(2012-11-21 21:05:02)1993 ：海南地產(chǎn)泡沫 　 

　  1993年6月之前的海南，房地產(chǎn)業(yè)就像一架瘋狂的機器，一路狂漲。 “要掙錢，到海南；要發(fā)財，炒樓花”。滿大街都是操北方各省口音的炒房炒地者，他們口中吐出一個個驚人的天文數(shù)字，數(shù)字背后卻只是一塊不毛之地，或是剛剛挖了個坑的“大廈”。這些天文數(shù)字還在不斷膨脹，直到演變成一個令其原形畢露的詞匯：海南地產(chǎn)泡沫?！?nbsp;

    1988年，海南脫離廣東獨*立建省，原本是海濱小城的?？谝灰怪g成了全國最大經(jīng)濟特區(qū)的首府。闖海南，淘金去，成為無數(shù)內陸人的選擇。 4年后，鄧小平發(fā)表南巡講話。依照下發(fā)全國的《學習deng小平同志重要講話的通知》的精神，海南省加快住房制度改革步伐，房地產(chǎn)公司也由此大量涌現(xiàn)。 

　  1992年，海南全省房地產(chǎn)投資達87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半。這一年，?？谑薪?jīng)濟增長率高達83％，海南全省財政收入的40％來自房地產(chǎn)業(yè)?！　》績r一路飆升。1991年，海南省房地產(chǎn)平均價格為1400元／平方米，僅僅一年，就猛增至5000元／平方米。1993年上半年頂峰時期，高達7500元／平方米。房價高漲的背后，?？谑械貎r由1991年的幾十萬元／畝，一路狂飆至六百多萬元／畝。

     無數(shù)的房地產(chǎn)公司開始擊鼓傳花式地炒賣這個島嶼上的地皮和房產(chǎn)。高峰時期，總人數(shù)不過160萬的海島上，竟然出現(xiàn)兩萬多家房地產(chǎn)公司：平均每80個人一家房地產(chǎn)公司?！　?/p>

     開發(fā)商在銀行大量貸款，把甚至僅僅是在圖紙上的房子高價抵押給銀行，收獲倒賣地皮所得資金。與此同時，海南省的近鄰廣西省北海市，房地產(chǎn)的火熱程度也毫不遜色。1992年，僅有10萬余人的小城出現(xiàn)了1000多家房地產(chǎn)公司，各地駐扎在此的炒家多達50萬余人?！　?/p>

    但隨著中 央政策的突然調整，上述火熱場景瞬間崩潰。 　

 　 1993年6月24日，國務院《關于當前經(jīng)濟情況和加強宏觀調控意見》(通稱“國16條”)出臺?！兑庖姟钒▏栏窨刂菩刨J總規(guī)模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等一系列宏觀調控措施?！　?/p>

     對于海南地產(chǎn)業(yè)來說，上述16條幾乎招招致命，泡沫霎時破滅：　　全省1.3萬所房地產(chǎn)公司中95%陷入倒閉，數(shù)千家開發(fā)商卷款逃離。占全國總人口數(shù)僅0.6％的海南省留下的積壓商品房數(shù)量占全國總量的10％。全省“爛尾樓”高達600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達300億元?！　?/p>

     “天涯，海角，爛尾樓”一時間成為海南的三大景觀。一海之隔的北海也損失慘重，被稱為中國的“泡沫經(jīng)濟博物館”。其沉淀資金高達200億元，爛尾樓面積超過了三亞。海南、北海在1993年的悲慘景象，構成改革開放之后中國的第二波爛尾樓高潮?！　?/p>

      在此之前的1980年代末，中國出現(xiàn)了高強度的通貨膨脹，1988年達到了18.5%。此時，中央對宏觀經(jīng)濟的全面調整導致了銀根緊縮，大量房地產(chǎn)企業(yè)因此失去了資金來源，形成改革開放以來的第一個爛尾樓高潮。 1992年鄧小平南巡講話之后，國家對土地批租改革開放的審批權進行適當下放，南方的房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)了一整年的高速發(fā)展?！　?/p>

      但建筑業(yè)短期內的高速發(fā)展，導致了上游原材料的上漲，再次造成新的高強度通貨膨脹。為抑制新一輪的通貨膨脹，第二個爛尾樓高潮變得不可避免，海南和北海成為犧牲品?！　?/p>

     于是，1993年海南地產(chǎn)泡沫破滅后留下的，并不止是爛尾樓的巨大爛攤子，至今依然被當做絕佳的樣本，時常被經(jīng)濟學家們提起：開發(fā)商紛紛倒閉或逃離，銀行不良貸款率一夜間劇增，很多開發(fā)商以天價抵押的樓盤甚至還沒動工。已建成的抵押項目也大幅貶值。華夏證券、南方證券等一批老牌券商因為對海南地產(chǎn)的大手筆直接投資而損失慘重。省內眾多信托投資公司由于大量投資房地產(chǎn)而出現(xiàn)了嚴重的資金困難?！?/p>

 　 1995年8月成立的海南發(fā)展銀行出現(xiàn)近三年的擠兌風波，直到1998年6月21日被央行宣布關閉。這也是建國后首家因支付危機關閉的省級商業(yè)銀行。海南省花了7年時間，才基本完成對積壓房地產(chǎn)的處理。截至2006年10月，全省累計處置閑置建設用地23353.87公頃，處置積壓商品房面積高達444.82萬平方米。　　

 　　滿城爛尾樓全成拾荒者棲身處——親歷者回憶海南泡沫破裂　　

      周生是某省駐海南辦事處領導。曾經(jīng)為單位在海南炒賣房地產(chǎn)和地皮。盡管幸運地全身而退，周生還是對當年的驚心動魄和集體荒謬刻骨銘心。如今從事經(jīng)濟研究的周生，也經(jīng)常和學生談起海南當年的瘋狂。但由于當年炒房屬于職務行為，故不便公開身份?！?/p>

　  口述實錄： 　　 

      我是1992年到的海南，作為我們省駐海南辦事處工作人員。那時候，海南房地產(chǎn)正是熱火朝天的時候，大家都像瘋了一樣?！　?/p>

      除了炒房地產(chǎn)，海南還在熱炒內部股。社會上買內部股，根本不問這是個什么公司的股票，都是用真金白銀去買。到最后，全部變成了廢紙。房地產(chǎn)也是一樣。這讓我們很困惑。那時候拿到銀行的錢太容易。眼見著有人打電話給銀行要2000萬，銀行自己就來你的辦公室，幫你辦好貸款的手續(xù)。2000萬到手后，買下當時很有名的匯宇金城的一棟樓。過段時間，2600萬給賣出去，600萬到手了。但是很多朋友勸我們不要進入房地產(chǎn)。說這是一哄而上，沒有理性的，畢竟我們是讀書人，是要相信理性的?！?/p>

 　  那時候我們最大的困惑是，始終不知道這些房子的消費者在哪里？畢竟房子是蓋給人住的。況且房子是不動產(chǎn)，帶不走。我當時就曾經(jīng)幻想過，要是能有個大直升飛機，把?？诘姆孔咏o吊走，吊到大陸的其他城市該多好。但這是不可能的。海南地產(chǎn)最熱的那幾年，似乎所有的經(jīng)濟法則，在海南都不靈了。　　

     1992年我們到海南的時候，來海南的人員成分非常復雜。當時從體制內因為各種原因不愿意繼續(xù)呆下去的，又沒趕上深圳開發(fā)那一撥的，都去了海南。來的人有受過處分的，離婚的，帶著各種目的。海南的房地產(chǎn)最初開始炒作，是因為來海南的人太多了，好多人沒房子住。確實有需求，也不是憑空炒作起來的?！　?/p>

     1992年，我租了?？谥宣}公寓，120平米的房子，租金高達2000元，是個很嚇人的數(shù)字。于是大家拼命建房子。海南的工業(yè)一直很薄弱。那時候蘇州和海南爭奪現(xiàn)在的蘇州工業(yè)園，沒有成功。曾經(jīng)有臺灣商人來海南考察，說了一段話：大量外來人口，帶著大筆錢匯集到這里，又沒有好的工業(yè)項目可以投資，投資環(huán)境也不好，只能進入房地產(chǎn)。不幸的是，臺灣人的話就說中了。我們辦事處需要搞一些項目，用項目養(yǎng)辦事處。我們首先搞的是復合肥的項目，還聘請了一個湖南的工程師。因為海南紅土地需要復合肥。我們看準了這個項目的潛力，于是在屯昌買了30畝地，才2萬元一畝。那時候，項目簽了，廠址定了，圖紙畫好了，最終還是放棄了。放棄的原因，和許多其他人放棄在海南投資實業(yè)的原因是一樣的：沒有核心技術，沒有管理經(jīng)驗，沒有經(jīng)營能力，深知管理的難度和經(jīng)營的風險之大。像這樣的長線投資項目，拼的是精益求精的管理，是最難的，也是好多人不愿意干的?！　?/p>

     我們最后也是被短線投資給拉過去了，就是炒房子，抄地皮?！?/p>

 　  我記得海南炒房子的高潮是一波一波的。1992年，海南舉辦首屆國際椰子節(jié)。在這之間和之后，是個炒房子的高峰期。到了7、8月份，開始流行炒地不炒房。那時候，房價已經(jīng)相當高了，炒不上去了。但地價還很低，于是開始炒地皮。到了1993年春節(jié)之后，各家銀行開完會，定完計劃，就開始放錢了。這時候，大筆大筆的錢從銀行出來，又一輪炒房子的高潮開始了。好多高干子弟去海南要地。再加上中字頭的大型企業(yè)，包括中遠集團、中糧集團、核工業(yè)總公司，再加上中央各部委，組成了中央軍。全國各地知名企業(yè)組成了湘軍、川軍、粵軍，各路諸侯混戰(zhàn)海南。整個房地價格又上了一個臺階。這其中，只有粵軍是比較有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的。

 　　錢太好掙了，大家都說，投資回報率100%，根本就看不上。那時候有個松雷大廈，炒賣了17手，最后樓竟然還沒完工。之前16手炒家，錢也一直沒到位。到最后崩盤的時候，最后一家將之前的16家全部告上法庭，前16家每家湊些錢，才勉強把樓給完工了?！　?/p>

      現(xiàn)在一些著名的號稱當年在海南搞房地產(chǎn)的大腕，其實當年是通過信托投資公司，來圈錢的，并沒有真正在海南從事房地產(chǎn)行業(yè)。 

      那時候我們辦事處炒房地產(chǎn)的錢，也都是銀行的貸款。自己不蓋，就是買賣別人蓋的樓盤，純炒作。也確實掙了一些錢，但最后又都套在了房、地上?！　?/p>

      1993年6月份，朱镕基開始“約法三章”，要求拆借銀行的錢限期收回。這下子大家的錢全都斷了?！?/p>

      那時候，我在三亞弄了30畝地，準備搞個度假村。這時候朱镕基的政策下來了，我一看不行，后續(xù)資金肯定是沒有了，趕緊撤?！　?/p>

       我連土地帶公司帶項目，整個轉手出去了。我算是跑得快的，那是因為自己心里始終有疑問，有顧慮。所以一看到朱镕基的政策出臺，我就想，鑼聲響起了，擊鼓傳花的游戲玩不下去了。但很多人都還沒意識到?！　?/p>

       把項目轉給下一家，但下一家也沒錢。不過建筑公司愿意墊資建。后來我的下家跑到上海開發(fā)別的項目去了，建筑公司追債追到了上海。而建筑公司的錢，又是農(nóng)民的。農(nóng)民追著建筑公司要錢。

 　　建筑公司的工頭追債追了整整十年，最后上吊自殺了?！　?/p>

       但有些項目也套了進去。我1993年以5000元每平米的價格，買了3套房子，2005年拍賣的時候，才賣900塊一平方。不過價格不是瞬間崩塌的，是緩慢地跌。我的這3套房子，2年后跌倒4000多，再過一年跌倒2000多，再過一兩年，跌到1000多?！　?/p>

      比我們慘的人多得是。有人投資1000萬搞的海濱度假村，10年后拍賣才300萬。這么多年過去了，不但沒增值，還跌的一塌糊涂。前面說到的匯宇金城的老板，先偷偷跑到加拿大去了，后來他老婆也跑了。那時候在海南名氣很大的所謂前三十強，后來全都煙消云散了。他們去外地開發(fā)房產(chǎn)，反而不適應，他們只適合投機性的短期炒作，不適應真正正常環(huán)境下的經(jīng)營?！　?/p>

       我們辦事處最后把一些房地產(chǎn)抵債了，欠的債由不良資產(chǎn)公司進行了清償。最后政府對我們也進行了審計。 　　

      朱镕基的政策斬斷了資金鏈后，爛尾樓最終不得不從銀行剝離給了不良資產(chǎn)公司。這之后的10年，人走樓空的海南只留下兩種人：追債的和打官司的。當所有債權官司打完也執(zhí)行不了后，4大銀行處置不良資產(chǎn)的專業(yè)公司不得不上島了，平均的資產(chǎn)償債率僅有6％?！　?/p>

      看到滿城矗立的爛尾樓，全成了拾荒人的棲身處，我納悶地問朋友：“前兩年開奔馳、提“磚頭”（手機）、領小姐的那些個主兒，怎么全沒了？”朋友說，多數(shù)又回內陸股市、樓市忽悠去了，留在海南的也有，就是街上那些踩單車的?！　?/p>

      2005年之后，海南開始清理爛尾樓。許多爛尾樓其實當年就是劣質工程?，F(xiàn)在海南有好多便宜的住宅你會發(fā)現(xiàn)很奇怪，比如戶型很小，是個長的單間，走廊很寬，都是當年的酒店、寫字樓改的住宅。

　　 有人說現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)泡沫，和當年海南是不一樣的。但我認為共性更多，都是缺乏需求。所謂的需求，是要有支付能力的才叫需求，否則不能算需求。從現(xiàn)在的遠遠高于其他發(fā)達國家的收入房價比來看，需求顯然是不足的?！　?/p>

      另外，當年在海南炒房地產(chǎn)的，都是單位、國有大企業(yè)，很少有私人進入炒的。而現(xiàn)在是無數(shù)的個人在其中。一旦出問題，后果更嚴重。當年大家都是借銀行的錢來炒，現(xiàn)在同樣是借銀行的錢。對私人來說，很難保證20-30年之間，收入始終保持穩(wěn)定，并且不會失業(yè)。但你要還銀行的錢，那是相當?shù)姆€(wěn)定，可是一分都不能少的?！　　　　　?　　

      在海南地產(chǎn)泡沫破滅之后的2000年代初，新一波全國性房地產(chǎn)投資熱潮再次掀起。2004年，房地產(chǎn)投資14480.75億元，占社會總投資58620.28億元的24.7%?！　?/p>

      各地房價隨之持續(xù)上漲，上海、北京等一線城市成為房價領跑者。2000年上海的房屋均價為3326元每平米，到2004年時已經(jīng)上漲到6385元，漲幅達到92%。2005年，北京商品房價格漲幅高達41.6％，但居民收入漲幅僅為12.9％?！　?/p>

      眾多研究者認為，新一輪的全國性地產(chǎn)泡沫開始形成。遠遠高于居民收入漲幅的房價上漲，引起了民眾的普遍不滿。此間，中央政策不斷搖擺，房價則在搖擺中繼續(xù)攀升。 2005年以來，中 央 政府采取各種措施以平抑房價。建設部等七部委聯(lián)合發(fā)布的《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》規(guī)定，“對２年內未開工的住房項目，要再次進行規(guī)劃審查”，“對持有不足２年的房地產(chǎn)轉手交易時以交易全額征收營業(yè)稅”，“加強經(jīng)濟適用房建設”等等?！　?/p>

      但與前兩次的爛尾樓浪潮不同，此番的政策調整甚至未能實質性地撼動房價的繼續(xù)上漲。到了2008年，隨著全球金融危機的到來，政策再次發(fā)生了逆轉?！　?/p>

      2008年下半年，眾多地方政府出臺政策直接補貼開發(fā)商，并放寬了征地政策，部分城市甚至允許開發(fā)商分期付款拿地。有官員稱，“買房就是愛國”。之后不久，中央政府宣布將首次購房的按揭首付比例降低至20%，大幅減免購房契稅，并允許按揭利率最低可以執(zhí)行同期貸款利率的70%。此前地方政府出臺的“救市”政策，也獲得肯定。上述措施被普遍解讀為中央政府放棄了抑制房價的政策，希望通過刺激樓市來刺激經(jīng)濟。但有研究者擔心，房地產(chǎn)泡沫有可能因此而進一步加大，并埋下更大的隱患——盡管房地產(chǎn)泡沫何時走到盡頭尚難預料，但“只要是泡沫就會破滅”。

 公元1993年的房地產(chǎn)危機——不應該被忘記…… 　　 　　 　　 　　 

   90年代房地產(chǎn)泡沫大事記　　

     1990年5月，《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的出臺，為土地使用權有償出讓提供了具體依據(jù)，為建立可流轉的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場的形成奠定了基礎?！　?/p>

     1991年11月23日，國務院發(fā)布《關于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，明確規(guī)范了房改的分階段及總目標、基本原則、有關政策、工作部署、工作領導等。對房改的深化進行起到了重要的依據(jù)作用。

 　 1992年初，鄧 小 平發(fā)表南巡講話，隨后，中央向全國傳達了《學習鄧小平同志重要講話的通知》，提出加快住房制度改革步伐。全國各地數(shù)千億資金蜂擁撲向?？?、廣西北海等南方沿海城市。一時間，該地區(qū)房地產(chǎn)價格扶搖直上。這是中國改革開放之后有記錄的第一次房地產(chǎn)熱，也為此后海南泡沫破滅埋下伏筆。

 　 1992年，海南全省房地產(chǎn)投資達87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半，僅?？谝坏氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)面積就達800萬平方米，地價由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝；同年，?？谑薪?jīng)濟增長率達到了驚人的83％，另一個熱點城市三亞也達到了73.6％，海南全省財政收入的40％來源于房地產(chǎn)業(yè)。

　　1993年，海南建省和特區(qū)效應也因此得到全面釋放。高峰時期，這座總人數(shù)不過655.8萬的海島上竟然出現(xiàn)了兩萬多家房地產(chǎn)公司。1988年房地產(chǎn)平均價格為1350元／平方米，1991年為1400元／平方米，1992年則猛增至5000元／平方米，比1991年增長257%。1993年上半年房地產(chǎn)價格達到頂峰，為7500元／平方米。 1993年6月23日，時任國 務 院副總 理的朱 镕基發(fā)表講話，宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進入房地產(chǎn)業(yè)?！?/p>

 　  1993年6月24日，國務院發(fā)布《關于當前經(jīng)濟情況和加強宏觀調控意見》，16條整頓措施招招致命，海南房地產(chǎn)熱浪應聲而落。這場調控的遺產(chǎn)是給占全國0.6％總人口的海南省，留下了占全國10％的積壓商品房。全省“爛尾樓”高達600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達300億元?！?/p>

　   1993年開始，開發(fā)商紛紛逃離或倒閉，銀行頓時成為最大的發(fā)展商，不少銀行的不良貸款率一度高達60％以上。據(jù)統(tǒng)計，僅建行一家，先后處置的不良房地產(chǎn)項目就達267個，報建面積760萬平方米，其中現(xiàn)房面積近8萬平方米，占海南房地產(chǎn)存量的20％，現(xiàn)金回收比例不足20％。一些老牌券商如華夏證券、南方證券因在海南進行了大量房地產(chǎn)直接投資，同樣損失慘重。為此，證監(jiān)會不得不在2001年4月全面叫停券商直接投資。

 　　1994年，《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布實施。此后，房改加入了建立住房公積金、開展國家安居工程等內容。建立住房公積金是住房分配貨幣化的起點、新的住房制度的雛形?！?/p>

　   1995年，海南地產(chǎn)泡沫破滅。海南房地產(chǎn)泡沫的破滅事件成為中國局部泡沫經(jīng)濟的典型樣本，在中國地產(chǎn)的發(fā)展史上占據(jù)著特殊的地位?！　?/p>

      1995年8月，海南省政府決定成立海南發(fā)展銀行，以解決省內眾多信托投資公司由于大量投資房地產(chǎn)而出現(xiàn)的資金困難問題。但是這一亡羊補牢之舉并未奏效。僅僅兩年零10個月，海南發(fā)展銀行就出現(xiàn)了擠兌風波。

 　 1998年6月21日，央行宣布關閉海南發(fā)展銀行，這也是新中國首家因支付危機關閉的省級商業(yè)銀行。

　  1999年開始，海南省用了整整七年的時間，處置積壓房地產(chǎn)的工作才基本結束。　

   　截至2006年10月，全省累計處置閑置建設用地23353.87公頃，占閑置總量的98.17％，處置積壓商品房444.82萬平方米，占積壓總量的97.6％。2006年下半年開始，元氣大傷的海南房地產(chǎn)也開始出現(xiàn)了緩慢的恢復性增長，不過，總成交量仍然有限。 ……