《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下從簡稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第二十八條規(guī)定了：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

【案號】最高人民法院（2017）最高法民終354號 

【案由】案外人執(zhí)行異議之訴

【審理程序】二審

【案情】2011年12月26日，魏琳之父魏學(xué)傳代魏琳與青島中海盛明置業(yè)投資有限公司（以下建成中海盛明置業(yè)）基于工程款抵賬簽訂《青島市商品房買賣合同》，約定魏琳購買中海盛明置業(yè)位于山東省青島市市南區(qū)高雄路XX號X單元XX號的房產(chǎn)，建筑面積119.03平方米，總價款為108萬元。2011年9月30日，中海盛明置業(yè)出具收據(jù)在明：今收到魏琳108萬元。2012年3月12日，雙方辦理了房屋交接手續(xù)。

青島市國土資源和房屋管理局于2011年1月31日出臺住房限購政策，2014年9月1日該限購政策解除。

在青島海宜林投資控股有限公司與中海盛明置業(yè)等借款合同糾紛一案執(zhí)行過程中，魏琳以其系案涉房屋的實際所有人為由向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議，請求排除強(qiáng)制執(zhí)行。

【法院審理】最高院經(jīng)審理認(rèn)為，《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！?/span>不動產(chǎn)物權(quán)以登記為公示生效的要件，占有不動產(chǎn)不產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。根據(jù)一審查明的事實，案涉房屋登記在中海盛明置業(yè)名下。因此，從物權(quán)公示的角度來看，中海盛明置業(yè)是案涉房產(chǎn)的所有權(quán)人。雖然中海盛明置業(yè)與魏琳辦理了房屋交接手續(xù)，且魏琳實際占有使用案涉房屋，但不能據(jù)此認(rèn)定魏琳取得案涉房屋所有權(quán)。

對此，江蘇省出臺了《江蘇省高級人民法院執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴案件審理指南》（二）（以下簡稱《江蘇高院執(zhí)行異議審理指南》）對該爭議問題做出了指導(dǎo)規(guī)定。

《江蘇高院執(zhí)行異議審理指南》（二）第八條：金錢債權(quán)執(zhí)行中，執(zhí)行法院對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，案外人以其享有物權(quán)期待權(quán)為由提出執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴的，應(yīng)依照《查扣凍規(guī)定》第十七條或者《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的條件進(jìn)行審查，具有下列情形的，應(yīng)予支持：

（1）案外人與被執(zhí)行人在案涉不動產(chǎn)查封之前已經(jīng)簽訂了合法有效的書面房屋買賣合同。案外人雖然未與被執(zhí)行人簽訂書面的買賣合同，但雙方已經(jīng)辦理網(wǎng)簽的，應(yīng)認(rèn)定其簽訂了書面合同。合同是否成立以及合法有效，應(yīng)根據(jù)《合同法》及其司法解釋、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等相關(guān)規(guī)定予以認(rèn)定。

（2）案外人在案涉不動產(chǎn)查封之前已經(jīng)實際占有該不動產(chǎn)。案外人提供了案涉不動產(chǎn)被查封之前實際形成的物業(yè)服務(wù)合同、交房證明、水電費及物業(yè)費繳納憑證，或者案外人與他人簽訂的有效租賃合同、租金收取憑證，以及其他足以證明其已經(jīng)過交接實際接收或占有該房屋的證據(jù)的，可認(rèn)定其在查封之前已經(jīng)合法占有該不動產(chǎn)。

（3）案外人已經(jīng)支付全部價款。案外人主張其已支付全部價款的，應(yīng)提供其通過銀行轉(zhuǎn)賬形成的付款憑證。僅提供開發(fā)商或出賣方出具的收據(jù)，或者主張購房款系現(xiàn)金交付，且無其他證據(jù)證明其存在支付事實的，對其主張不予支持。

案外人主張其與被執(zhí)行人通過以房抵債，已支付全部價款，同時符合下列情形的，應(yīng)予支持：

①案外人與被執(zhí)行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期債權(quán)債務(wù)關(guān)系；

②案外人對被執(zhí)行人享有的到期債權(quán)與執(zhí)行標(biāo)的的實際價值大致相當(dāng)；

③案外人與被執(zhí)行人在涉案房屋被查封前已經(jīng)簽訂書面以房抵債協(xié)議；

④以房抵債協(xié)議不存在規(guī)避執(zhí)行或逃避債務(wù)情形；

⑤以房抵債協(xié)議不損害申請執(zhí)行人或其他債權(quán)人的利益；

⑥以房抵債協(xié)議不違反《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀(jì)要》精神。

案外人基于建設(shè)工程價款，與被執(zhí)行人訂立以物抵債協(xié)議，主張其已支付全部價款，同時具備下列情形的，應(yīng)予支持：

①案外人系建設(shè)工程承包人或?qū)嶋H施工人；

②案外人與被執(zhí)行人之間存在真實的書面建設(shè)工程承包合同；

③案外人與被執(zhí)行人的工程款清償期已經(jīng)屆滿；

④案外人享有的工程價款與抵債標(biāo)的的價值相當(dāng)；

⑤以房抵債協(xié)議合法有效；

⑥以房抵債協(xié)議符合《江蘇省高級人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干問題的解答》的相關(guān)規(guī)定。

（4）案外人非因其自身原因未辦理過戶登記手續(xù)。

具有下列情形之一的，應(yīng)認(rèn)定非因案外人自身原因未辦理過戶登記手續(xù)：

①案外人未提起訴訟或仲裁行使物權(quán)登記請求權(quán)，或者未通過法院強(qiáng)制執(zhí)行完成物權(quán)變動登記手續(xù)的；

②案外人作為被征收人，其所購房屋因政府征收安置調(diào)換經(jīng)濟(jì)適用房等原因未能辦理過戶登記手續(xù)的；

③因登記機(jī)關(guān)未及時辦理、出賣人拒不協(xié)助以及辦理過戶登記存在客觀障礙的。

具有以下情形之一的，原則上應(yīng)認(rèn)定系案外人自身原因未辦理過戶登記手續(xù)：

①案外人知道或者應(yīng)當(dāng)知道案涉房屋存在抵押等權(quán)利限制，案涉房屋無法辦理過戶登記的；

②案外人知道或者應(yīng)當(dāng)知道因政策原因受到限購或限制流通轉(zhuǎn)讓等情形，案涉房屋無法辦理過戶登記的；

③案外人對于符合辦理過戶登記條件的房屋無正當(dāng)理由，未在合理時間內(nèi)辦理過戶登記手續(xù)的。

該規(guī)定是江蘇高院在原有《異議復(fù)議規(guī)定》的基礎(chǔ)上，針對《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條規(guī)定的各條件情形進(jìn)行的進(jìn)一步深化，簡化和明確了實踐審判中的實際認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)問題。