憑什么不能斷供？

今天上午聽到一哥們說了這么一句，“面對規(guī)則的不確定性”，“為什么不能停貸斷供”？

“面對規(guī)則的不確定性”，這句話我覺得形容最近幾年的房產和金融，邏輯最為自洽，這句話著實描述得太妙了。

2011年往后的幾年里，當時特別火的就是個人也可以加杠桿融資或者放貸。

我記得當時在一家私募基金公司，不管是周圍的同事還是客戶，家里有點底子的，把房子抵押給銀行，貸款出來出去做理財，獲取利差，既有收益，房子也能照常住。

高級別的空手套白狼。

因為只是用了一下腦子，什么也沒干，每月就跟拿工資似的拿收益。

那到底是什么法律條款能保證這個操作呢？

三個公證，通俗說是強執(zhí)，強執(zhí)買賣公證，強執(zhí)轉讓公證，委托買賣公證。

法律依據是：民事訴訟法238條，公證機關依法賦予強制執(zhí)行效力的債權文書，一方當事人不履行的，對方當事人可以向有管轄權的人民法院申請執(zhí)行，受申請的人民法院應當執(zhí)行。

有了這三個公證，往外出借資金就有了鐵的保障。

比如，如果一個人向你借500萬，為了確保這500萬能100%回得來，就把對方的房子（二套房，抵押率80%以下）抵押在自己名下，然后去公證處辦理這三個公證。

對方將來要是萬一不還錢，有這三個公證讓就可以不經過法院，把房子直接過戶在你自己名下。

這在當時，對那些手里有房子，特別是有二套房的人，又受投資公司業(yè)務員的鼓動，由于有訴訟法238條的保障，很多人都開始去躍躍欲試。

前期很多人開始領取收益了，然后酒菜一波接一波。。。。。。

人的欲望就像面對一個十分漂亮的美女，一旦你和她有肢體上的接觸后，后續(xù)的話，是很難終止的。

當你看到白花花的銀子進賬的時候，當你看到打進來的錢比你退休金或者工資還高的時候，你的欲望值會被無限拔高，就像美女細膩的肌膚和肉體，會讓你的荷爾蒙無限分泌，最后又徹底淪陷，徹底看不清周圍的世界。

在這里，其中就有這么一個問題，就是我要說的，規(guī)則的不確定性。

既然有法可依，那為什么后來會出問題呢？

2013年以來，36歲的北京人林國彬，以以房養(yǎng)老的名義就干這種表面上看起來合法，但實際上是侵占老人房子的事。

整個事件可以在網絡上查，寫得特別具體，主要就是以理財的名義誘惑老人，把房子做抵押，獲得銀行的貸款，然后再把貸款再投出去理財獲取利差。

但這幫人找各種理由，比如還款超期等，由于有三個公正，直接就過戶老人的房子，造成許多老人無家可歸。

72名受害者，涉案1.8億，涉案的有律師，公證員，警察等。

那法院是根據什么理由確定這種做法是違法犯罪的呢？

一是根據《公證法》，公證員對于明顯有失公平的交易需要制止，二是《物權法》和《擔保法》，做了抵押公證的房子，不得同時做強執(zhí)和委托買賣公證。

早期，《公證法》和《物權法》，各個投資公司的法律顧問，根本就沒有考慮到這些條款。

造成投資公司的銷售，客戶，甚至還有許多媒體，甚至許多所謂的專家，為這種看上去合法的行為站臺，給大眾蒙上了一層假象。

但是，一旦發(fā)生致命性事件，這種表面上看上去合法，立馬政策就會收緊，就變成確定的不合法了。

成為了規(guī)則的不確定性。

所以我喜歡讀哲學，哲學會讓人清醒、冷靜、邏輯思考。

哲學雖然不能當飯吃，但能教給人們看事情的方法，比如，當你看到一件利己的事時，你可以嘗試慎重考慮下這其中的秘密和理由。

比如，免費核酸，到底是免費還是不免費。

這是以前發(fā)生的事情，看起來確定的事情，最后變成了不確定的結果。

回到現在，不也正發(fā)生一件以前確定的事情，現在不確定的結果，那就是群體停貸。

我看今天各銀行集體發(fā)布公告，披露排查情況，表示“保交樓”業(yè)務規(guī)模小，涉及樓盤的資金占住房貸款余額都小于0.01，總體可控,，說明問題不大。

在網絡上最多的聲音，幾乎所有律師和法律人士都一致認為，如果購房者一旦斷供被銀行起訴，法院基本會支持銀行的訴訟請求，償還本金、逾期利息、罰息、訴訟等費用，造成購房者失信。

也就是購房者主動停貸，是不利于自己這一邊的，目前看，只有惠州、嘉興、福安三個地方法院有判購房者勝訴的案例，不過都是開發(fā)商違約后，購房者主動起訴的情況下勝訴的。

但你要想，全國多少法院，而且只有這三個例子。

所以，雖然以前買房的時候可能從來就不會想到現在的狀況，購房合同給了購房者一個確定的期待，但到現在呢，如果購房者這樣做，將會面臨不確定的結果。

以前的p2p不也這樣過，銀監(jiān)會還專門為這個成立過互聯(lián)網金融部門，也起草過各種條例，但最后都經不起欲望地撫摸，最后爆尸荒野，由確定的規(guī)則變成不可期的不確定結果。

今天的停貸，其實是可以避免的，為什么說可以避免呢？

第一，2011年2月17日起，限購，限貸，也就是讓房價不會有超過30%的漲跌幅預期，這樣房地產市場不會有大問題；

第二，2017年限售，開發(fā)商拿到證了兩年后才能賣，保證了有房者的大幅度拋售；

第三，銀行給的錢需要放到監(jiān)管賬戶，開發(fā)商封頂后才能用。

但是由于近年來由于宏觀經濟下行，房價走低，地方政府為了救市，就放寬了?？顚Ｓ?，有的甚至一拿到預售證就開始放款。

這樣產生資金池后，就可以挪做它用。

但如果這三點做到了，還有今天寧愿不怕征信拉黑，也要吵著停貸這事發(fā)生嗎？

概率極低，精算師和經濟學家和專家哪一個不是高學歷，高智商，出的政策肯定是不會有差錯的。

整個例子，比如：

當大環(huán)境不好，房價下跌后，剩下的期房價值總額就會下降。

比如去年某項目已售70%，剩30%，均價1萬/㎡，剩下的值1億；

那開發(fā)商可以貸7000萬用作工程建設等

但是今年房價降到8,000元/㎡了，剩下的樓盤總值就只剩下了8000萬；

那只能貸5600萬了，這樣從銀行貸出來的錢就越來越少了。

本來到這了，是不至于停工的。

只要有人督促開發(fā)商用4,800萬繼續(xù)蓋房，不也可以再繼續(xù)蓋下去。

到交樓出證后用監(jiān)管賬戶的5600萬還給銀行不就行了，也不至于爛尾啊。

但就在這個時候，允許提前提取監(jiān)管賬戶的錢了，然后貸的錢和監(jiān)管賬戶的錢，開發(fā)商這用，那也用，最后沒錢了，那最后只能爛尾了。

上面這些情形，由于沒有涉及到違反法律，不構成民法典或者合同法規(guī)定的合同無效情況，況且銀行確實將款項已經出借給了業(yè)主。

銀行違規(guī)嗎，監(jiān)管部門是否需要進行處罰呢，這個又與民事借款無關。如果確實是因為銀行違反規(guī)定提前將貸款發(fā)放給了開發(fā)商，導致樓盤爛尾，銀行是不是需要承擔一定責任，也是需要商榷的。

但廣東惠州、浙江嘉興、福建福安等地曾出現過法院支持購房者暫停還貸、直至房屋交付的判例。

所以現在這樣的結果，充滿十足的不確定性，購房者是不是可以停貸，今天看到新聞說高盛給的建議是讓購房者違約，給兩個選擇，購房者可以要求開發(fā)商退款，也可以繼續(xù)還。這樣做可以保證整個房地產市場，仍然讓購房者保持對樓市的信任，這樣話，樓市就會良性循環(huán)下去。

不過這樣的話，按照今天各家銀行的公示，小于0.01的不良貸款，完全是可以承受的。

確定的合同，帶來了不確定的結果，那到底是停貸還是不停貸，這好像給了方向。

一個金融從業(yè)人員作了非專業(yè)的分析，恰當不恰當，均以相關部門的公示為準。