鄭重聲明：嚴禁抄襲、違者必究！

關(guān)于上述約定的正確理解是：（1）只要乙方限購導(dǎo)致不能過戶且房產(chǎn)交易中心出具《不予辦理房地產(chǎn)交易、過戶通知》，則合同自動解除；（2）如果是在簽訂居間協(xié)議或居間版房屋買賣合同之后，網(wǎng)簽之前，國家或上海市出具新的限購政策，導(dǎo)致即便簽訂了網(wǎng)簽合同也不能過戶的，則屬于不可抗力【《合同法》第一百一十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。”】雙方互相不負違約責(zé)任，相互只能根據(jù)《合同法》第九十七條的規(guī)定【合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。】要求對方終止履行，恢復(fù)原狀（甲方退房款，乙方配合撤銷網(wǎng)簽）；（3）如果在簽訂居間協(xié)議或居間版房屋買賣合同之前，乙方就是限購對象，故意隱瞞其限購的事實而簽訂網(wǎng)簽合同，導(dǎo)致不能過戶的，則甲方除有權(quán)要求乙方賠償損失。關(guān)鍵是，這里的賠償損失是賠償實際損失還是賠償網(wǎng)簽合同約定的逾期違約金（一般是萬分之五）和解除合同的違約金（一般是總房價的20%）？從字面理解，應(yīng)當是實際損失（如房價下跌給其造成的損失，因交易而發(fā)生的交通費、通訊費等經(jīng)濟損失）而非違約金。此外，從網(wǎng)簽合同的違約條款也可以看出不能直接以限購導(dǎo)致不能過戶為由主張逾期違約金（一般是萬分之五）和解除合同的違約金（一般是總房價的20%）。此外，在計算守約方的實際損失時需要注意損益相抵原則，即守約方因違約方的違約在遭受損失的同時也得到利益的，應(yīng)將其所得到的利益從應(yīng)得的賠償金額中扣除。如賣房人在遭受交通費、通訊費等經(jīng)濟損失的同時，也得到了房價上漲的利益，則應(yīng)當將前者減去后者作為其實際損失。此差額如果是正數(shù)，則由買房人賠償給賣房人；如此差額是負數(shù)，則互相不賠償（不可能守約方賠償違約方）。

那么，賣房人可否以買房人沒有按約付款為由主張逾期違約金和解除合同的違約金呢？即限購一般還會導(dǎo)致銀行貸款在過戶前不能審批通過，買房人一般也不能現(xiàn)金補足，這樣的話，買房人就構(gòu)成付款逾期，賣房人就可以主張逾期違約金（一般是每日未付款的萬分之五），超過寬限期或者催告期，賣房人就可以向買房人主張解除合同的違約金（一般是總房價的20%）。

這其實就是賣房人有沒有機會適用上面的條款的問題，其實也就是網(wǎng)簽合同什么時候解除的問題？再深究就是網(wǎng)簽合同是否自動解除或者買房人是否有解除權(quán)并行使解除權(quán)的問題。

《合同法》第四十五條：“當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。當事人為自己的利益不正當?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就；不正當?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。”《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的《補充條款（二）》是一個附解除條件的合同，自條件成就時【因違反限售規(guī)定，房地產(chǎn)交易中心不予辦理房地產(chǎn)登記，并出具《不予辦理房地產(chǎn)交易、過戶通知》】網(wǎng)簽合同自動解除。這樣，賣房人也就沒有機會適用網(wǎng)簽合同中關(guān)于逾期違約金（一般是萬分之五）和解除合同的違約金（一般是總房價的20%）的條款了。

但是，在買房人限購導(dǎo)致不能過戶的情形下，房產(chǎn)交易中心往往不出具《不予辦理房地產(chǎn)交易、過戶通知》。這樣，上述解除條件就不成就，合同就沒有自動解除（即合同還處于有效狀態(tài)）。這樣，如果買房人符合合同中關(guān)于逾期違約金（一般是萬分之五）和解除合同的違約金（一般是總房價的20%）的條款時，賣房人就可以適用上述合同條款來向買房人主張逾期違約金（一般是萬分之五）和解除合同的違約金（一般是總房價的20%）。至于違約金的調(diào)整則是另外一回事。

附李甲與宋某房屋買賣合同糾紛案

案情簡介：2012年3月26日，經(jīng)居間，宋某（乙方）與李甲（甲方）簽訂“房屋買賣居間合同”一份。該合同約定，甲方將坐落于上海市松江區(qū)某路某室房屋（含全部家具、家電、裝修）以成交價人民幣1,600,000元（以下幣種相同）出售給乙方；合同簽訂時，乙方支付甲方定金30,000元；收到定金后的25天內(nèi)，簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同，乙方應(yīng)支付甲方房款800,000元作為首付款（含定金）；乙方同意居間方代為辦理商業(yè)貸款，在收到松江區(qū)房產(chǎn)交易中心開具收件收據(jù)時，乙方須向甲方付清除貸款外的全部剩余房款800,000元，待銀行放貸800,000元后，甲方收到最后一筆房款時，該買賣房屋交接。該合同中縫補充條款約定，該價格為賣方到手價格，所有稅費由買方承擔(dān)；買方愿意承擔(dān)2,000元銀行利息幫賣方；買方同意于2012年4月8日前支付20,000元作為定金，共計定金50,000元。該合同另對其它相關(guān)事宜做出了約定。 2012年4月7日，宋某、劉某（乙方）與李甲（甲方）簽訂經(jīng)網(wǎng)上備案的“上海市房地產(chǎn)買賣合同”一份。該合同約定，乙方以轉(zhuǎn)讓價款1,590,000元受讓甲方上述房屋;乙方分別于2012年4月7日前支付50,000元作為定金，于2012年4月19日前支付740,000元，于2012年8月31日前支付800,000元；甲方于2012年8月31日騰出該房屋并通知乙方進行驗收交接；在2012年8月31日前，甲乙雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；乙方逾期未付款，甲方應(yīng)書面催告乙方，自收到甲方書面催告之日起的5日內(nèi)，乙方仍未付款的，甲方有權(quán)單方解除合同，并書面通知乙方，自收到通知之日起的5日內(nèi)乙方未提出異議，合同即行解除，甲方可從乙方已付款中扣除乙方應(yīng)向甲方支付總房款的20%向甲方支付違約金，若乙方違約給甲方造成經(jīng)濟損失的，甲方實際經(jīng)濟損失超過乙方應(yīng)支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額應(yīng)由乙方據(jù)實賠償；甲方逾期未交付房地產(chǎn)，乙方應(yīng)書面催告甲方，自收到乙方書面催告之日起的5日內(nèi)，甲方仍未交付房地產(chǎn)的，乙方有權(quán)單方解除合同，并書面通知甲方，自收到通知之日起的5日內(nèi)甲方未提出異議，合同即行解除，甲方除應(yīng)在收到書面通知之日起5日內(nèi)向乙方返還已收款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，還應(yīng)按總房價的20%向乙方支付違約金，若甲方違約給乙方造成經(jīng)濟損失的，乙方實際經(jīng)濟損失超過乙方應(yīng)支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額應(yīng)由甲方據(jù)實賠償；本合同補充條款與正文條款不一致的，以補充條款為準。該合同補充條款（二）約定，在簽訂本合同時，雙方均已知曉國家和本市住房限售規(guī)定，如因違反限售規(guī)定，房地產(chǎn)交易中心不予辦理房地產(chǎn)登記，并出具《不予辦理房地產(chǎn)交易、過戶通知》的，甲、乙雙方同意按下列約定處理：1、雙方共同辦理合同網(wǎng)上備案撤銷等解除本合同手續(xù)；2、因未如實提供家庭情況及家庭成員名下?lián)碛械淖》壳闆r等屬于乙方責(zé)任，造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)賠償相應(yīng)的損失。該合同另對其他有關(guān)事項作了約定。 2012年4月7日，宋某、劉某、李甲簽訂“補充協(xié)議”一份。該補充協(xié)議約定，上述“上海市房地產(chǎn)買賣合同”中約定的轉(zhuǎn)讓價格為李甲凈到手價格，所有稅費及交易費用均由宋某、劉某承擔(dān)，另宋某、劉某于同月19日前支付李甲裝修補償費用10,000元；本協(xié)議生效后60日內(nèi)，李甲與抵押權(quán)人或者其他權(quán)利人注銷他項權(quán)利的登記。同月19日，李甲向銀行結(jié)清了上述房屋項下的貸款本息。 2012年7月15日，宋某、劉某、李甲及居間方至松江區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理上述房屋過戶手續(xù)。因截止至宋某、劉某、李甲簽訂上述網(wǎng)上備案的“上海市房地產(chǎn)買賣合同”之日即2012年4月7日，作為非本市戶籍的宋某、劉某自購房之日起算的前2年內(nèi)累計繳納的社會保險未滿12個月，而被拒絕辦理。 2012年8月2日，居間方通知李甲于同月6日前辦理上述房屋產(chǎn)權(quán)過戶。同月10日，李甲以其肯定不能在8月31日前收到宋某、劉某以貸款方式支付的800,000元、房價已經(jīng)上漲并要求加價100,000元未果等理由，拒絕與宋某、劉某另行簽訂內(nèi)容一致的2012年7月15日網(wǎng)上備案的上海市房地產(chǎn)買賣合同，以辦理上述房屋過戶手續(xù)。同月23日和31日，李甲短信通知宋某、劉某按約于同月31日前支付余款和付清尾款800,000元后去辦過戶。同月31日，居間方通知李甲，稱因李甲未履行義務(wù)，為避免損失，可于9月3日前聯(lián)系，以處理好產(chǎn)權(quán)過戶事宜。 2012年9月1日，李甲通知宋某、劉某，稱宋某、劉某已逾期付款，按合同應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。同月5日，李甲通知宋某、劉某，稱宋某、劉某未在8月31日向其支付800,000元，故解除合同并追究宋某、劉某違約責(zé)任等。同月27日，李甲以因保管不慎滅失（遺失）上述房屋房地產(chǎn)權(quán)證為由，向相關(guān)單位申請補發(fā)，但因宋某、劉某提出異議而未果。 期間，2012年3月26日、4月7日和4月18日，宋某、劉某分三次向李甲支付定金30,000元、定金20,000元和購房首付款750,000元，合計800,000元。2012年6月7日，宋某、劉某經(jīng)李甲配合，以李甲名義向上海市地方稅務(wù)局松江區(qū)分局繳納一般營業(yè)稅79,500元、城市維護建設(shè)稅8,745元和個人所得稅15,900元，合計104,145元，宋某、劉某為此獲得了編號為（20114）滬稅繳電4245330、4245331、4245332號三份稅收通用繳款書。另查明，2012年6月3日，為辦理購房貸款，宋某與李甲簽訂二手房首付款資金交割書。2012年7月11日，宋某、劉某與中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司上海南匯支行簽訂個人購房擔(dān)保借款合同、住房公積金個人購房擔(dān)保借款合同，約定的貸款金額分別為640,000元和150,000元，并授權(quán)將上述借款直接劃入李甲賬戶等。 2012年9月，宋某、劉某訴至原審法院稱，2012年7月15日，宋某、劉某、李甲及居間方在松江區(qū)房地產(chǎn)交易中心遞交過戶資料時，李甲稱忘帶產(chǎn)證密碼，要回家去拿；登記處的工作人員提出更改買賣合同的簽訂日期，以便與宋某、劉某繳納社保金的日期一致，宋某、劉某、李甲均表示同意。然，在居間方將日期更改好并網(wǎng)上備案后，李甲卻反悔了，因宋某、劉某拒絕李甲加價100,000元的要求，以致當天過戶未果。之后，經(jīng)宋某、劉某及居間方多次與李甲交涉仍未果。同年8月31日，為辦理上述房屋過戶手續(xù)，宋某、劉某及居間方到達松江區(qū)房地產(chǎn)交易中心，然李甲至10時半仍未到場。期間，宋某、劉某及居間方多次以打電話、發(fā)短信的方式聯(lián)系李甲，李甲均未應(yīng)答。在宋某、劉某及居間方無奈返回的途中，李甲在短信中稱在九亭等宋某、劉某付款。同年9月1日和6日，李甲兩次致函宋某、劉某，稱宋某、劉某未付款已違約及單方面終止合同。李甲配合宋某、劉某及銀行辦理貸款審批手續(xù)并已批準；在漲價未果后，李甲又要求宋某、劉某先行支付800,000元，否則不予辦理過戶，并實施了不予辦理過戶行為。李甲上述違約行為，致合同繼續(xù)履行已無可能。故請求法院判令：1、李甲返還宋某、劉某首期房款800,000元；2、李甲返還宋某、劉某助其歸還逾期貸款利息2,000元；3、李甲支付宋某、劉某違約罰金318,000元；4、李甲返還宋某、劉某代李甲繳納的交易稅費104,145元，同時宋某、劉某返還李甲相應(yīng)稅單。

裁判原文節(jié)選：

一審【案號：上海市松江區(qū)人民法院（2012）松民三(民)初字第2842號】本案中，根據(jù)宋某、劉某、李甲在上述本、反訴中所述的訴辯意見，對解除雙方之間簽訂的上述合同，并無爭議，其爭議主要在于應(yīng)由誰來承擔(dān)解除合同的責(zé)任問題。首先，宋某、劉某、李甲在“上海市房地產(chǎn)買賣合同”補充條款（二）約定，在簽訂本合同時，雙方均已知曉國家和本市住房限售規(guī)定，如因違反限售規(guī)定，房地產(chǎn)交易中心不予辦理房地產(chǎn)登記，并出具《不予辦理房地產(chǎn)交易、過戶通知》的，雙方共同辦理合同網(wǎng)上備案撤銷等解除本合同手續(xù)。此屬宋某、劉某、李甲對具有效力的合同，當合同約定的條件出現(xiàn)（即成就）時，合同的效力歸于消滅的約定，屬于附解除條件的合同。該條件成就，合同當然且自動的消滅，不需要當事人再有什么意思表示。其次，2012年7月15日，宋某、劉某、李甲至松江區(qū)房地產(chǎn)交易中心，持雙方于2012年4月7日簽訂的“上海市房地產(chǎn)買賣合同”辦理上述房屋權(quán)利人變更登記手續(xù)。期間，因作為非本市戶籍購房者的宋某、劉某，截止至上述網(wǎng)上備案合同簽訂之日沒有累計繳納滿12個月的社會保險，故被明確不予辦理房地產(chǎn)登記?；诖耍鲜鏊浇獬龡l件已經(jīng)成就，宋某、劉某、李甲之間買賣上述房屋的合同即應(yīng)解除。在該合同解除后，雙方為了促成交易，而另行磋商的行為，不能認定為是違約行為。而宋某、劉某、李甲各自關(guān)于因?qū)Ψ竭`約而解除合同的意見，均不成立。因為，首先，按上述裁判理由，雙方之間的合同已因符合所附的解除條件而解除，不存在事后再以對方違約而解除的可能，即同一合同不存在兩次解除。其次，宋某、劉某、李甲各自主張的解除合同的理由，其實際系各自在行使約定的合同解除權(quán)。按合同關(guān)于補充條款與正文條款不一致的，以補充條款為準的約定，應(yīng)優(yōu)先適用上述補充條款的約定。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。因此，李甲應(yīng)當將其向宋某、劉某收取的款項返還給宋某、劉某。這里的款項既包括由宋某、劉某直接支付給李甲的款項，也包括基于稅費負擔(dān)的約定，由宋某、劉某以李甲名義向相關(guān)部門繳納的稅費。然，當李甲返還宋某、劉某上述稅費時，宋某、劉某亦應(yīng)將其向相關(guān)部門繳納稅費的單據(jù)給付李甲。至于宋某、劉某、李甲各自主張的違約金以及李甲主張的房租補貼，基于上述裁判理由，均不予支持。此外，根據(jù)李甲主張的關(guān)于房價上漲的事實，按損益相抵規(guī)則，宋某、劉某因限購而致交易不成并未造成李甲損失，故同樣不應(yīng)支持李甲關(guān)于違約金、房租補貼的主張。李甲關(guān)于返還房地產(chǎn)權(quán)證等請求，因并非由宋某、劉某持有，故對李甲該項反訴請求，不予支持。李甲放棄要求宋某、劉某支付利息的反訴請求，屬對自己權(quán)利的處分，并無不當，可予準許。原審法院審理后，依照《中華人民共和國合同法》第四十五條第一款、第九十七條之規(guī)定，于二〇一三年一月二十二日作出判決：一、宋某、劉某與李甲之間簽訂的“房屋買賣居間合同”、“上海市房地產(chǎn)買賣合同”及“補充協(xié)議”于2012年7月15日解除；二、李甲于判決生效之日起十日內(nèi)返還宋某、劉某房款800,000元及利息2,000元；三、李甲于判決生效之日起十日內(nèi)支付宋某、劉某交易稅費104,145元，同時宋某、劉某將編號為（20114）滬稅繳電4245330、4245331、4245332號的稅收通用繳款書給付李甲；四、駁回宋某、劉某的其余本訴訴訟請求；五、駁回李甲的其余反訴訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費15,817元，減半收取7,908.50元，財產(chǎn)保全申請費5,000元，反訴案件受理費3,162.50元，合計訴訟費16,071元，由宋某、劉某負擔(dān)1,478元，李甲負擔(dān)14,593元。

二審【案號：上海市第一中級人民法院（2013）滬一中民二（民）終字第791號】本院認為，上訴人與被上訴人就系爭房屋簽訂的房屋買賣居間合同及房地產(chǎn)買賣合同均系當事人真實意思表示，于法不悖，內(nèi)容合法有效，雙方均應(yīng)恪守。當事人對合同的效力可以約定附條件，附解除條件的合同，自條件成就時失效。本案中，雙方當事人在買賣合同的補充條款（二）中約定，因限購政策無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶，雙方共同辦理合同網(wǎng)上備案撤銷等解除本合同手續(xù)。因此，當雙方于2012年7月15日共同赴交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶時，因被上訴人截止至網(wǎng)簽合同之日沒有累計繳納滿12個月的社會保險，從而被交易中心拒絕辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，此時，雙方約定的解除條件已經(jīng)成就，雙方之間的買賣居間合同及房地產(chǎn)買賣合同均已解除，該解除的后果并非被上訴人違約而造成，而是雙方約定解除條件的結(jié)果。合同解除后，被上訴人為滿足購房條件，與上訴人協(xié)商另行簽訂內(nèi)容與原合同一致但簽訂時間予以延后的房地產(chǎn)買賣合同，上訴人并未同意，雙方此后也未能就另行簽訂合同磋商一致或達成新的買賣合意，雙方當事人在本案中均不存在違約的情形，故上訴人要求被上訴人支付違約金及房租補貼的請求，本院不予支持。合同解除后，雙方均應(yīng)互相協(xié)力恢復(fù)至本案買賣合同簽訂之前的狀態(tài)。故此，上訴人理應(yīng)返還被上訴人支付的購房款以及被上訴人以上訴人名義繳納的稅費，被上訴人亦應(yīng)將相關(guān)繳稅單據(jù)給付上訴人。關(guān)于系爭房屋的產(chǎn)權(quán)證，被上訴人在二審?fù)徶凶哉J由其持有，但不同意立即返還，本院判令其應(yīng)在本判決生效之日起十日內(nèi)返還上訴人。綜上所述，原審法院關(guān)于判令合同解除、上訴人返還房款及稅費的判決正確，本院予以維持，一審關(guān)于訴訟費用的負擔(dān)，本院亦予以維持。上訴人李甲關(guān)于返還房地產(chǎn)權(quán)證的上訴請求，具有事實依據(jù)，本院予以支持，但上訴人其余的上訴請求，缺乏事實及法律依據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：一、維持上海市松江區(qū)人民法院（2012）松民三(民)初字第2842號民事判決第一、二、三、四項； 二、撤銷上海市松江區(qū)人民法院（2012）松民三(民)初字第2842號民事判決第五項；三、被上訴人宋某、劉某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還上訴人李甲編號為滬房地松字（2010）第024732號上海市房地產(chǎn)權(quán)證； 四、駁回上訴人李甲的其余反訴訴訟請求。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。二審案件受理費人民幣7,817元，由上訴人李甲負擔(dān)7,737元，被上訴人宋某、劉某負擔(dān)80元。 本判決為終審判決。