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因每個項目所在地區(qū)不同，受當?shù)卣叻ㄒ?guī)、經濟水平、文化風俗的影響，同樣規(guī)模的項目在不同地區(qū)的經營收入和服務方式可能存在較大差異。另外，物業(yè)管理包括住宅、商業(yè)、辦公寫字樓、園區(qū)和公共物業(yè)諸多業(yè)態(tài)，用“一刀切”的經營考核標準無法準確衡量各項目經營業(yè)績。

財務管理助力物業(yè)管理企業(yè)升級壯大

基礎物業(yè)管理服務的“四保”（保安、保潔、保綠、維保），主要是由大量的人員來完成工作，人工成本占總成本比約70%。由于這種構成特性，成本必然逐年上升，而物業(yè)服務費向高調價受政策因素影響難以實現(xiàn)。如果犧牲服務品質為代價純粹壓縮成本，無疑會將企業(yè)的發(fā)展帶入“死胡同”。

成本管控：從經營預算到全面預算

物業(yè)管理企業(yè)對成本的管控應該走出壓縮成本犧牲品質的“死胡同”，而應當形成“價值服務”、“分級服務”的理念，增量投入購買品質服務，按效果付費，用服務內容區(qū)分服務等級，每級每種服務都以最優(yōu)的資源形成最佳的業(yè)主觸感效果，制訂標準化作業(yè)流程（SOP），指導一線規(guī)范實施、宣講、營銷。在成本管控方面實施全面預算管理，與一般經營預算管理不同之處在于，在考慮經濟指標的同時，將品質等級、標桿打造、品牌傳播、業(yè)主關懷、社區(qū)活動、設施設備提升改造、節(jié)能減排、智慧社區(qū)建設、互聯(lián)網(wǎng)生活平臺建立等多個維度的投入產出指標納入，分配預算責任主體，形成矩陣組合疊加的預算，在實施預算管控時，通過?？顚Ｓ?、轉移支付、專項考核進行管理，繼續(xù)堅持“三收三支”、成長曲線的預算策略，形成全面預算的成本管控，開源節(jié)流，在服務品質與經濟效益之間取得平衡。

片區(qū)管理

截至2017年年底，碧桂園物業(yè)在全國27個省管理著數(shù)量龐大的項目，無法實施扁平化管理，必須實行區(qū)域制或城市公司模式，建立總部、區(qū)域、項目三級管理體系，以總部為龍頭，制訂戰(zhàn)略目標，實施財務管控，以預算為導向，對資金、內控、資本市場、M&A進行垂直管理；以區(qū)域為紐帶，承上啟下貫徹財務管控，區(qū)域平臺督導經營，進行預算管理，指導項目財務工作；以項目為基礎，執(zhí)行財務政策并反饋。做強做實區(qū)域平臺，承接總部各項財務職能，形成多個小碧桂園物業(yè)，由區(qū)域輻射覆蓋基層項目，把經營預算、費用管控、財務核算、對數(shù)據(jù)的處理、分析及業(yè)務實務都落實到基層?？偛孔ズ谜w的預算、資金、風控，實現(xiàn)以預算管控、資金管控、稅務管控為主的財務管控模式。

標準分級

規(guī)模大的物業(yè)管理公司，往往因各地經濟發(fā)展水平等因素差異較大，難以實施一刀切的服務標準，可以嘗試考慮以業(yè)主觸感的品質定位區(qū)分各項目的財務目標維度（收費率、收入額、利潤值）、客戶服務維度（服務內容、差異化的業(yè)主滿意度、內部配合滿意度）、運營維度（資源與流程、社區(qū)文化）、內準、按標準配置資源、因地制宜，選配疊加，設定不同的考核和檢查指標。

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對于類似機械化、智能化改造等專項改革或重大資本性支出，投資額巨大，見效周期長，如按一般經營預算管理的思維，哪個區(qū)域投資，費用歸屬哪個區(qū)域承擔，而預算權責不能對等，這必定影響指定區(qū)域的經營業(yè)績評價，從而導致區(qū)域投資和配合改革意愿降低?？梢钥紤]?？顚Ｓ?，垂直投資，轉移支付。除硬件投資外，軟性服務升級投入也可專項，比如將升級管家服務、儲備人才、信息化投入等專項投資予以單列，分配責任中心，通過二次分配疊加納入?yún)^(qū)域內部的決算考核，將經營成本和專項成本區(qū)分開來，督促區(qū)域落實各項專項投資。財務部門應當協(xié)助進行項目投資測算和項目決策，積極配合機械化、智能化改造降低人工成本，進而降低總體成本，提升單位面積產出。

轉移支付

因各物業(yè)服務項目散布在全國各地，所面臨的環(huán)境和承擔的專項工作不盡相同。為保障專款專用，減少客觀因素對不同項目考核的不利影響，通過總部與區(qū)域、區(qū)域與區(qū)域、項目與項目之間對預算資金進行的轉移支付，把一部分預算利潤預收統(tǒng)籌，集中力量辦大事，辦指定目標專項的事，縮小區(qū)域差距，保持各項目的適度均衡。

“三收三支”

做好以收定支，先收后支、收支平衡。根據(jù)物業(yè)傳統(tǒng)服務項目的收入規(guī)模，鎖定成本支出上限，并且成本不能跑到收入前，利潤和現(xiàn)金流應為正數(shù)。

成長曲線

不同于較為穩(wěn)定的基礎服務部分，對于符合今后戰(zhàn)略目標具有成長曲線的社區(qū)增值服務項目，即使現(xiàn)在投資回報率不高，也要大膽投入，在人員、架構、系統(tǒng)方面做好鋪墊，考慮不同的經營業(yè)態(tài)，不搞“一刀切”。但這些成本應符合成長曲線投入的要求，并滾動關注投入產出效果，及時調整。

物業(yè)企業(yè)虧本的七大因素

因素一：物業(yè)管理規(guī)模小

原因分析：目前，物業(yè)管理行業(yè)性虧本狀態(tài)的形成在很大程度上是由于物業(yè)管理規(guī)模小，物業(yè)管理規(guī)模效益沒有形成所致。

處理對策：加快物業(yè)管理市場化進程，充分運用市場競爭機制進行資源優(yōu)化配置。

因素二：物業(yè)管理人員配置不合理

原因分析：物業(yè)管理人員配置不合理主要表現(xiàn)在兩個方面：一是物業(yè)管理人員配置過多，光人頭就吃光了物業(yè)管理費，有的甚至還不夠;二是物業(yè)管理人員素質低。

處理對策：一方面物業(yè)管理公司要精減人員，按崗位合理配置人員，提高工作效率;另一方面要選派優(yōu)秀人才從事物業(yè)管理，同時加強物業(yè)管理人才的培訓和培養(yǎng)，提高物業(yè)管理行業(yè)的人才素質，進而提高物業(yè)管理的經濟效益。

因素三：物業(yè)管理收費低

原因分析：物業(yè)管理是一種特殊的服務性行業(yè)，它的服務收費標準基本上實行政府定價或政府指導價，其市場盈利性功能未能全部體現(xiàn)。

因素四：物業(yè)管理收費難

原因分析：業(yè)主拒交物業(yè)管理費主要有以下幾種情況：

1. 是人們思想觀念未能轉變，部分業(yè)主享受慣了福利管房的種種好處，他們對物業(yè)管理這種有償服務方式不理解，產主抵觸情緒;

2. 是物業(yè)管理公司服務質量差，業(yè)主對物業(yè)管理服務質量不滿意;

3. 是物業(yè)管理法規(guī)不健全，對物業(yè)管理收費標準、有關收費細節(jié)未能明確規(guī)定，易引發(fā)爭議;部分業(yè)主把對開發(fā)商的怨氣發(fā)在物業(yè)管理公司身上。

處理對策：

1. 是要加強物業(yè)管理的輿論宣傳，使之逐步深入人心并得到廣大群眾的支持和贊同;

2. 是加強物業(yè)管理法規(guī)建設，特別要制定物業(yè)管理收費的實施細則，少物業(yè)管理收費爭議;

3. 是通過市場競爭，實行優(yōu)勝劣汰，提高物業(yè)管理服務質量，使業(yè)主樂意交費，接收服務;四是提高物業(yè)質量和其他服務質量，消除業(yè)主對物業(yè)質量等的抱怨情緒，從而提高業(yè)主交費的自覺性和警覺性。

因素五：物業(yè)管理配套役施不齊全，物業(yè)管理難度太大

原因分析：現(xiàn)在有一些住宅小區(qū)或其他物業(yè)，由于在規(guī)劃、設計時沒有考慮到日后的物業(yè)管理，致使物業(yè)分散，配套設施不齊備，物業(yè)管理隱患多，這給物業(yè)管理帶來了一定的難度，造成物業(yè)宮理成本高，物業(yè)管理難以提高水平、提高檔次。

處理對策：各新建小區(qū)在規(guī)劃、設計時必須充分考慮到日后的物業(yè)管理，做到配套設施齊備。最好的辦潔就是物業(yè)管理公司要提前介入，參與小區(qū)的規(guī)劃、設計。對一些配套設施不齊備的住宅小區(qū)，要加大資金投入，如從維修基金或公房出售資金中拿一部分錢用來改善小區(qū)配套設施。

因素六：物業(yè)管理手段落后，管理成本高

原因分析：我國現(xiàn)階段的物業(yè)管理仍是一種粗放型的管理，管理層次低，智能化水平低，基本上處于簡單的手工操作階段，需要耗費大量的人力和物力，因而導致物業(yè)管理成本的提高。

處理對策：新建小區(qū)要加強小區(qū)智能化實施建設，舊小區(qū)也要盡量加強小區(qū)智能化設施的建設和改造，增加現(xiàn)代科技含量，提高物業(yè)管理手段。從而節(jié)約大量的人力和物力，降低物業(yè)管理成本。

因素七：物業(yè)管理服務項目單一，物業(yè)管理公司自身造血功能差

原因分析：物業(yè)管理是一種綜合性的服務行業(yè)，除開展常規(guī)的物業(yè)管理項目外，還應開展多種經營，走以業(yè)養(yǎng)業(yè)的道路。

處理對策：房地產開發(fā)商要對物業(yè)管理公司的物業(yè)管理給予大力支持，如提供一定具有造血功能的經營牲用房等。同時，物業(yè)管理公司也要想方設法根據(jù)小區(qū)自身的特點和業(yè)主的實際需求，開展多種項目服務，使其服務功能滲透到居民生活的方方面面，以此來提高自身的造血功能，從而取得良好的經濟效益。

降低物業(yè)管理成本的三大途徑

在我國很多地區(qū)，小區(qū)居民普遍抱怨物業(yè)服務收費過高，或認為質價不符，要求物業(yè)企業(yè)“讓利”；個別住戶干脆以拒交物業(yè)服務費相抵制。

那么，是物業(yè)企業(yè)收費太高了嗎？一般不是。物業(yè)企業(yè)的利潤空間已非常有限，有時為了得到管理項目不惜利潤暫時倒掛。如果一味以行政手段，如核價、限價等來要求物業(yè)企業(yè)降低物業(yè)服務費，“讓利”給業(yè)主，則只能迫使物業(yè)企業(yè)降低服務水準，把小區(qū)推入服務愈來愈差、收費率愈來愈低的惡性循環(huán)中，造成物業(yè)企業(yè)和業(yè)主兩敗俱傷的局面。筆者認為，只有在降低物業(yè)服務成本上探索研究，才是降低物業(yè)服務費的真正出路。而降低物業(yè)服務成本的途徑，除了物業(yè)管理服務本身環(huán)節(jié)外，對小區(qū)規(guī)劃設計、物業(yè)建筑質量等硬件環(huán)節(jié)也要予以足夠重視。

一、小區(qū)規(guī)劃設計與竣工后物業(yè)的管理成本密切相關

小區(qū)的規(guī)劃設計一般由開發(fā)商委托規(guī)劃設計部門來做，前者要求房屋建筑一眼看上去美觀、氣派，能突出“個性”和“賣點”，有利于銷售，并相對節(jié)約建設資金；后者在相關設計指標規(guī)范下，一方面滿足開發(fā)商的設計要求，另一方面在建筑造型、景觀布置、單體功能等方面下功夫，力求使自己的設計產品更加“完美”。但不論是開發(fā)商還是建筑設計師，在規(guī)劃設計時顯然并不真正為購房者考慮小區(qū)物業(yè)今后的管理成本。而這恰恰又是決定住戶在今后物業(yè)管理上花費多少的關鍵所在。

如果開動腦筋，很多諸如綠化、防火、防盜、安全與衛(wèi)生死角等問題也都能通過更加科學、合理、全面的規(guī)劃設計而大大改善。總之，住宅小區(qū)的規(guī)劃設計必須力求科學、實惠，多考慮未來物業(yè)運行時的管理成本，尤其是規(guī)劃設計時盡量不要給日后業(yè)主的物業(yè)管理增加經濟負擔，盡量不把問題留給物業(yè)企業(yè)去解決。而作為一個成熟的購房者，也不要為一些住房廣告中華而不實的概念、噱頭所迷惑，只有從實際使用的角度、物業(yè)管理成本的角度，對小區(qū)布局、建筑單體的設計細節(jié)，細細琢磨考量，才能對購房行為做出理性的選擇。

二、建筑質量對物業(yè)管理成本的影響

物業(yè)的維修可分三方面：售后保修、日常維修、大中修。

保修期內的物業(yè)維修屬于開發(fā)商的職責，但通常是開發(fā)商要求從事前期物業(yè)服務的物業(yè)企業(yè)去做，包括維修接待、登記、同施工安裝單位聯(lián)系、回訪協(xié)調等。前期物業(yè)服務合同中，一般也都少不了“幾小時受理業(yè)主或使用人報修。急修幾小時內到現(xiàn)場處理，一般修理幾天內完成”等字眼。但即便只是聯(lián)系、協(xié)調，也需要一定的人力物力。特別是入住前期，處理各種房屋設施質量問題，幾乎占去物業(yè)公司一半的工作量。費用哪里來？讓開發(fā)商來支付？你物業(yè)公司不想干（前期物業(yè)服務）了還差不多！自然是來自向業(yè)主收取的物業(yè)服務費了。

物業(yè)的日常維修費用通常在物業(yè)服務費中列支，是物業(yè)服務費的重要組成部分。至于需要動用物業(yè)維修資金的物業(yè)大、中修，費用雖不直接出自物業(yè)服務費，但也是要業(yè)主買單的。

總之，除一部分售后保修費用外，絕大部分維修費用總是需要業(yè)主來負擔。如果建筑質量高，維修量則小，就能減少物業(yè)維修費用，從而降低需要交納的物業(yè)服務費。只有規(guī)范和約束建筑商、開發(fā)商在建筑質量上的行為，同時依靠有關質量行政管理部門嚴格把關，健全質量管理機制，才能為業(yè)主提供質量過硬的物業(yè)，降低竣工后的物業(yè)修理維護成本，從而降低物業(yè)服務費用。同時，物業(yè)行政管理部門是否也能從適于物業(yè)管理、降低物業(yè)服務費用的角度，探索怎樣以適當方式對建筑質量，尤其是住宅小區(qū)的建筑質量進行控制的方式呢？

三、物業(yè)管理階段如何有效降低管理成本

這個階段降低物業(yè)服務成本的渠道有二：一是物業(yè)服務方式；二是物業(yè)服務內容。

《中華人民共和國物權法》第八十一條指明了業(yè)主管理自身物業(yè)的三種途徑或方式：自行管理、委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。

我們現(xiàn)在看到的多是業(yè)主或開發(fā)商委托物業(yè)企業(yè)實施物業(yè)管理服務的方式。這種方式要求物業(yè)企業(yè)提供正規(guī)化、專門化的物業(yè)服務，服務項目一般包括秩序維護、維修運行、衛(wèi)生保潔和綠化管護等。業(yè)內人士都知道，物業(yè)管理規(guī)模效益特別明顯，拿普通住宅小區(qū)來說，理論上每一個項目一般至少要在10萬平方米以上，才能使物業(yè)服務成本按面積分攤后，費用水平不突破業(yè)主可以接受的比較合理的水平。對于物業(yè)企業(yè)而言，客觀上還要求各個管理項目的面積總量達到一定的規(guī)模（如二級資質要求的面積標準）才能維持企業(yè)必需的收支平衡，實現(xiàn)一定的經濟效益。小型物業(yè)企業(yè)又往往“麻雀雖小，五臟俱全”，管理費用相對大型物業(yè)企業(yè)要高很多，往所服務的項目中一分攤，物業(yè)服務費不高才怪呢！

因此，只有比較大型的小區(qū)，或是地理位置相對集中的數(shù)個零星小區(qū)，選擇一家有一定規(guī)模、實力的物業(yè)企業(yè)實施管理服務時，業(yè)主才有可能獲得比較實惠的物業(yè)服務價格。然而，由于種種現(xiàn)實原因，我國“小規(guī)模的物業(yè)”和“小型物業(yè)企業(yè)”不斷生成，大量存在，占有著大部分的市場份額，是目前物業(yè)管理的“主流”。只有期待有關行政管理部門下大決心，拿出切實辦法，使“兩小”逐步退出“主流”，最終淡出市場。否則，物業(yè)服務費一般沒有什么“性價比”可言的。

關于業(yè)主自行管理物業(yè)的方式，雖然得到《物權法》的明文認可，但顯然沒有得到相關行政部門的實際支持。其實，小區(qū)業(yè)主完全可以約定，由各家業(yè)主輪流清理小區(qū)衛(wèi)生或者提供其他公共服務。這對于規(guī)模和共用部分面積較小、物業(yè)服務需求不大的小區(qū)來說，顯然極大地節(jié)省了物業(yè)服務費支出，減輕了業(yè)主的經濟壓力。

《物權法》還明確規(guī)定，業(yè)主可以委托物業(yè)服務機構之外的其他管理人管理物業(yè)。這就是說，在業(yè)主不愿委托具有獨立法人資格的物業(yè)企業(yè)進行管理服務，也不愿自行管理小區(qū)事務的情況下，可以委托普通的自然人來為業(yè)主服務。

至于物業(yè)服務內容，一般綜合性物業(yè)公司都承諾提供較全面的服務項目。業(yè)主雖然也需要，但不一定非得照單全收，一些地方推出了菜單式物業(yè)服務辦法。筆者認為，除了選擇物業(yè)公司，選擇服務等級外，業(yè)主的選擇范圍、權利應該更大些。如果業(yè)主認為某大項（如秩序維護服務）成本太高（這項服務讓物業(yè)公司做的話，費用一般占到物業(yè)服務總成本的一半以上），在簽訂物業(yè)服務合同前完全可以提出不要。當然，物業(yè)企業(yè)可以同意，也可以因此放棄簽訂合同。另外，業(yè)主還可以根據(jù)小區(qū)特點靈活選擇專業(yè)公司（如維修公司、保潔公司、綠化公司等）提供物業(yè)服務。總之，“點菜”比“合菜”要來得便宜、實惠。

也有人說，物業(yè)服務費的高低完全是市場的事兒，讓業(yè)主和物業(yè)公司去商定。這種說法過于表面。只有開發(fā)商、建筑（規(guī)劃）設計師、業(yè)主、物業(yè)公司及相關行政管理部門共同關心，共同努力，從物業(yè)管理對象、方式、機制等方面多管齊下，才能從根本上把物業(yè)管理的成本降下來，合理、實惠、質價相符的物業(yè)服務費才能成為現(xiàn)實。