全國首例！買房爛尾后拒絕還貸遭銀行起訴，法院：不用還！

貓條山 2022-02-23

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2014年底，在上海工作的許先生決定在浙江嘉興買套別墅。但由于總房款金額太大，他一時拿不出全款，便以該房為抵押擔保，辦理了按揭貸款，向某銀行貸款392萬元。
然而，3年后，開發(fā)商資金斷裂，樓盤停工，無法按時交付。最終，2018年底，開發(fā)商正式向法院提交破產(chǎn)清算申請。
對許先生來說，房子沒了，還得還月供。時日一久，許先生覺得不公平：房子沒了，開發(fā)商也沒退錢，為什么還得向銀行還貸？
剛開始，許先生咨詢律師時，得到的回復很統(tǒng)一：貸款必須還。可許先生不能接受，最終在2019年底決定斷供。
銀行在與其溝通無果后，在2020年底起訴許先生，嘉善縣人民法院根據(jù)雙方簽訂的《個人購房貸款及擔保合同》第38條約定【“貸款發(fā)放后，借款人（許先生）或抵押人與售房人（開發(fā)商）或其他第三方就該房產(chǎn)有關質(zhì)量、價格、權(quán)屬、條件或其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人（銀行）無關，貸款人有權(quán)選擇繼續(xù)履行本合同或要求借款人提前償還本合同項下的全部或部分貸款”】，一審判決許先生旅行貸款合同義務，繼續(xù)還貸。
2021下半年，一審法院考慮到房子無法完成交付，要求許先生繼續(xù)按月償還貸款已經(jīng)沒有意義，故而判決解除《個人購房借款及擔保合同》，許先生歸還銀行借款本金、利息，以及未按時還貸的罰息，合計220余萬元。
許先生不認同這個判決結(jié)果，向嘉興市中級人民法院提起上訴。這一次，法院給出了與一審完全不同的判決：不支持銀行的訴訟請求，也就是說銀行敗訴了，許先生無需向銀行歸還剩余貸款本息220余萬元。
這個結(jié)果出乎了所有人的意料，二審法院為什么會如此判決？同樣是解除《商品房買賣合同》，不歸還銀行貸款，為什么大多數(shù)購房者被銀行告上法庭后會敗訴？
大多數(shù)情況下《商品房買賣合同》被解除后，開發(fā)商會把按揭貸款支付的購房款退還給購房者，而不是直接返還給銀行，這相當債務轉(zhuǎn)移了，這樣的話購房者就應該履行向銀行歸還貸款本息的義務。
本案中，開發(fā)商因為破產(chǎn)清算，沒有財力退還給銀行和許先生房款，這屬于開發(fā)商應該承擔的債務，法院當然要一分為二，判決開發(fā)商將貸款支付的購房款返還給銀行，將許先生支付的購房款返還給個人，這是一個既符合情理也符合法理的判決。
最重要的是，合同中第38條約定與最高法的相關司法解釋抵觸，不具備法律效力。
2021年《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人（開發(fā)商）應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權(quán)人（銀行）和買受人（許先生）?！?br>這條規(guī)定對應的完全就是許先生這種情況，他與開發(fā)商的《商品房買賣合同》、與銀行的《個人購房借款及擔保合同》都已經(jīng)解除，那么開發(fā)商應該把收到的購房貸款本金及利息返還給給銀行；把收到的購房款的本金及利息返還給許先生。