原　告　張某，女，1957年12月10日出生。

被 告 沈某，男，1953年4月2日出生，現(xiàn)下落不明。

案外人 李一某，男，1953年4月1日出生。

案外人 李二某，男，1984年12月9日出生，漢族，住址同上，系李某某之子。

在原告張某訴被告沈某民間借貸糾紛一案中，原告張某于2008年12月17日提出財產(chǎn)保全申請，要求查封被告沈某的房產(chǎn)一套，并提供了擔保。法院于2008年12月17日作出（2008）商梁民初字第2215-1號民事裁定，于2008年12月18日查封了被告沈某的房產(chǎn)一套。2009年5月4日，案外人李某某、李某對法院查封該房產(chǎn)提出書面異議。案外人李某某、李某稱：2008年10月3日，案外人與被告沈某簽訂房屋買賣合同一份，被告沈某將該房產(chǎn)售予案外人，約定房屋價款14萬元。案外人向被告沈某支付了14萬元購房款后，被告沈某向案外人出具了收條，案外人并和被告沈某一起到商丘市房管局辦理了房產(chǎn)過戶預登記，進行了測繪、評估等，完善了各種過戶手續(xù)。房管局對案外人的過戶申請完成了核準登記，并于2008年10月13日出具了領取新證的憑證。2008年10月14 日下午，沈某將該房屋的鑰匙交給案外人李某某，李某某將被褥搬進房子，并更換門鎖，實際入住該房屋。案外人是該房屋的實際擁有者，法院查封該房產(chǎn)于法不符，請求依法解封。

法院查明，1、房屋過戶的程序為：房屋交易管理處受理后，首先進行測繪、評估，然后，由買賣雙方持身份證親自到場簽訂了房屋交易買賣合同，再從檔案室調取檔案，進行初審、入微機、復審、核批、記入登記薄核準登記，再進行發(fā)證。只有記入登記薄后，才證明全部交易手續(xù)完結。案外人李某某、李某與被告沈某的房屋買賣只進行了測繪、評估，后面的程序均未進行，尚未進入核準登記。2、案外人并未實際入住該房屋，現(xiàn)該房屋由付明貞看管。

【案件評析】

訴訟中的案外人對財產(chǎn)保全提出異議適用什么程序審理？案外人提出的異議能否成立？

首先，《中華人民共和國民訴法》第二百零一條規(guī)定了人民法院執(zhí)行工作執(zhí)行的依據(jù)和范圍，包括發(fā)生法律效力的民事判決和裁定。筆者認為，發(fā)生法律效力的裁定包括財產(chǎn)保全裁定，審判庭承辦財產(chǎn)保全裁定的執(zhí)行就是執(zhí)行行為。最高人民法院《關于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第三條進一步明確規(guī)定，“人民法院在審理民事、行政案件中做出的財產(chǎn)保全和先予執(zhí)行的裁定，由審理案件的審判庭負責執(zhí)行。”該《規(guī)定》中對財產(chǎn)保全和先予執(zhí)行裁定的執(zhí)行做了分工。由此可以看出，財產(chǎn)保全和先予執(zhí)行裁定的執(zhí)行屬于執(zhí)行工作，人民法院審理、執(zhí)行工作應遵循該規(guī)定。因此，案外人對本案中財產(chǎn)保全的異議，應適用《民訴法》執(zhí)行程序的規(guī)定。既然案外人對本案中財產(chǎn)保全的異議適用《民訴法》執(zhí)行程序的規(guī)定，那么，依照《民事訴訟法》第二百零四條的規(guī)定，執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回，案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提出訴訟 。

確定了審理案外人對訴訟中的財產(chǎn)保全提出異議的程序后，接下來就要看本案中案外人提出的異議能否成立。本案中案外人提出的異議能否成立的關鍵在于該房產(chǎn)的所有權是否發(fā)生了轉移。依據(jù)《物權法》第九條的規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。該條明文確規(guī)定了不動產(chǎn)物權的轉讓是以房產(chǎn)部門有沒有對該房產(chǎn)進行核準登記為準。經(jīng)查明，房管部門對該房產(chǎn)僅僅進行了測繪、評估程序，在房管部門工作人員提檔時發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)已被查封，就停止了辦理程序，并沒有對該房產(chǎn)進行核準登記。案外人李某某與被告沈某雖然簽訂了買賣房屋的協(xié)議，被告沈某也收取了案外人李某某的購房款14萬元，但是該房產(chǎn)未經(jīng)核準登記。既然房管部門沒有對該房產(chǎn)進行核準登記，那么，該房產(chǎn)的所有權也就沒有發(fā)生轉移，仍然歸被告沈某所有。同時，最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》的第九條也規(guī)定，對國土資源、房地產(chǎn)管理部門已經(jīng)受理，被執(zhí)行人轉讓土地使用權、房屋的過戶登記申請，尚未核準登記的，人民法院可以進行查封，已核準登記的，不得進行查封。根據(jù)該條文，人民法院能否查封該房產(chǎn)的關鍵在于房地產(chǎn)管理部門到底有沒有對該房產(chǎn)進行核準登記。事實證明房管部門并未對該房產(chǎn)核準登記，因此本案財產(chǎn)保全符合法律規(guī)定。

另外，最高人民法院《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結?！卑凑沾艘?guī)定，人民法院不得查封的財產(chǎn)必須同時具備三個條件，即：一是第三人支付了全部價款，二是第三人實際占有了該財產(chǎn)，三是第三人沒有過錯。本案中，案外人雖然持有支付全部房屋全部價款的收條，但僅剛開始辦理過戶登記手續(xù)，尚未經(jīng)房地產(chǎn)管理部門核準登記；被告沈某并未將房屋交付給案外人，案外人也未提交有效證據(jù)證明其已實際占有該房屋。案外人李某某不能同時具備該《規(guī)定》第十七條中規(guī)定的三個條件，法院查封該房產(chǎn)也就不屬于該《規(guī)定》中所說的不得查封的情形，法院對該房產(chǎn)進行查封程序合法。

綜上所述，原告張某訴被告沈某民間借貸糾紛一案中，對被告沈某房屋進行查封，程序合法，適用法律正確，案外人李某某、李某所提異議理由不成立，不應支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零二條之規(guī)定，應裁定駁回案外人李某某、李某的異議。