房子爛尾了還要繼續(xù)還房貸嗎？

在2022年之前，答案是肯定的。

但是在2022年之后，情況發(fā)生了變化，因為浙江嘉興中院在一起案例中做出了否定的判決。

據(jù)目前不完全的查證，這個否定，應(yīng)該是類似案件的首例。對于陷入“錢房兩空”困擾的購房者來說，這是一縷希望的陽光，也是一個改命的支點。

支點有了，硬邦邦的鐵板能被撬起來嗎？

硬邦邦的鐵板

為什么房子爛尾了必須要繼續(xù)還房貸呢？

因為房子爛尾和還房貸，在法律上是兩碼事。

購房者貸款買期房需要簽兩個合同，一個是與開發(fā)商簽訂的購房合同，一個是與銀行簽訂的貸款合同。

購房者從銀行借來錢，去購買開發(fā)商的房子。雖然銀行借出來的錢直接交給了開發(fā)商，并沒有經(jīng)過購房者的賬戶，但是按照合同相對性的原理，購房者與開發(fā)商的糾紛和購房者與銀行的糾紛，分屬兩個相對獨立的合同，是不同的合同糾紛。

房子爛尾了，購房者可以去起訴開發(fā)商違約，要求退款補(bǔ)償損失。購房者不還貸款，銀行也可以起訴購房者追討。

正確的法律路徑是：購房者拿到開發(fā)商的退款，去還銀行的貸款。

如果拿不到開發(fā)商的退款，購房者也要償還銀行的貸款，因為錯誤是不能轉(zhuǎn)嫁的：開發(fā)商欠你的，你去找開發(fā)商要，你欠銀行的，銀行找你要，天經(jīng)地義。

現(xiàn)代法治的基本原則是責(zé)任自負(fù)，要求每個人對自己的行為所造成的損害后果負(fù)責(zé)，所以，購房者遇開發(fā)商不淑，只能打落門牙自己咽。

然后，還不能對銀行不淑。

不然銀行也會打落你的門牙讓你自己咽下去：不還錢，你不僅會上失信名單，遭遇社會性“刺字”懲罰，還會被強(qiáng)制執(zhí)行。

里外里，都是打落購房者的門牙，好像哪里不公平？

不公平在哪里？

上海的許先生就是這樣的感覺。

上海米貴居之不易，許先生經(jīng)過多年努力，攢下的積蓄也不能幫助他完成住房改善的心愿，只能將目光外移。

2014年，他看中了嘉善的一套別墅。

嘉善隸屬于浙江嘉興，但是離上海很近，被稱為“上海的后花園”。因為交通便利、環(huán)境優(yōu)美且房價相對不高，很多上海的打工人選擇在此買房，過著上海打工嘉善居住的生活。

嘉善之于上海，大概類似于海陽、萊陽之于青島吧。

2015年，許先生向開發(fā)商支付了首付款，銀行貸款392萬元也下來了。

幾度風(fēng)雨之后，2018年底，開發(fā)商正式向法院提交破產(chǎn)清算申請。

因為許先生購買的別墅沒有竣工驗收不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，購房合同無法繼續(xù)履行，法院指定的破產(chǎn)管理人以書面形式通知許先生解除購房合同。

購房合同解除后，許先生繼續(xù)還了一段時間的貸款，因為律師在普法中就是這樣告訴他的。

但是越想越憋屈：房屋產(chǎn)權(quán)永遠(yuǎn)不可能取得了，為什么還要給銀行還貸呢？

許先生于是決定不再償還貸款，因為想不明白。

這下輪到銀行想不明白了：誰借誰還，所有的房屋按揭貸款都是這樣的，怎么就你特殊？

都想不明白的問題，就讓法律去想吧，于是雙方對簿公堂。

兩級法院的爭議

在按揭合同中，銀行埋有伏筆。

雙方簽訂的《個人購房貸款及擔(dān)保合同》第38條約定：貸款發(fā)放后，借款人（許先生）或抵押人與售房人（開發(fā)商）或其他第三方就該房產(chǎn)有關(guān)質(zhì)量、價格、權(quán)屬、條件或其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人（銀行）無關(guān)，貸款人有權(quán)選擇繼續(xù)履行本合同或要求借款人提前償還本合同項下的全部或部分貸款。

讀萬卷書，不如簽過萬份合同。

銀行的這個條款經(jīng)過無數(shù)合同糾紛的千錘百煉，極為周到：不論許先生與何人因何因發(fā)生任何糾紛，均需還款，銀行還有權(quán)要求提前償還。

這就是一劍封喉??！

饒是許先生走投無路，也沒辦法拿咽喉硬抗快劍之鋒。

一審法院也難抵其鋒，只能判決許先生與銀行簽訂的《個人購房借款及擔(dān)保合同》解除，許先生歸還結(jié)欠銀行借款本金和利息（含罰息）合計220余萬元。

房子沒了，開發(fā)商的錢要不回來，自己還要一次性償還貸款本息220萬元，得到這樣的結(jié)果，許先生真還不如不打這個官司。

那樣最多是小刀子割肉，雖然痛但是不致命。

橫豎都沒有退路，只能硬著頭皮繼續(xù)干了，許先生選擇上訴。

轉(zhuǎn)機(jī)來了！

二審法院否定了第38條的效力，認(rèn)為該條款對許先生不具有約束力。

理由有兩條：其一，該條款系銀行為重復(fù)使用而提前擬定的格式條款，其二，與最高法的解釋相抵觸。

格式條款意味著該條款刻意加重許先生的責(zé)任而減輕銀行的責(zé)任，顯失公平。

而與最高法的解釋相抵觸，則意味著不具備法律效力。

2021年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定：商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人（開發(fā)商）應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。

什么意思呢？

就是《商品房買賣合同》與《個人購房借款及擔(dān)保合同》都被解除的情況下，開發(fā)商應(yīng)該把收到的購房貸款還給銀行（擔(dān)保權(quán)人），把購房款還給許先生（買受人），包括本金和利息。

也就是說，如果兩個合同都解除了，銀行的貸款本息應(yīng)該由開發(fā)商承擔(dān)。如果開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)入破產(chǎn)清算，銀行應(yīng)該和許先生一樣，向破產(chǎn)管理人申報債權(quán)，在破產(chǎn)清算過程中實現(xiàn)自己的債權(quán)。

2022年初，嘉興中院作出二審判決：許先生無需歸還剩余貸款本息，220余萬元貸款本息返還責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。

這里需要強(qiáng)調(diào)的是，許先生的案例有其特殊之處：開發(fā)商沒有進(jìn)行債務(wù)轉(zhuǎn)移。

如果《商品房買賣合同》解除后，開發(fā)商把購房款退還給購房者，沒有直接還給銀行，那么購房者就需要償還銀行的貸款，這就是債務(wù)轉(zhuǎn)移。

本案中，開發(fā)商沒有把錢退給許先生，沒有發(fā)生債務(wù)轉(zhuǎn)移，那么許先生和銀行的債權(quán)就是各自獨立的，需要分別向開發(fā)商主張。

文/花滿樓

編輯：董楠