案例：人死了還能簽字賣房子？冒名買賣合同效力如何認(rèn)定？

見喜圖書館 2022-02-14

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爭議焦點(diǎn)

涉案房屋登記在曾某名下，曾某于2007年去世，2012年宋某簽訂購買房屋的合同，合同相對方署名為曾某；現(xiàn)曾某丈夫劉某主張?jiān)诤炗喓贤瑫r，曾某已經(jīng)去世，是他人冒用曾某的名義與宋某簽訂的合同，從而主張合同無效。

一審法院認(rèn)為屬于冒名民事法律行為，因其交易結(jié)構(gòu)、利益關(guān)系等與無權(quán)代理近似，可以參照無權(quán)代理的規(guī)定，確定房屋買賣合同對于被冒名的房屋所有權(quán)人曾某的效力。涉案房屋的交易是通過中介正當(dāng)渠道進(jìn)行，作為房屋買受人的宋某已經(jīng)在房屋的買賣交易中盡到了一個買房人應(yīng)盡的謹(jǐn)慎注意義務(wù)，而本案現(xiàn)有證據(jù)尚不能證實(shí)謝某與宋某事前惡意串通，騙取曾某房屋的事實(shí)，因此宋某有理由相信，經(jīng)中介介紹且持有曾某身份證件到不動產(chǎn)登記中心與其進(jìn)行房屋過戶登記的冒名曾某的人就是曾某本人，因此該房屋買賣交易中的簽約及過戶登記行為，均可比照表見代理的相關(guān)法律規(guī)定處理，認(rèn)定冒名曾某的人與宋某簽訂房屋買賣合同及辦理房屋交易過戶變更登記的行為均有效即對曾某發(fā)生民事法律效力。如相關(guān)利害關(guān)系人認(rèn)為冒名行為人涉嫌犯罪，可依法向公安機(jī)關(guān)作刑事報案查清冒名行為人的真實(shí)身份及其是否涉及刑事犯罪，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。

二審法院認(rèn)為，對于宋某簽訂的房屋的買賣合同是否無效，應(yīng)看房屋買賣過程中，劉某是否知情。首先，購房款先后多次轉(zhuǎn)入劉某及曾某的銀行賬戶；其次，訴訟中劉某也認(rèn)可將房屋交付給宋某時其是知道的；再次，劉某認(rèn)為是現(xiàn)任妻子謝某冒用了曾某的名義與宋某簽訂合同，劉某與謝某之間的關(guān)系是內(nèi)部關(guān)系，并不能以此否定劉某知道宋某購買房屋的事實(shí)?；谝陨蠋追矫娴囊蛩?，在宋某購買房屋的過程中，劉某應(yīng)當(dāng)知道該事實(shí)，現(xiàn)劉某以謝某冒用曾某的名義為由，從而否定買賣關(guān)系和買賣合同效力的意見，二審院不予采納。

訴訟請求

劉某在原審法院訴請：

請求依法確認(rèn)合同編號為C572262的《北京市存量房屋買賣合同》和合同編號為E09078874的《北京市存量房屋買賣合同》均無效。

原審查明事實(shí)

案外人曾某與劉某于1999年9月30日登記結(jié)婚，因交通事故于2007年2月25日去世；其生前與劉某共同購買×號房屋住宅樓房（當(dāng)時房產(chǎn)證號為：京房權(quán)證通私字第×號，后座落地址名稱變更為：北京市通州區(qū)玉橋東里×號樓×層×單元×，-1層車庫5；房產(chǎn)證號也變更為：X京房權(quán)證通字第×號）一處，建筑面積229.5平方米，房屋所有權(quán)人登記為曾某。

2012年2月20日，他人冒用案外人曾某的姓名和身份，經(jīng)中介機(jī)構(gòu)北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間介紹，以曾某的名義與宋某簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》，約定由宋某以總價256萬元的價款購買曾某所有的×號房屋。

2012年3月7日，又有他人冒用曾某的姓名和身份，以曾某的名義與中介機(jī)構(gòu)北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、宋某三方簽訂補(bǔ)充協(xié)議一份，約定：宋某分四次分期付款付清曾某全部購房款。

2012年6月1日，再有他人冒用曾某的姓名和身份，經(jīng)中介機(jī)構(gòu)北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間介紹，以曾某的名義與宋某簽訂《存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》（合同編號：C572262），約定由宋某以總價273萬元的價款購買曾某所有的位于“北京市通州區(qū)玉橋東里×號樓×層×單元×，-1層車庫5”的×號房屋（此時該房屋的房產(chǎn)證號已變更為：X京房權(quán)證通字第×號），雙方自行交割，自本合同簽訂之日起九十日內(nèi)，共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

2012年6月1日，又再有他人冒用曾某的姓名和身份，以曾某的名義與宋某到北京市通州區(qū)房地產(chǎn)交易中心申請辦理了×號房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；2012年6月4日，宋某領(lǐng)取到×號房屋的所有權(quán)已轉(zhuǎn)移登記完畢的登記所有權(quán)人變更為宋某的房屋所有權(quán)權(quán)屬證書（房產(chǎn)證號為：X京房權(quán)證通字第×號）。

另，現(xiàn)有證據(jù)不能查明冒用案外人曾某的姓名和身份，以曾某的名義與宋某簽訂房屋買賣合同、辦理房屋過戶者的具體姓名、性別、年齡、職業(yè)、住址等具體自然人身份情況。

原審判決

民法典施行前成立的合同，因民法典施行前履行合同發(fā)生爭議的，適用當(dāng)時的法律、司法解釋的規(guī)定。自然人的民事權(quán)利能力始于出生，終于死亡。作為民事法律關(guān)系主體的自然人只有在具有民事權(quán)利能力時，才能依法享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)；死亡后即喪失民事權(quán)利能力，不再屬于民事法律關(guān)系的主體，亦不能再享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)。自然人的民事行為能力，是指自然人能夠通過自己獨(dú)立的行為享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)的能力。以自然人對客觀事物的判斷和認(rèn)知能力為依據(jù)，分為完全民事行為能力、限制民事行為能力和無民事行為能力。完全民事行為能力人可以獨(dú)立實(shí)施民事法律行為；限制民事行為能力人可以獨(dú)立實(shí)施純獲利益的民事法律行為或與其年齡、智力相適應(yīng)的民事法律行為，實(shí)施其他民事法律行為須由其法定代理人代理或經(jīng)其法定代理人同意、追認(rèn)；無民事行為能力人只能由其法定代理人代理實(shí)施民事法律行為。民事法律行為是民事主體通過意思表示設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的行為。民事法律行為可以基于單方的意思表示、雙方或者多方的意思表示一致而成立。民事法律行為自成立時生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。民事法律行為有效，須具備如下條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定（但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致民事法律行為無效的除外），不違背公序良俗。民事主體可以通過代理人實(shí)施民事法律行為，代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人名義實(shí)施的民事法律行為，對被代理人發(fā)生效力。代理包括委托代理和法定代理。行為人沒有代理權(quán)實(shí)施的代理行為，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，對被代理人不發(fā)生效力，但善意相對人有權(quán)請求行為人履行債務(wù)或者就其受到的損害請求行為人賠償。但若相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。無權(quán)代理人以被代理人的名義訂立合同，被代理人已經(jīng)開始履行合同義務(wù)或相對人履行的，視為對合同的追認(rèn)。民事主體的財產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)，任何組織和個人不得侵犯。出賣人通過冒充所有權(quán)人的手段擅自與相對人簽訂房屋買賣合同轉(zhuǎn)讓房屋的，屬于冒名民事法律行為，因其交易結(jié)構(gòu)、利益關(guān)系等與無權(quán)代理近似，可以參照適用《中華人民共和國合同法》第四十八條關(guān)于無權(quán)代理的規(guī)定，確定房屋買賣合同對于被冒名的房屋所有權(quán)人的效力，但相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，代理行為有效。如相關(guān)利害關(guān)系人認(rèn)為冒名行為人涉嫌犯罪，可依法向公安機(jī)關(guān)作刑事報案查清冒名行為人的真實(shí)身份及其是否涉及刑事犯罪，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。

本案中，×號房屋的登記所有權(quán)人為曾某，在曾某死亡后，不明身份人冒用曾某的姓名和身份，與宋某簽訂×號房屋的買賣合同轉(zhuǎn)讓×號房屋，屬于冒名民事法律行為，因其交易結(jié)構(gòu)、利益關(guān)系等與無權(quán)代理近似，可以參照適用《中華人民共和國合同法》第四十八條關(guān)于無權(quán)代理的規(guī)定，確定房屋買賣合同對于被冒名的房屋所有權(quán)人曾某的效力。

由于曾某在×號房屋買賣合同簽訂前已經(jīng)死亡，此時其民事權(quán)利能力和民事行為能力均已喪失，不能再享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)，亦不再屬于民事法律關(guān)系的主體。由于行為人沒有代理權(quán)實(shí)施的代理行為，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，對被代理人不發(fā)生效力，而本案×號房屋買賣合同中的類似被代理人地位的曾某已經(jīng)死亡，不可能再對冒名行為人的類似代理行為予以追認(rèn)，故冒名行為人與宋某簽訂×號房屋的買賣合同對被冒名的房屋所有權(quán)人曾某不發(fā)生法律效力；但如果符合表見代理?xiàng)l件，作為相對人的被告宋某有理由相信冒名行為人有代理權(quán)的，則轉(zhuǎn)為有權(quán)代理，即代理行為對具有類似被代理人地位的房屋所有權(quán)人曾某有效；同時如果宋某是善意相對人，則其還有權(quán)請求冒名行為人履行債務(wù)或者就其受到的損害請求冒名行為人賠償。

要構(gòu)成表見代理，須同時滿足以下條件：1.須是無權(quán)代理，即代理人沒有代理權(quán)。2.須在代理行為外觀上存在使相對人相信行為人具有代理權(quán)的理由，即存在有代理權(quán)授予的外觀，同時相對人對行為人有代理權(quán)形成了合理信賴。3.須相對人與無權(quán)代理人實(shí)施了民事法律行為。4.須是相對人善意且無過失。

在本案中，宋某系2012年2月20日與冒名曾某的人（以曾某的名義）簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》，劉某訴稱的同年3月14日，宋某作為股東之一的卓越恒天（北京）科技發(fā)展有限公司在北京市第二中級人民法院（2011）二中執(zhí)字第144號執(zhí)行案件中為謝某開具保證金支票一事無論是否屬實(shí)，均不能達(dá)到足以證明謝某與宋某先前就認(rèn)識的事實(shí)，因?yàn)楝F(xiàn)有證據(jù)不能認(rèn)定謝某就是冒用曾某之名，與宋某簽訂×號房屋買賣合同進(jìn)行交易的行為人。

綜上，有關(guān)×號房屋的交易是通過中介正當(dāng)渠道進(jìn)行，作為房屋買受人的宋某已經(jīng)在×號房屋的買賣交易中盡到了一個買房人應(yīng)盡的謹(jǐn)慎注意義務(wù)，而本案現(xiàn)有證據(jù)尚不能證實(shí)謝某與宋某事前惡意串通，騙取曾某×號房屋的事實(shí)，因此宋某有理由相信，經(jīng)中介介紹且持有曾某身份證件到不動產(chǎn)登記中心與其進(jìn)行房屋過戶登記的冒名曾某的人就是曾某本人，因此該×號房屋買賣交易中的簽約及過戶登記行為，均可比照表見代理的相關(guān)法律規(guī)定處理，認(rèn)定冒名曾某的人與宋某簽訂×號房屋買賣合同及辦理房屋交易過戶變更登記的行為均有效即對曾某發(fā)生民事法律效力。如相關(guān)利害關(guān)系人認(rèn)為冒名行為人涉嫌犯罪，可依法向公安機(jī)關(guān)作刑事報案查清冒名行為人的真實(shí)身份及其是否涉及刑事犯罪，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。

據(jù)此，劉某的訴訟請求證據(jù)不足，理由亦不充分，法院不予支持。綜上，依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規(guī)定》第二十條，《中華人民共和國合同法》第四十八條第一款、第四十九條，《中華人民共和國民法通則》（2009年修正）第九條、第五十四條、第五十五條、第五十七條、第六十三條第一款、第六十六條，《中華人民共和國民法總則》第一百七十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：駁回劉某的訴訟請求。

上訴意見

劉某上訴請求：撤銷原審法院判決，改判支持劉某的訴訟請求。

上訴理由：1. 本案并非表見代理的法律行為，不適用無權(quán)處分的規(guī)定，因合同的主體不存在，合同應(yīng)當(dāng)為無效。

2.宋某購買房屋的行為并非善意，不應(yīng)適用善意第三人的規(guī)定。

3.在原審法院訴訟中，劉某申請調(diào)取證據(jù)，但原審法院未予調(diào)取，違反法律規(guī)定。

宋某堅(jiān)持其在原審法院訴訟中的意見，未提出上訴。

謝某未提出上訴。

二審判決

二審法院經(jīng)審理查明：原審法院對證據(jù)的審核認(rèn)定符合相關(guān)法律規(guī)定，據(jù)此認(rèn)定的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：×號房屋登記在曾某名下，曾某于2007年去世，2012年宋某簽訂購買×號房屋的合同，合同相對方署名為曾某；現(xiàn)劉某主張?jiān)诤炗喓贤瑫r，曾某已經(jīng)去世，是他人冒用曾某的名義與宋某簽訂的合同，從而主張合同無效。

對于宋某簽訂的×號房屋的買賣合同是否無效，應(yīng)看×號房屋買賣過程中，劉某是否知情。

首先，從購房款的給付來看，從2012年2月至6月先后多次將購房款轉(zhuǎn)入劉某及曾某的銀行賬戶，劉某也認(rèn)可收到宋某轉(zhuǎn)入其賬戶的購房款，因此，劉某收取了宋某的購房款，現(xiàn)又稱不知道買賣房屋一事，不合常理。

其次，訴訟中劉某也認(rèn)可將×號房屋交付給宋某時，劉某是知道的，說明劉某知道×號房屋賣給宋某一事；雖然劉某辯稱其認(rèn)為是抵押房屋，但抵押房屋不需要實(shí)際交付給抵押權(quán)人，即使是抵押房屋，劉某也應(yīng)當(dāng)核實(shí)抵押手續(xù)等，故對于劉某主張將×號房屋交付給宋某時，其不知道是買賣關(guān)系的意見，本院不予采信。

再次，從劉某的主張來看，其認(rèn)為是謝某冒用了曾某的名義與宋某簽訂合同，但從謝某與劉某的身份關(guān)系來看，劉某與謝某于2010年10月相識，2012年7月結(jié)婚，現(xiàn)劉某主張謝某冒用曾某的名義，屬于劉某與謝某之間的內(nèi)部關(guān)系，并不能以此否定劉某知道宋某購買×號房屋的事實(shí)?；谝陨蠋追矫娴囊蛩兀谒文迟徺I×號房屋的過程中，劉某應(yīng)當(dāng)知道該事實(shí)，現(xiàn)劉某以謝某冒用曾某的名義為由，從而否定買賣關(guān)系和買賣合同效力的意見，本院不予采納。

劉某在二審訴訟中提交的網(wǎng)絡(luò)截圖，與本案爭議事實(shí)無關(guān)，本院不予采納。

另外，對于劉某要求調(diào)取證據(jù)的申請，因是否調(diào)取該證據(jù)并不影響本案的處理結(jié)果，本院對劉某調(diào)取證據(jù)的申請不予準(zhǔn)許，原審法院未予調(diào)取并無不妥。

綜上所述，劉某的上訴理由不能成立，對其上訴請求，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

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