作者：初明峰 劉磊

裁判概述：

以物抵債協(xié)議約定的交付房產(chǎn)，是以消滅金錢(qián)債務(wù)為目的的債的履行方式，在完成房屋變更登記之前，以房抵債協(xié)議并不形成優(yōu)于其他債權(quán)的利益，且破壞了債權(quán)平等受償?shù)脑瓌t，損害了其他與被執(zhí)行人之間存有債權(quán)債務(wù)關(guān)系的當(dāng)事人的合法權(quán)利救濟(jì)途徑，故不能認(rèn)定依據(jù)以房抵債協(xié)議阻卻有其他合法權(quán)利的第三人基于生效法律文書(shū)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

案情摘要：

1、 海宜林公司訴中海盛明置業(yè)借款合同糾紛一案判決生效后，申請(qǐng)執(zhí)行人海宜林公司申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。執(zhí)行中，法院查封了被執(zhí)行人中海盛明置業(yè)名下案涉房產(chǎn)。

2、 另查明，法院查封前，因案外人王鋼為中海盛明置業(yè)提供工程款共計(jì)1170萬(wàn)元，后王鋼與中海盛明置業(yè)達(dá)成以房抵債協(xié)議，并依約定將上述房產(chǎn)抵債給王鋼，王鋼已實(shí)際入住。且因當(dāng)?shù)卣咴?，一直未能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

3、 法院裁定駁回王鋼的異議，王鋼向法院提起案外人執(zhí)行異議之訴。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

王鋼對(duì)案涉房產(chǎn)是否享有排除執(zhí)行的實(shí)體權(quán)益？

法院認(rèn)為：

案外人執(zhí)行異議之訴的目的是通過(guò)訴訟阻卻、排除人民法院對(duì)執(zhí)行標(biāo)的的強(qiáng)制執(zhí)行。案涉《商品房?jī)?yōu)先認(rèn)購(gòu)協(xié)議》及《商品房?jī)?yōu)惠期認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》的訂立系基于王鋼與中海盛明置業(yè)之間的工程款抵賬行為，案涉合同性質(zhì)實(shí)質(zhì)上是以物抵債協(xié)議，該協(xié)議的目的在于消滅王鋼對(duì)中海盛明置業(yè)的債權(quán)而非單純的房屋買(mǎi)賣(mài)。本案雙方當(dāng)事人之間的以物抵債協(xié)議，不能體現(xiàn)雙方買(mǎi)賣(mài)房屋的真實(shí)意思表示，只是債務(wù)人履行債務(wù)的變通方式，不必然地引起房屋權(quán)屬的變動(dòng)。且訟爭(zhēng)房屋并未完成權(quán)屬登記的變更手續(xù)，債權(quán)人只有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而非物權(quán)。

本案中王鋼尋求救濟(jì)途徑不當(dāng)，以物抵債協(xié)議約定的交付房產(chǎn)，是以消滅金錢(qián)債務(wù)為目的的債的履行方式，在完成房屋變更登記之前，以房抵債協(xié)議并不形成優(yōu)于其他債權(quán)的利益，且破壞了債權(quán)平等受償?shù)脑瓌t，損害了其他與中海盛明置業(yè)之間存有債權(quán)債務(wù)關(guān)系的當(dāng)事人的合法權(quán)利救濟(jì)途徑，故不能認(rèn)定依據(jù)以房抵債協(xié)議而產(chǎn)生的物權(quán)期待權(quán)及物權(quán)本身，該合同的訂立并不能阻卻有其他合法權(quán)利的第三人基于生效法律文書(shū)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

因此，王鋼對(duì)案涉房屋并不享有能夠排除執(zhí)行的實(shí)體權(quán)益。

案例索引：

（2017）最高法民終356號(hào)

相關(guān)法條：

《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》

第二十八條 金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持:

（一） 在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；

（二） 在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

（三） 已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四） 非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。

第二十九條 金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持:

（一） 在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；

（二） 所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；

（三） 已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》

第十七條 被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶(hù)登記的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。

實(shí)務(wù)分析：

案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的主張所有權(quán)（部分人稱(chēng)之為：準(zhǔn)物權(quán)）阻卻執(zhí)行，現(xiàn)行法律框架下有上述三個(gè)法條直接規(guī)定，三法條均規(guī)定案外人和被執(zhí)行人就執(zhí)行標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)存在買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，且都有'支付價(jià)款'這一要件規(guī)定。該立法是在'認(rèn)可登記公示效力'還是'保護(hù)交易安全'兩者之間作出的平衡規(guī)定，此類(lèi)案件審查案外人與被執(zhí)行人之間的原始法律關(guān)系至關(guān)重要。最高院的本判例表明：抵債協(xié)議并不形成優(yōu)于其他債權(quán)的利益，不得因此破壞債權(quán)平等受償?shù)脑瓌t。從另一角度詮釋了該類(lèi)案件的審查重點(diǎn)和判斷標(biāo)準(zhǔn)。

警示：最高院本案例直接認(rèn)定案外人主張以'抵債'方式完成'支付價(jià)款'，依據(jù)上述三法律規(guī)定對(duì)抗執(zhí)行的不予支持。所以，債權(quán)人以需要變更登記的物抵債，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)登記。如不能，則建議債權(quán)人通過(guò)法院執(zhí)行環(huán)節(jié)進(jìn)行拍賣(mài)，流拍后接受抵債資產(chǎn)的方式取得法院裁定。避免出現(xiàn)案例中權(quán)益不受保護(hù)的風(fēng)險(xiǎn)。