在過去的20年里，高層住宅可以說是住宅產(chǎn)品中當之無愧的香餑餑，“買房買高”一度成為一種傾向。究其原因有三個。第一，大家對于過去住久了的低層住宅，因其低矮潮濕、通風采光差等缺陷心生厭倦，而高層住宅通風好、采光佳、視野開闊、少蚊蟲、帶電梯等優(yōu)點，吸引了無數(shù)購房者的眼球，改善居住環(huán)境的內(nèi)在動因變得越來越迫切；第二，城鎮(zhèn)化建設在這20年間推進的速度很快，但是城市用于住宅開發(fā)的土地資源卻非常有限，于是建造高層住宅滿足居住需求，成為行之有效的主要解決辦法；第三，在洋房、多層、別墅等住宅產(chǎn)品供應不足的情況下，購房者不買高層也沒有其它選擇，特別是人口密度大、住房資源供應相對不足的一二線城市。

不過，就在最近幾年，卻有越來越多的有錢人陸續(xù)賣掉高層住宅，搬回到多層住宅，或者在買房的時候直接選擇購買多層。而在住宅產(chǎn)品的開發(fā)方面，也逐漸呈現(xiàn)出多元化發(fā)展趨勢，即高層住宅不再一家獨大，多層花園洋房、中低層住宅，亦或別墅、合院類產(chǎn)品，正在源源不斷地補充市場，特別在很多中小城市。而在普通改善型購房群體中，有超過半數(shù)的人也不再選擇高層住宅三分之二以上、曾經(jīng)被認為是“黃金屋”的樓層，卻喜歡上了5～10層、在過去不被購房者看好的樓層。比如筆者的一位朋友在置換新房的時候，就賣掉了通風采光效果好的28層而購買了6樓，另一位經(jīng)濟條件非常好的朋友，則不再以高層住宅為改善房，而是直接選擇了多層花園洋房。

為什么會出現(xiàn)這樣的變化呢？首先從專業(yè)人士的角度來看，不少人認為“高層住宅以后有可能淪為城市中的貧民窟”，這其中不乏在我國學術(shù)界具有舉足輕重地位的專家學者。比如持此觀點的東北財經(jīng)大學經(jīng)濟研究中心主任周天勇曾表示，“未來大量的高層住宅，會面臨設備老化陳舊、電梯故障等各類問題，不僅維修很難、費用很高，而且拆除重建的成本也很高，將會變成永久貧民窟”。無獨有偶，通過對大數(shù)據(jù)的模擬研究，北京大學光華管理學院朱國鐘教授得出和周天勇完全一致的結(jié)論。而且這一觀點已被越來越多的普通購房者所認可，并在潛移默化中直接影響到對住房產(chǎn)品的選擇和買房觀念的重新定位，特別是那些買房需要掏空六個錢包，還要背負幾十年沉重債務的低收入家庭，自然不愿意一輩子賺的辛苦錢，最后買了個“貧民窟”的結(jié)局。

其次，除了專家提醒“未來高層住宅有可能成為城市中的貧民窟”以外，最近一二年以來，國家住建部、發(fā)改委等部門，還先后三次發(fā)布了“限高令”，無形中也對購房者的買房觀念產(chǎn)生了很大影響。因為從“限高令”的內(nèi)容來看，不僅對四個一線城市新建商品房的樓高做出了限制，還要求中小城市新建100米以上的建筑，要與城市規(guī)模相適宜，與消防救援能力相匹配；縣城住宅以6層為主，6層及以下占比不低于70%，原則上不得新建18層以上住宅；確需建造18層以上建筑的，應經(jīng)過“嚴格充分論證”等流程，并確保應急消防和市政配套設施建設到位。而在購房者看來，即然國家都已明令禁止今后繼續(xù)建造超高層住宅，說明高層住宅有不適應時代發(fā)展的地方，而對未來行將“淘汰”的高層住宅繼續(xù)入手或不予置換，顯然也是不明智的。

再者，不僅有專家的看法和國家對高層住宅的政策性調(diào)整，其實很多購房者站在個人的角度，對高層住宅的未來發(fā)展趨勢也有了新的認識和理解。眾所周知，高層住宅的誕生，更多是城鎮(zhèn)化建設大潮下的產(chǎn)物，但是隨著城鎮(zhèn)化建設速度的逐漸放緩乃至最終停止，今后城市不可能需要那么多的高層住宅，特別是人口流失的中小城市。而早在2020年央行發(fā)布的數(shù)據(jù)則顯示，96%的城鎮(zhèn)居民家庭擁有一套住房，4成以上的家庭擁有2套及以上住房，說明國內(nèi)的住房市場已經(jīng)飽和；加之新生人口連續(xù)下滑和人口負增長可能在最近一二年出現(xiàn)，那么未來住房儲備需求不足，以及存量住房越來越多，對高層和超高層住宅都會帶來需求上的影響，退出歷史舞臺的趨勢也逐漸明朗起來。

為何會有越來越多的有錢人陸續(xù)從高層搬回到多層？他們除了具備改善所需的資金實力和對樓市發(fā)展趨勢的準確把握外，據(jù)一位居住高層9年的老業(yè)主介紹，主要還是因為高層住宅有以下5個難以解決的“硬傷”：

第一，非正常環(huán)境下，高層住宅難以生存。比如在疫情、火災、地震、戰(zhàn)爭等特殊環(huán)境下：

截至目前，新冠病毒還沒有有效的藥物可以徹底消滅，而且病毒已經(jīng)變異升級、出現(xiàn)反彈已經(jīng)常態(tài)化。而一旦出現(xiàn)大面積的感染或潛在威脅，高層住宅小區(qū)往往是高風險場所，因為住戶對于電梯的依賴性太強，狹窄的電梯間最容易導致交叉感染，采取嚴格的隔離措施往往需要住戶長時間被禁足，但對于他們來說就是一種煎熬。

住宅區(qū)火災事故在所有火災事故中一直占有較高的比例，主要原因是與居民用電、用火不當有關(guān)。而一旦發(fā)生火災，以目前的救援覆蓋能力很多城市最高只能達到18層，超過18層以上的火災發(fā)生后，居民只能依靠自救，但有效逃生的幾率很低。救援設備與樓層高度不匹配，這是世界各國普遍存在的無解難題。

地震的發(fā)生幾率雖然不高，但是由于目前對地震的提前預測能力不足，加之不同地區(qū)的地質(zhì)結(jié)構(gòu)不同、房屋主體建筑結(jié)構(gòu)各異，發(fā)生地震后居住高層的住戶幾乎無法逃生，造成的人員財產(chǎn)損失也特別慘重。而即便地震沒有造成墻倒屋塌、人員重大傷亡，但是房屋出現(xiàn)墻體開裂、地基下沉、主體建筑傾斜等險情，一樣導致房子無法住人不得不拆除重建。

而一旦發(fā)生戰(zhàn)爭，僅停水停電就足以導致整座城市的基本生活陷入癱瘓，更何況建筑物還會受到敵方炮火的猛烈攻擊。這個觀點絕非危言聳聽，世界性大國不僅在一戰(zhàn)、二戰(zhàn)中被動卷入，如今正在交戰(zhàn)中的俄烏沖突令全世界震驚，這說明戰(zhàn)爭離大國同樣不會遙遠；而戰(zhàn)事發(fā)展狀況說明，所謂降維打擊只存在理論上的可能，只要發(fā)生戰(zhàn)爭雙方都會有損傷，特別是軍事實力旗鼓相當?shù)膬蓢l(fā)生戰(zhàn)爭，沒有任何一方可以免遭戰(zhàn)爭涂炭，屆時的城市將滿目瘡痍，斷壁殘垣。

但是反觀多層住宅、小高層、別墅、合院類住宅產(chǎn)品，由于人口密度低，住戶對電梯的依賴性不強，在特殊環(huán)境下生存狀況明顯強于高層住宅。

第二，高層住宅公攤面積較大，買了不劃算。

高層住宅由于電梯井、公共連廊、設備間、值班室等占用了很多面積，因此公攤面積通常要達到25%～30%之間，這也就意味著，如果你買了面積100平方米的房子，實際使用面積只有70～75平方米，有四分之一以上的錢被公攤面積“侵蝕”掉了。而一旦遇到無良的開發(fā)商，甚至能將公攤面積做到30%以上，這樣的案例網(wǎng)絡曝光的不在少數(shù)。不僅如此，后期的物業(yè)費、衛(wèi)生費、取暖費等也是按照建筑面積收取，業(yè)主錢花的就非常冤枉，感覺沒有把錢花在刀刃上。特別是平均房價已經(jīng)接近萬元每平的當下，少則要為公攤面積花掉數(shù)十萬，多則花掉數(shù)百萬，非常的不劃算。而多層住宅的公攤面積通常只有10%～15%，這樣可以節(jié)省大量的公攤面積費用，即便再有錢的人，也是要核算購房成本的。

第三，容積率高，綠化覆蓋率低，人口密度大，居住體驗差。

高層住宅的容積率如果控制在1.8～2.5之間、綠地面積占用地總面積的30%以上是比較合理的，居住起來舒適性較好。但是目前無論在什么層級的城市，容積率達到5以上、綠地面積在30%以下的小區(qū)可以說隨處可見，這與開發(fā)商過度追求投資收益有關(guān)。而一旦容積率數(shù)據(jù)與規(guī)范要求不符，也就意味著單位面積土地上房子建得多了，相應的健身器材、景觀亭廊、便民娛樂設施等配套減少了。而樓層建得越多，則居住的人口數(shù)量也越多，大家擠在一個有限的空間環(huán)境中生活，不僅休閑時無法找到合適的健身娛樂器材，由于相關(guān)器材的使用頻率較高，還容易損壞，增加維護更換成本；一些樓間距較窄的小區(qū)，居民的采光和通風很容易受到前排樓棟的遮擋，甚至15層以下白天的光照都被遮擋，陽臺洗曬的衣服、被褥等很難自然曬干而是陰干，這就會給居民的生活帶來不好的體驗。而多層住宅小區(qū)的容積率低、綠化覆蓋率高，人口密度小，居住更加舒適，自然吸引有錢人購買或置換。

第四，對電梯依賴性太強，出行會受到很大影響，還要分攤較高的電梯維修保養(yǎng)費用。

高層住宅上下樓主要依靠兩部電梯，樓層越多住戶越多，電梯使用的頻率也越高，特別是二梯四戶或六戶的單元樓，由于電梯長期超負荷運行，如果再缺乏必要的維護保養(yǎng)、配置了小廠家生產(chǎn)的電梯，就會導致電梯事故頻發(fā)，電梯壽命縮短。而維護、更換電梯產(chǎn)生的所有費用，都要分攤到每個業(yè)主的頭上，經(jīng)年累月下來就會增加居住成本。不僅如此，每逢上下班高峰期，僅等電梯就要占用很多時間，住的樓層越高時間成本越大，如果遇到其中一部電梯出現(xiàn)故障，只有一部電梯運行，就會給出行帶來更大的不便。而多層住宅即便沒有安裝電梯，由于住戶較少，上下樓也不會耽擱太長的時間，何況按照新的建筑規(guī)范，還鼓勵新建多層住宅安裝電梯，其中四層及以上新建住宅建筑必須安裝電梯，這樣高層住宅的電梯優(yōu)勢已不復存在，有錢人也就沒必要再去考慮購買高層住宅了。

第五，高層住宅拆遷比較困難。

由于高層住戶較多，等到需要拆遷的時候，拆遷工作會很難協(xié)調(diào)，因為即便有個別住戶不簽字，就會導致整棟樓無法拆除。而且高層住宅的拆遷補償費用非常高，開發(fā)商建樓都是要進行成本核算的，新規(guī)下又不允許超出規(guī)定高度加蓋樓層，那么開發(fā)商建的新樓就會虧本，在沒有利潤的情況下，開發(fā)商也不不可能去做虧錢賺吆喝的投資。而高層住宅一旦老舊以后無人拆遷，就只能進行簡單的修補，投入上成了無底洞不說，真的到了無法住人的時候，可能就要被強行推倒，到時候業(yè)主也拿不回多少錢，那么與其等待樓房衰敗了不值錢，反而不如提前搬離了。而多層住宅最多7層，今后即便老舊了，由于住戶少拆遷工作也相對容易協(xié)調(diào)，而且還有向上加蓋的空間，有錢人正是看到了這一點，才會提前搬到多層。

因此，雖然高層住宅存在通風采光好、視野開闊、無蚊蟲等優(yōu)點，但是隨著一段時間的使用后，其特殊環(huán)境下不易生存、公攤面積大購買不劃算、容積率高居住體驗差、電梯依賴性強影響出行、老舊后不易拆遷等5大“硬傷”也逐漸暴露出來，而這些“硬傷”對于多層住宅來說并不存在，那么有錢人從高層住宅搬到多層住宅，正是基于這些原因。