一、買賣雙方按照交易程序過戶

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第25條第一款規(guī)定，查封、扣押、凍結(jié)協(xié)助執(zhí)行通知書在送達(dá)登記機(jī)關(guān)時，登記機(jī)關(guān)已經(jīng)受理被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財產(chǎn)的過戶登記申請，尚未核準(zhǔn)登記的，應(yīng)當(dāng)協(xié)助人民法院執(zhí)行。人民法院不得對登記機(jī)關(guān)已經(jīng)核準(zhǔn)登記的被執(zhí)行人已轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)實(shí)施查封、扣押、凍結(jié)措施。

據(jù)此可以看出：

1、未完成過戶可以查封

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第25條第一款的規(guī)定，在房屋買賣雙方交易過戶過程中，房屋過戶到買受人名下之前，查封、扣押、凍結(jié)協(xié)助執(zhí)行通知書在送達(dá)登記機(jī)關(guān)時，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)協(xié)助人民法院執(zhí)行。但是這并不意味著買受人就不能通過執(zhí)行標(biāo)的異議排除執(zhí)行，比如買受人如果符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條的規(guī)定，可以據(jù)此排除執(zhí)行。

2、已完成過戶不可以查封

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第25條第一款的規(guī)定，人民法院不得對登記機(jī)關(guān)已經(jīng)核準(zhǔn)登記的被執(zhí)行人已轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)實(shí)施查封、扣押、凍結(jié)措施。原因很簡單，即已完成過戶的，房屋所有權(quán)已不屬于被執(zhí)行人，法院不得查封他人的財產(chǎn)（且這不屬于可以查封案外人財產(chǎn)的情形）。

二、法院強(qiáng)制過戶

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第25條第二款規(guī)定，查封、扣押、凍結(jié)協(xié)助執(zhí)行通知書在送達(dá)登記機(jī)關(guān)時，其他人民法院已向該登記機(jī)關(guān)送達(dá)了過戶登記協(xié)助執(zhí)行通知書的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先辦理過戶登記。

根據(jù)此規(guī)定，如果其他人民法院已向該登記機(jī)關(guān)送達(dá)了過戶登記協(xié)助執(zhí)行通知書的，則不得再查封正在過戶中的不動產(chǎn)。

附楊某某與宏達(dá)公司、鄒某某申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴案

案情簡介：2012年7月2日，廣發(fā)銀行股份有限公司杭州新城支行（以下簡稱廣發(fā)新城支行）、杭州國源偉業(yè)貿(mào)易有限公司（以下簡稱國源公司）、宏達(dá)公司、鄒某某因金融借款合同糾紛訴至法院，浙江省杭州市中級人民法院于2012年9月27日作出（2012）浙杭商初字第63號民事調(diào)解書（以下簡稱63號民事調(diào)解書），內(nèi)容為：宏達(dá)公司同意于2012年7月13日被廣發(fā)新城支行扣劃的4000萬元，作為代國源公司歸還的部分借款。國源公司于調(diào)解書生效之日起三十日內(nèi)歸還廣發(fā)新城支行借款本金7801460.41元，支付利息1094917.76元，若國源公司未按規(guī)定履行付款義務(wù)，則由宏達(dá)公司承擔(dān)還款責(zé)任。鄒某某同意將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給宏達(dá)公司作為補(bǔ)償。房屋折抵價格另行商定。同年10月18日，宏達(dá)公司、國源公司、鄒某某達(dá)成協(xié)議：鄒某某補(bǔ)償給宏達(dá)公司的案涉房屋同意作價2300萬元。后三方因不動產(chǎn)登記糾紛訴至山西省五寨縣人民法院，山西省五寨縣人民法院于2012年12月18日作出（2012）五民初字第329-2號民事判決書（以下簡稱329號民事判決書），判決國源公司、鄒某某在判決生效后七日內(nèi)協(xié)助宏達(dá)公司辦理案涉房屋的產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，將房屋所有權(quán)人及土地使用權(quán)人登記為宏達(dá)公司。判決生效后，宏達(dá)公司申請強(qiáng)制執(zhí)行。山西省五寨縣人民法院于2013年4月1日向杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局送達(dá)民事裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書，要求該局協(xié)助將案涉房屋解除查封并過戶至宏達(dá)公司名下。但因當(dāng)時房屋系預(yù)售房屋，未實(shí)際交付，預(yù)售合同備案購房人為鄒某某，不具備變更登記條件，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局僅將相關(guān)法律文書留存?zhèn)浒付茨苻k理變更登記手續(xù)。具備登記條件后，上述房屋登記在房產(chǎn)開發(fā)商杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱濱江公司）名下，未能及時變更登記到宏達(dá)公司名下，但宏達(dá)公司一直實(shí)際占有使用該房屋，并支付物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，一審法院在執(zhí)行（2016）浙0109執(zhí)8127號申請執(zhí)行人錢某某與被執(zhí)行人鄒某某民間借貸糾紛一案中，于2016年9月29日作出執(zhí)行裁定書，查封案涉房屋。宏達(dá)公司因此提出異議，要求撤銷（2016）浙0109執(zhí)8127號執(zhí)行裁定書，一審法院審查后，認(rèn)為宏達(dá)公司的異議理由成立，作出（2016）浙0109執(zhí)異29號執(zhí)行裁定書，中止對案涉房屋的執(zhí)行。

另查明，一審法院通過郵政快遞向錢某某送達(dá)了（2016）浙0109執(zhí)異29號執(zhí)行裁定書，經(jīng)網(wǎng)絡(luò)查詢，簽收時間為2016年11月19日。同月28日，錢某某與楊某某簽訂債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，錢某某確認(rèn)楊某某取得（2016）浙0109民初10525號民事調(diào)解書確定的債權(quán)；同年12月1日，錢某某以書面形式通知鄒某某債權(quán)轉(zhuǎn)讓，12月2日，楊某某向一審法院提起執(zhí)行異議之訴。2016年12月5日，楊某某向一審法院申請變更其為申請執(zhí)行人，一審法院于同月14日裁定變更其為（2016）浙0109執(zhí)8127號案件申請執(zhí)行人。

裁判原文節(jié)選

一審【案號：杭州市蕭山區(qū)人民法院（2016）浙0109民初18716號】法院在執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標(biāo)的主張享有實(shí)體權(quán)利提出異議，法院經(jīng)審查認(rèn)為理由成立，應(yīng)裁定中止執(zhí)行，申請執(zhí)行人對此不服，可以提起異議之訴，請求對執(zhí)行標(biāo)的許可執(zhí)行。本案中，錢某某將（2016）浙0109民初10525號民事調(diào)解書確定的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給楊某某并予以書面確認(rèn)，楊某某成為該債權(quán)的實(shí)際權(quán)利人，且楊某某在本案庭審前已經(jīng)一審法院裁定為申請執(zhí)行人，故楊某某作為原告主體適格。宏達(dá)公司認(rèn)為楊某某起訴已經(jīng)超過法律規(guī)定的除斥期間，與事實(shí)不符，不予采信。

本案的爭議焦點(diǎn)是宏達(dá)公司就案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。（1）63號民事調(diào)解書中已確定鄒某某將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給宏達(dá)公司，作為宏達(dá)公司為國源公司承擔(dān)債務(wù)的補(bǔ)償；329號民事判決書判決鄒某某和國源公司協(xié)助過戶，故案涉房屋已經(jīng)通過法院生效的調(diào)解書及判決書，確認(rèn)了以房抵債的真實(shí)性；（2）63號民事調(diào)解書確定宏達(dá)公司同意被廣發(fā)新城支行扣劃的4000萬元，作為代國源公司歸還的部分借款，鄒某某將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給宏達(dá)公司作為宏達(dá)公司償還前述債務(wù)的補(bǔ)償；另在之后的協(xié)議書中約定，案涉的房屋補(bǔ)償給宏達(dá)公司2300萬元（另國源公司的汽車作價700萬元），故雙方債務(wù)真實(shí)的情況下，該以房抵債協(xié)議可視為買賣合同的一種變通形式，房款與債務(wù)抵銷，可視為宏達(dá)公司已支付案涉房屋全部價款；（3）雙方當(dāng)事人對宏達(dá)公司實(shí)際占有、使用該房屋，并支付物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用這一事實(shí)并無異議；（4）宏達(dá)公司在329號民事判決書生效后，亦向法院申請了強(qiáng)制執(zhí)行，因當(dāng)時房屋未實(shí)際交付，而未能變更，故非宏達(dá)公司原因未辦理過戶登記；且房管部門已根據(jù)法院協(xié)助執(zhí)行通知書作了備案登記。綜上，宏達(dá)公司提出的異議符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，其異議成立。一審法院對執(zhí)行標(biāo)的作出中止執(zhí)行裁定，符合法律規(guī)定。楊某某請求對案涉房產(chǎn)許可執(zhí)行的理由不成立，不予采納。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十三條第一款第（二）項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，浙江省杭州市蕭山區(qū)人民法院作出（2016）浙0109民初18716號民事判決：駁回楊某某的訴訟請求。案件受理費(fèi)156800元，由楊某某負(fù)擔(dān)。

二審【案號：浙江省杭州市中級人民法院（2017）浙01民終6610號】《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！北景钢?，宏達(dá)公司提出的異議符合上述司法解釋第二十八條的規(guī)定，具體理由如下：1、雖然案涉房屋現(xiàn)仍登記在房產(chǎn)開發(fā)商濱江公司名下，但被執(zhí)行人鄒某某系該房預(yù)售合同備案購房人，且在329號民事判決生效后，山西省五寨縣人民法院根據(jù)宏達(dá)公司的申請于2013年4月1日向杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局送達(dá)了協(xié)助執(zhí)行通知書，要求協(xié)助辦理過戶手續(xù)，因當(dāng)時房屋未實(shí)際交付，不具備變更登記條件而未果，但該協(xié)助執(zhí)行通知書的效力仍存在，本案應(yīng)能將案涉房屋變更登記至鄒某某名下后繼續(xù)執(zhí)行。2、鄒某某將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給宏達(dá)公司作為宏達(dá)公司代償債務(wù)的補(bǔ)償，該以房抵債的真實(shí)性已經(jīng)由63號民事調(diào)解書和329號民事判決書所確認(rèn)，房款與債務(wù)抵銷，可視為宏達(dá)公司已支付案涉房屋全部價款。3、現(xiàn)有證據(jù)能夠證明宏達(dá)公司在人民法院查封之前已合法占有使用了案涉房產(chǎn)。4、宏達(dá)公司在329號民事判決書生效后，亦向法院申請了強(qiáng)制執(zhí)行，因當(dāng)時房屋未實(shí)際交付，而未能變更，故非宏達(dá)公司原因未辦理過戶登記；且房管部門已根據(jù)法院協(xié)助執(zhí)行通知書作了備案登記。綜上，楊某某的上訴理由不能成立，不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律準(zhǔn)確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)人民幣156800元，由上訴人楊某某負(fù)擔(dān)。

再審【案號：浙江省高級人民法院（2018）浙民再325號】本案的爭議焦點(diǎn)是：宏達(dá)公司對案涉房屋是否享有足以排除的民事權(quán)益。

一、宏達(dá)公司主張查封時已取得案涉房屋的所有權(quán)進(jìn)而得以排除執(zhí)行是否成立。

（一）宏達(dá)公司在本案二審判決生效后取得案涉房屋所有權(quán)的事實(shí)能否作為其再審主張排除執(zhí)行的依據(jù)

本案二審判決生效后，宏達(dá)公司已經(jīng)取得案涉房產(chǎn)的所有權(quán)，宏達(dá)公司據(jù)此主張排除執(zhí)行，楊某某應(yīng)另案主張權(quán)利。但宏達(dá)公司現(xiàn)取得案涉房屋的所有權(quán)是因本案原生效判決認(rèn)定其享有排除執(zhí)行的民事權(quán)益，并駁回申請執(zhí)行人楊某某的訴訟請求，一審法院據(jù)此撤銷了相關(guān)查封措施，山西省五寨縣人民法院發(fā)出的協(xié)助過戶通知書得以執(zhí)行。而再審作為生效裁判的救濟(jì)程序，本身就要對原審認(rèn)定宏達(dá)公司享有排除執(zhí)行的民事權(quán)益這一結(jié)論作出判斷，楊某某作為原審當(dāng)事人也無法另案主張權(quán)利，宏達(dá)公司在原審判決生效后取得所有權(quán)的事實(shí)不能作為其再審主張排除執(zhí)行（查封）的依據(jù)。

（二）宏達(dá)公司主張依據(jù)相關(guān)法律文書已取得案涉房屋的所有權(quán)是否成立

63號民事調(diào)解書是宏達(dá)公司與鄒某某在借款合同糾紛中達(dá)成的，在宏達(dá)公司同意代償國源公司借款后，鄒某某同意以其名下房屋作為對宏達(dá)公司的補(bǔ)償，329號民事判決書是基于宏達(dá)公司與鄒某某的抵債協(xié)議作出的，內(nèi)容是由鄒某某等協(xié)助宏達(dá)公司辦理案涉房屋的過戶手續(xù)，兩者均屬于給付性質(zhì)的法律文書。山西省五寨縣人民法院民事裁定書內(nèi)容為解除查封，協(xié)助執(zhí)行通知書是基于329號民事判決書的給付內(nèi)容所作。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第七條“人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書”之規(guī)定，前述63號民事調(diào)解書、329號民事判決書以及山西省五寨縣人民法院的民事裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書均不屬該司法解釋規(guī)定的改變原有物權(quán)關(guān)系的生效法律文書以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書。宏達(dá)公司在查封時尚未取得案涉房屋的所有權(quán)。

二、宏達(dá)公司主張享有排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)是否成立。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。根據(jù)該司法解釋規(guī)定，主張適用本條規(guī)定的案外人必須具備買受人身份，而且，該買受人與被執(zhí)行人就被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)在查封前已經(jīng)簽訂合法有效的書面買賣合同并合法占有該不動產(chǎn)。本案中，查封行為發(fā)生時，案涉房產(chǎn)并未登記在被執(zhí)行人鄒某某名下，宏達(dá)公司也沒有與被執(zhí)行人鄒某某簽訂正式的書面買賣合同，不符合適用該條規(guī)定的主體條件和形式條件；即使預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓情形可以參照適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，宏達(dá)公司據(jù)以主張民事權(quán)益的基礎(chǔ)是63號民事調(diào)解書確認(rèn)的宏達(dá)公司與鄒某某以房抵債合意以及事后宏達(dá)公司與被執(zhí)行人鄒某某達(dá)成的具體以房抵債數(shù)額確認(rèn)協(xié)議，雙方之間是債務(wù)清償關(guān)系，而非一般的房產(chǎn)買賣合同關(guān)系，宏達(dá)公司依據(jù)以物抵債協(xié)議并不足以形成優(yōu)先于一般金錢債權(quán)、針對案涉房屋的物權(quán)期待權(quán)。

本案的特殊性在于，案涉房屋被查封前，山西省五寨縣人民法院已經(jīng)先期查封了案涉房屋，并依據(jù)329號民事判決書已經(jīng)向當(dāng)?shù)胤抗懿块T送達(dá)了過戶登記協(xié)助執(zhí)行通知書，山西省五寨縣人民法院解除查封的目的是為辦理過戶登記，只是因案涉房屋系預(yù)售房屋，未實(shí)際交付給預(yù)售合同備案購房人鄒某某，不具備變更登記條件而未能辦理變更登記手續(xù)；同時，一審法院根據(jù)錢某某的執(zhí)行申請查封案涉房屋時，案涉房屋尚未登記在鄒某某名下，其所作的查封為預(yù)查封，需等待案涉房屋過戶登記在鄒某某名下時，該預(yù)查封方能轉(zhuǎn)為正式查封，錢某某（后變更為楊某某）申請執(zhí)行的執(zhí)行依據(jù)為普通金錢債權(quán)。因此，本案還涉及針對同一執(zhí)行標(biāo)的物的非金錢債權(quán)執(zhí)行（交付特定物）與金錢債權(quán)執(zhí)行的終局執(zhí)行程序競合問題，宏達(dá)公司在原審、再審中亦對后一金錢債權(quán)執(zhí)行提出異議。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第八條第一款“案外人既基于實(shí)體權(quán)利對執(zhí)行標(biāo)的提出排除執(zhí)行異議又作為利害關(guān)系人提出執(zhí)行行為異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)依照民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定進(jìn)行審查”之規(guī)定，并為減少當(dāng)事人訟累，本案再審應(yīng)一并對宏達(dá)公司的異議進(jìn)行審理。山西省五寨縣人民法院已在一審法院查封案涉房屋前送達(dá)了過戶登記協(xié)助執(zhí)行通知書，結(jié)合山西省五寨縣人民法院在一審法院查封前已經(jīng)先期查封案涉房屋，其解除查封是為辦理過戶登記的需要，宏達(dá)公司在一審法院查封前已經(jīng)占有、使用案涉房屋等事實(shí)，并根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十五條第二款“查封、扣押、凍結(jié)協(xié)助執(zhí)行通知書在送達(dá)登記機(jī)關(guān)時，其他人民法院已向該登記機(jī)關(guān)送達(dá)了過戶登記協(xié)助執(zhí)行通知書的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先辦理過戶登記”之規(guī)定，原審對楊某某的準(zhǔn)許執(zhí)行案涉房屋的訴訟請求不予支持，符合本案實(shí)際。

綜上所述，原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，法律適用存在瑕疵，但實(shí)體處理并無明顯不當(dāng)。楊某某的再審請求不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第一項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百三十四條的規(guī)定，判決如下：

維持浙江省杭州市中級人民法院（2017）浙01民終6610號民事判決。

本判決為終審判決。