅xx層C房屋的20%權(quán)益轉(zhuǎn)讓給原告。協(xié)議簽訂后，被告將涉案的相關(guān)資料交給了原告，但被告未配合原告辦理上述合同的確認(rèn)手續(xù)。原告起訴請求確認(rèn)搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議書項下乙方的權(quán)利義務(wù)由原告享有和承擔(dān)，并判令被告配合原告辦理搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議書的更名變更手續(xù)。

【裁判觀點】根據(jù)原、被告的陳述及原告提交的合伙購房協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議、銀行流水、個人有關(guān)事項報告表，原告劉英與被告黃銳鋒之間存在合伙購買涉案房產(chǎn)并登記在被告黃銳鋒名下的情況，其中原告劉英享有80%的權(quán)益、被告黃銳鋒享有20%的權(quán)益，后來雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定被告將其20%的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給原告，原告按協(xié)議約定支付了轉(zhuǎn)讓款，被告對此沒有異議，故原告已取得涉案房產(chǎn)的全部財產(chǎn)權(quán)益。因涉案房產(chǎn)因拆遷已由被告以自己的名義與第三人簽訂了搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議書，原告作為涉案房產(chǎn)的實際財產(chǎn)權(quán)益人有權(quán)享有《搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》中約定的因涉案房產(chǎn)拆遷所產(chǎn)生的相關(guān)拆遷權(quán)利義務(wù)。原告要求《羅湖“二線插花地”棚戶區(qū)改造項目搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》（布心2374號）項下乙方的權(quán)利義務(wù)由原告享有和承擔(dān)的訴訟請求予以支持。原告已享有《羅湖“二線插花地”棚戶區(qū)改造項目搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》（布心2374號）項下乙方的權(quán)利義務(wù)，即原告為合同主體，其有權(quán)要求將合同中乙方的名稱變更為原告，第三人作為合同相對方亦未提出反對，對該項訴訟請求予以支持。

【裁判要旨】轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)因搬遷而可能獲得之分配的財產(chǎn)性權(quán)利，該權(quán)利轉(zhuǎn)讓行為并不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，因此，拆遷補(bǔ)償權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同合法有效。拆遷補(bǔ)償權(quán)益受讓人訴請繼續(xù)履行拆遷補(bǔ)償權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同的，在轉(zhuǎn)讓人尚未取得實際獲得合同所約定之財產(chǎn)性權(quán)利及收益的情況下，搬遷補(bǔ)償安置權(quán)益尚不明確，法院以“繼續(xù)履行之條件不成就”為由駁回原告訴訟請求。

【案  例  三】張琳與陳菲合同糾紛

【審理法院】深圳市福田區(qū)人民法院

【案       號】（2015）深福法民一初字第3340號

【案情簡介】2012年3月7日，原告作為乙方、被告作為甲方簽訂《協(xié)議書》一份，上載“甲乙雙方就甲方轉(zhuǎn)讓賣售南方藥廠前山11棟（老28棟）303房搬遷補(bǔ)償安置權(quán)益給乙方、乙方買受該權(quán)益等事項達(dá)成如下協(xié)議：一、甲方將本人該房屋搬遷周轉(zhuǎn)安置以及后續(xù)開發(fā)公司對該區(qū)域住戶（含甲方）安置搬遷所衍生權(quán)益等全部權(quán)益轉(zhuǎn)讓給乙方；二、乙方買受甲方該房屋全部權(quán)益（包括但不限于以上所述），價款人民幣250，000元。被告并于當(dāng)日針對“華潤集團(tuán)、華潤三九、三九集團(tuán)并新三九地產(chǎn)有限公司”出具《承諾聲明書》一份，上載“現(xiàn)將本人于2005年度由原三九集團(tuán)（南方制藥廠）分配居住的前山11棟（老28棟）303房的現(xiàn)居住使用權(quán)以及后續(xù)貴公司對該區(qū)域住戶（含本人）安置搬遷所衍生權(quán)益等全部權(quán)益轉(zhuǎn)讓給張琳”。次日，原告向被告名下銀行賬戶轉(zhuǎn)賬匯款20萬元，被告向原告出具收據(jù)。2012年8月5日，華潤地產(chǎn)發(fā)布《關(guān)于啟動銀湖前山搬遷安置工作的公告》及《銀湖前山片區(qū)搬遷安置補(bǔ)償方案》，截至原告起訴時，被告尚未獲得《公告》和《方案》規(guī)定之搬遷安置補(bǔ)償權(quán)益，華潤地產(chǎn)亦未確認(rèn)被告享有該權(quán)益。2015年5月7日，原告向法院提起訴訟，請求繼續(xù)履行原被告雙方之間于2012年3月7日簽訂的《協(xié)議書》及其附屬《承諾聲明書》，并由被告承擔(dān)訴訟費(fèi)。被告在本訴中提起反訴，反訴主張因其不享有標(biāo)的房產(chǎn)所有權(quán)、無權(quán)處分該房產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益及搬遷安置的主體資格限于三九集團(tuán)內(nèi)部職工享有，故其與原告簽訂之《協(xié)議書》無效。

【裁判觀點】法院認(rèn)為，被告未舉證證明雙方簽訂《協(xié)議書》時存在脅迫、欺詐等違反雙方真意之情形，故《協(xié)議書》系原、被告雙方的真實意思表示?！秴f(xié)議書》約定被告轉(zhuǎn)讓標(biāo)的房產(chǎn)之“搬遷補(bǔ)償安置權(quán)益”，根據(jù)該合同文義，該權(quán)益系概括指被告因標(biāo)的房產(chǎn)搬遷而可能獲得之分配于其個人的財產(chǎn)性權(quán)利，如其確因標(biāo)的房產(chǎn)搬遷獲得確定之財產(chǎn)性權(quán)利，則根據(jù)法律規(guī)定，其有權(quán)對該財產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，故本案《協(xié)議書》之內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不存在法定無效事由，依法有效。至于被告反訴之主張，鑒于上文所述之財產(chǎn)權(quán)利之轉(zhuǎn)讓與被告是否享有標(biāo)的房產(chǎn)所有權(quán)及作為受讓方的原告是否享有搬遷安置主體資格無關(guān)，故被告該主張缺乏法律依據(jù)，本院依法不予支持。

至于原告主張繼續(xù)履行《協(xié)議書》及附屬《承諾聲明書》，因被告尚未實際獲得合同所約定之財產(chǎn)性權(quán)利及收益，華潤地產(chǎn)亦未確認(rèn)被告享有該權(quán)利，故《協(xié)議書》約定所轉(zhuǎn)讓之房產(chǎn)“搬遷補(bǔ)償安置權(quán)益”尚不明確，原告主張繼續(xù)履行之條件不成就，本院依法不予支持。原告可待該合同標(biāo)的內(nèi)容明確后，另尋法律途徑解決。

【裁判要旨】拆遷補(bǔ)償權(quán)益受讓人直接要求拆遷單位將回遷房過戶至其名下的，受限于合同相對性原則，法院一般不會支持，但在拆遷補(bǔ)償權(quán)益出讓人死亡且無繼承人或繼承人不配合參加庭審的，法院可能會參照與債權(quán)代位權(quán)相同的法理，判決支持拆遷補(bǔ)償權(quán)益受讓人的訴求，由拆遷單位直接將回遷房過戶至拆遷補(bǔ)償權(quán)益受讓人名下。

【案  例  四】姜學(xué)杰與珠海市卡都?？》慨a(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛

【審理法院】珠海市香洲區(qū)人民法院

【案       號】（2016）粵0402民初9479號

【案情簡介】2008年12月9日，吳逸（于2015年2月25日因病死亡）與卡都公司簽訂《珠海市前山（B區(qū)）舊村改建拆遷補(bǔ)償安置合同》，約定，吳逸將位于武廟后街XX號首層房屋交由被告拆遷改建，被告卡都公司給予吳逸現(xiàn)金及房屋補(bǔ)償。2012年9月17日，經(jīng)過抽簽確定回遷補(bǔ)償?shù)姆课轂閄X棟XX房（以下簡稱“案涉房屋”），坐落于珠海市香洲區(qū)前山鳳祥路18號。2014年12月5日，吳逸（甲方、出賣人）、原告姜學(xué)杰（乙方、買受人）、珠海市安盛物業(yè)代理有限公司（丙方、居間人）簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（適用于回遷房）》，約定，甲方將其位于珠海市前山（武廟后街XX號首層）原有的房屋被拆遷后補(bǔ)償而得的位于珠海市香洲區(qū)前山鳳祥路18號前山新城XX棟XX房轉(zhuǎn)讓給乙方，房地產(chǎn)建筑面積60平方米（以確權(quán)面積為準(zhǔn)）；轉(zhuǎn)讓總價款580000元。原告已于2014年12月5日向吳逸支付完畢轉(zhuǎn)讓價款。原告起訴前，吳逸已將案涉房屋交付給原告，但并未辦理變更登記，被告卡都公司曾于2016年4月電話通知原告辦理產(chǎn)權(quán)登記，原告交齊資料后，被告以原告并非是拆遷安置合同相對方為由拒絕辦理。2015年2月25日，吳逸因病死亡，其繼承人拒絕向法院說明吳逸有關(guān)的繼承人和涉案房產(chǎn)繼承的相關(guān)信息?，F(xiàn)原告起訴請求判令被告卡都公司將案涉房屋登記至原告名下。

【裁判觀點】法院認(rèn)為，首先，吳逸與卡都公司簽訂的《珠海市前山（B區(qū)）舊村改建拆遷補(bǔ)償安置合同》及吳逸與原告簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（適用于回遷房）》均有當(dāng)事人雙方簽字確認(rèn)，系各方真實意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，各方應(yīng)恪守誠信，依約履行。

其次，依照上述兩份合同的約定及根據(jù)合同相對性原則，如吳逸未死亡，在被告卡都公司履行協(xié)助登記義務(wù)將爭議房產(chǎn)登記至吳逸名下后，吳逸需協(xié)助原告將產(chǎn)權(quán)登記至原告名下，而原告無權(quán)直接要求卡都公司直接將爭議房產(chǎn)登記至原告名下。但在本案兩份合同履行過程中，在爭議房產(chǎn)尚未具備辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的條件時，吳逸因病死亡而未能繼續(xù)履行兩份合同，其繼承人亦相應(yīng)未出現(xiàn)，本院根據(jù)吳逸戶籍登記情況，可以查明的親屬為吳小楠，而吳小楠亦拒絕向本院說明吳逸有關(guān)的繼承人和涉案房產(chǎn)繼承的相關(guān)信息，故本院無法追加吳逸的繼承人來承繼吳逸相關(guān)的權(quán)利。第三，根據(jù)吳逸與卡都公司簽訂的《珠海市前山（B區(qū)）舊村改建拆遷補(bǔ)償安置合同》中約定，吳逸需履行的義務(wù)為將被拆遷房屋交付卡都公司拆遷，吳逸應(yīng)付交罰款及地價14137.2元從卡都應(yīng)付款中的回遷時應(yīng)付的裝修補(bǔ)助24000元中扣除，而爭議房產(chǎn)已交付使用，卡都公司在本案中亦未提出吳逸尚需履行其他義務(wù)的抗辯，故該合同尚未履行的部分僅為卡都公司協(xié)助吳逸辦理產(chǎn)權(quán)登記等義務(wù)，而吳逸則已履行完畢全部義務(wù)。根據(jù)原告與吳逸簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（適用于回遷房）》，原告已支付全部購房款，吳逸亦將房屋交付原告使用，合同尚未履行的部分僅為吳逸協(xié)助將房產(chǎn)過戶登記至原告名下。故從兩份合同的履行來看，爭議房屋登記至原告名下系吳逸應(yīng)履行的義務(wù)，并不損害吳逸及繼承人的權(quán)益。第四，吳逸已經(jīng)死亡，而又無法查找到其繼承人的情況下，再次履行房產(chǎn)登記至吳逸或繼承人名下再過戶至原告名下客觀上無法實現(xiàn)，而故本院參照《中華人民共和國合同法》第七十三條中有關(guān)代位權(quán)的規(guī)定，支持原告要求卡都公司將爭議房產(chǎn)協(xié)助辦理過戶手續(xù)至原告名下的請求。

【裁判要旨】拆遷補(bǔ)償權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同并未違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制規(guī)定，合法有效。因拆遷補(bǔ)償權(quán)益出讓方的原因?qū)е率茏尫綗o法取得拆遷補(bǔ)償權(quán)益的，拆遷補(bǔ)償權(quán)益受讓方可以根本違約為由主張解除拆遷補(bǔ)償權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同。

【案  例  五】許文娜與鄭榮忠買賣合同糾紛

【審理法院】深圳市南山區(qū)人民法院

【案       號】（2019）粵0305民初15499號

【案情簡介】2010年3月31日，被告（丙方）與B公司（乙方）及深圳市A公司（甲方）簽訂《深圳市南山區(qū)改造項目村民物業(yè)拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》（合同號：Ｃ2-198），約定丙方可獲得回遷補(bǔ)償住宅物業(yè)建筑面積共計933.315平方米。2011年1月2日，原被告雙方簽訂《南山區(qū)村民物業(yè)拆遷安置補(bǔ)償收益轉(zhuǎn)讓協(xié)議》（以下簡稱《拆遷補(bǔ)償收益轉(zhuǎn)讓協(xié)議》），被告為轉(zhuǎn)讓人（甲方），原告為受讓人（乙方），協(xié)議約定：甲方向乙方轉(zhuǎn)讓甲方所有的南山區(qū)村民物業(yè)，坐落位置為大沖村合同Ｃ2-198，轉(zhuǎn)讓其中建筑面積175平方米的物業(yè)；甲方將其按深圳市南山區(qū)整體改造項目公示的拆遷補(bǔ)償協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)所取得的上述物業(yè)面積175平方米拆遷補(bǔ)償收益轉(zhuǎn)讓給乙方?！恫疬w補(bǔ)償收益轉(zhuǎn)讓協(xié)議》簽訂后，原告分多次向被告共支付3587450元。2015年6月11日，被告（甲方）與原告（乙方）簽訂《<南山區(qū)村民物業(yè)拆遷安置補(bǔ)償收益轉(zhuǎn)讓協(xié)議>補(bǔ)充協(xié)議》（以下簡稱“補(bǔ)充協(xié)議”），約定：雙方于2011年1月2日簽署了《拆遷補(bǔ)償收益轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，甲方將其拆遷補(bǔ)償所有的XＢXＡ號房產(chǎn)（以下簡稱“案涉房產(chǎn)”）轉(zhuǎn)讓給乙方，建筑面積175平方米；甲方保證在該房屋自拿到房屋所有權(quán)證之日起1個月內(nèi)必須積極配合乙方辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，將該房屋過戶至乙方名下；如因甲方原因，未能將該房屋在約定期限內(nèi)過戶至乙方名下，乙方有權(quán)解除主合同及本補(bǔ)充協(xié)議，甲方應(yīng)無條件退還乙方轉(zhuǎn)讓款350萬元及利息，并賠償房屋增值部分及違約金。

因被告與劉某1民間借貸糾紛，劉某1向南山區(qū)人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，請求強(qiáng)制鄭榮忠支付6879308元及利息，該案執(zhí)行過程中，法院查封了案涉房產(chǎn)，并于2020年5月8日公開拍賣成交。

【裁判觀點】原告與被告簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議系各方當(dāng)事人的真實意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，本院確認(rèn)上述協(xié)議的效力，各方當(dāng)事人均應(yīng)按照協(xié)議約定履行各自的義務(wù)。

現(xiàn)因歸責(zé)于被告的原因?qū)е略鏌o法依據(jù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議取得涉案房產(chǎn)，被告的行為構(gòu)成根本違約，原告有權(quán)要求解除雙方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議并要求被告賠償損失。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十六條的規(guī)定，當(dāng)事人主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方，合同自通知到達(dá)對方時解除。原告未提交證據(jù)證明其已向被告送達(dá)解除合同的通知，故本院確認(rèn)原、被告之間的《南山區(qū)村民物業(yè)拆遷安置補(bǔ)償收益轉(zhuǎn)讓協(xié)議》于本案應(yīng)訴材料送達(dá)至被告之日即2020年1月16日解除。合同解除后，已經(jīng)履行的部分依法應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀，結(jié)合原告提交的銀行流水及被告出具的收據(jù)，本院確認(rèn)原告已支付購房款3587450元，故該購房款應(yīng)由被告退還原告。

從上述五個司法案例可以看出，法院對于拆遷補(bǔ)償權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同效力這一問題的裁判觀點趨于統(tǒng)一，即拆遷補(bǔ)償權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，在不存在其他導(dǎo)致合同無效的事由情況下，拆遷補(bǔ)償權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同合法有效，合同各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)誠實履行合同約定。但是隨著《關(guān)于加強(qiáng)對住宅類歷史遺留違法建筑交易查處的通知》的出臺，不排除法院未來會更傾向于宣告合同無效的裁判觀點。

對于拆遷補(bǔ)償權(quán)益受讓人要求確認(rèn)房屋所有權(quán)、變更產(chǎn)權(quán)登記的訴請，從上述五個案例可以看出，拆遷補(bǔ)償權(quán)益受讓人訴請拆遷補(bǔ)償權(quán)益轉(zhuǎn)讓人辦理房產(chǎn)過戶登記的，因拆遷補(bǔ)償權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同合法有效，該訴請一般能夠得到法院支持。受限于合同相對性原則，拆遷補(bǔ)償權(quán)益受讓人訴請拆遷主體直接將拆遷補(bǔ)償權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同項下的房產(chǎn)過戶登記至其名下的，法院不會支持，但在案例三中，因拆遷補(bǔ)償權(quán)益轉(zhuǎn)讓人已死亡，且其繼承人不愿參加訴訟，故法院從實現(xiàn)實質(zhì)公平的角度考慮，參照債權(quán)代位權(quán)制度，判決由拆遷主體直接將房產(chǎn)過戶登記至拆遷補(bǔ)償權(quán)益受讓人。該案例不具有普遍性，一般情況下，拆遷補(bǔ)償權(quán)益受讓人只能訴請轉(zhuǎn)讓人為其辦理房產(chǎn)過戶登記。

第一，對拆遷補(bǔ)償權(quán)益受讓人而言，主要需要注意四點問題，第一是拆遷補(bǔ)償權(quán)益是否已特定化的問題，第二是簽約主體問題，第三是轉(zhuǎn)讓人與拆遷主體之間簽訂的《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》的內(nèi)容問題，第四是合同轉(zhuǎn)讓標(biāo)的的問題。對于第一個問題，參考案例二，拆遷補(bǔ)償權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，因轉(zhuǎn)讓人未取得拆遷補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，導(dǎo)致受讓人的合同目的落空。因此，拆遷補(bǔ)償權(quán)益受讓人在簽訂拆遷補(bǔ)償權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同前，需要明確轉(zhuǎn)讓人拆遷補(bǔ)償權(quán)益的種類及范圍，涉及不動產(chǎn)等物權(quán)轉(zhuǎn)讓的，還需要在拆遷補(bǔ)償權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同中將補(bǔ)償權(quán)益特定化，即明確房號、建筑面積、朝向等因素，防范轉(zhuǎn)讓人違約等情況。對于第二個問題，若拆遷主體也是拆遷補(bǔ)償權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同主體，有義務(wù)為受讓人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，受讓人可直接訴請拆遷主體履行房產(chǎn)過戶義務(wù)，因此，受讓人在簽訂拆遷補(bǔ)償權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同時，可嘗試要求拆遷主體也作為合同當(dāng)事人，以保障自身權(quán)益。對于第三個問題，轉(zhuǎn)讓人與拆遷主體之間簽訂的《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》可能約定轉(zhuǎn)讓人不得轉(zhuǎn)讓拆遷補(bǔ)償安置權(quán)益，否則拆遷主體有權(quán)解除《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，因此，受讓人在簽訂拆遷補(bǔ)償權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同前，可要求轉(zhuǎn)讓人提供其與拆遷主體之間簽訂的《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，研究其中關(guān)于拆遷補(bǔ)償權(quán)益轉(zhuǎn)讓限制的條款，確保轉(zhuǎn)讓人享有完整充分的拆遷補(bǔ)償安置權(quán)益。對于第四個問題，因深圳市住房和建設(shè)局聯(lián)合深圳市規(guī)劃和自然局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)對住宅類歷史遺留違法建筑交易查處的通知》，嚴(yán)厲查處涉及小產(chǎn)權(quán)房、回遷房指標(biāo)買賣的行為，限制涉及小產(chǎn)權(quán)房的拆遷補(bǔ)償協(xié)議備案范圍，拆遷補(bǔ)償權(quán)益受讓人在簽約前需要明確被拆遷房屋及補(bǔ)償權(quán)益的性質(zhì)，謹(jǐn)慎簽訂涉及回遷房指標(biāo)、安置房的拆遷補(bǔ)償權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同，否則可能面臨相應(yīng)的行政處罰，導(dǎo)致協(xié)議無法實際履行。

第二，對拆遷補(bǔ)償權(quán)益轉(zhuǎn)讓人而言，需待拆遷補(bǔ)償權(quán)益確定后再行轉(zhuǎn)讓，但轉(zhuǎn)讓行為仍可能面臨行政處罰。如《搬遷安置工作的公告》及《搬遷安置補(bǔ)償方案》已確認(rèn)轉(zhuǎn)讓人享有拆遷補(bǔ)償權(quán)益，也已明確權(quán)益的種類及數(shù)量，否則可能面臨因未取得拆遷補(bǔ)償權(quán)益而向受讓人承擔(dān)違約責(zé)任。此外，轉(zhuǎn)讓人在轉(zhuǎn)讓前應(yīng)注意《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》的約定，確定在轉(zhuǎn)讓拆遷補(bǔ)償安置權(quán)益的情況下，拆遷主體是否享有合同解除權(quán)或轉(zhuǎn)讓人是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，防范拆遷主體要求轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同的風(fēng)險。

第三，對拆遷主體而言，為確保拆遷補(bǔ)償權(quán)益主體明晰無爭議，順暢推進(jìn)城市更新流程，拆遷主體可在其與被搬遷業(yè)主的《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》中約定被搬遷業(yè)主不得轉(zhuǎn)讓拆遷補(bǔ)償權(quán)益并同時約定相應(yīng)違約責(zé)任，預(yù)防出現(xiàn)拆遷補(bǔ)償權(quán)益主體混亂的情況。