（一）比較法的考察

從世界各國來看，房屋中介合同是居間合同關(guān)系中的一種，居間人對委托人承擔(dān)了相應(yīng)的義務(wù)，其中，對于向委托人提供居間信息而言，大致有三個(gè)層次：如實(shí)報(bào)告、合理審查和積極調(diào)查。如實(shí)報(bào)告義務(wù)是最低層次的義務(wù)，是指居間人應(yīng)將所知道的居間信息如實(shí)告知給委托人；合理審查屬于較高一層的義務(wù)，是指居間人應(yīng)當(dāng)對居間信息進(jìn)行謹(jǐn)慎合理的審查；積極調(diào)查是最高層次的義務(wù)，是指居間人應(yīng)當(dāng)以向相對人報(bào)告的信息真實(shí)可靠為目的，進(jìn)行額外的、積極的調(diào)查核實(shí)。從國外的立法例來看，雖然各國立法上很少明確規(guī)定居間人的合理審查義務(wù)，但大都可以通過法律解釋的方式當(dāng)然地推導(dǎo)出居間人的合理審查義務(wù)。比如在德國，就是通過對立法的當(dāng)然性解釋推導(dǎo)出居間人的合理審查義務(wù)?！兜聡谭ǖ洹返?8條規(guī)定了居間人的“過失損害賠償責(zé)任”，結(jié)合該法第 347 條關(guān)于商行為之謹(jǐn)慎義務(wù)的規(guī)定，顯然，德國居間人負(fù)有合理審查的義務(wù)，且該義務(wù)未履行的損害賠償責(zé)任以“過失”為要件。還有一些國家根據(jù)“舉重以明輕”的原則，通過給居間人規(guī)定更為嚴(yán)格的義務(wù)，當(dāng)然地推導(dǎo)出居間人的合理審查義務(wù)，如意大利和我國臺灣地區(qū)?！兑獯罄穹ǖ洹返?759條規(guī)定了“居間人對文書簽字人的真實(shí)性和通過他轉(zhuǎn)移的證券最后背書的真實(shí)性承擔(dān)責(zé)任。”該條顯然規(guī)定了居間人有比合理審查程度更重的審查責(zé)任；我國臺灣地區(qū)更是直接規(guī)定了居間人的積極調(diào)查義務(wù)。 

（二）法律條文的考察

根據(jù)《合同法》第424條規(guī)定“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同”，第425條規(guī)定“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告，居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任”。居間合同產(chǎn)生的原因通常是由于委托人信息渠道有限，通過居間人達(dá)到訂立合同的目的。

居間人是否負(fù)有積極調(diào)查義務(wù)，在立法上雖并沒有明確規(guī)定，但對條文進(jìn)行解釋可以發(fā)現(xiàn)：第一，《合同法》第425條規(guī)定的告知義務(wù)程度為“如實(shí)”，進(jìn)行文義解釋也就是說居間人就有關(guān)事項(xiàng)的報(bào)告內(nèi)容應(yīng)具有真實(shí)性，不能故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的事實(shí)，更不能虛構(gòu)或者捏造虛假的情況。委托人雖然是最后決斷的作出者，但是委托人據(jù)以作出判斷的信息是居間人提供的，委托人的判斷和了解行為是建立在對居間人提供的信息真實(shí)信賴基礎(chǔ)之上的。居間人在交易活動中所起到的中介作用看，居間人一般均具有相應(yīng)的知識、能力和從業(yè)條件，委托人付出對價(jià)的目的在于獲得居間人提供的信息或媒介服務(wù)，以彌補(bǔ)自身精力和能力的不足，這是居間關(guān)系存在的意義。第二，合理審查義務(wù)是指居間人對獲知的信息進(jìn)行合理的審查之后再告訴委托人。合理審查并非是對所有信息都進(jìn)行審查，在居間合同中雙方可以約定居間合同的審查事項(xiàng)，但在沒有約定時(shí)，審查義務(wù)應(yīng)限定在“關(guān)鍵性”的范圍之內(nèi)。案例中，居間人作為從事商品房銷售代理，租賃、信息咨詢服務(wù)的專業(yè)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到房屋性質(zhì)和房屋權(quán)屬證明是訂立房屋買賣合同的重要事項(xiàng)，這也是被告作為居間人應(yīng)當(dāng)知道并有能力準(zhǔn)確掌握的信息，居間人雖不負(fù)有主動向房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)的義務(wù)，但應(yīng)當(dāng)要求出賣人提供房屋權(quán)屬證明，并將查驗(yàn)后獲得的信息如實(shí)報(bào)告委托人。居間人具備調(diào)查關(guān)鍵信息的能力，要求其負(fù)擔(dān)調(diào)查義務(wù)，能以最小成本公平合理的分擔(dān)委托人的風(fēng)險(xiǎn)，符合行業(yè)存在之根本。

（三）法學(xué)理論的考察

我國立法雖只規(guī)定了居間人的如實(shí)報(bào)告義務(wù)，并沒有明確規(guī)定居間人的合理審查義務(wù)，而《合同法》和《民法通則》均規(guī)定了公平原則和誠實(shí)信用原則，因此，居間人的合理審查義務(wù)是有理論基礎(chǔ)的。其一，公平原則與誠實(shí)信用原則是民法的基本原則，他們具有三大功能：一是指導(dǎo)當(dāng)事人行使權(quán)力履行義務(wù)；二是解釋、評價(jià)和補(bǔ)充法律行為；三是解釋和補(bǔ)充法律。作為裁判者的法官應(yīng)當(dāng)敢于援引基本原則來填補(bǔ)漏洞，恰當(dāng)?shù)倪\(yùn)用原則進(jìn)行充分的說理，可以有力地支持判決的正當(dāng)性。其二，公平原則和誠實(shí)信用原則是我國現(xiàn)行法律明確規(guī)定的，具有法律約束力。其三，司法實(shí)踐中，已經(jīng)有大量的案件是運(yùn)用民法基本原則進(jìn)行裁判的，在社會生活發(fā)展加快的背景中，對于填補(bǔ)法律漏洞，為相對滯后的法律法規(guī)來處理日新月異的矛盾、糾紛提供了答案。為此，未來的法律規(guī)范應(yīng)該對居間人的合理審查義務(wù)加以明確，以統(tǒng)一審判實(shí)踐的裁判尺度，引導(dǎo)居間人職業(yè)行為。 

（四）居間行業(yè)規(guī)范和慣例的考察

不同的行業(yè)有不同的慣例和行為準(zhǔn)則，房地產(chǎn)居間合同通常由具有房地產(chǎn)中介資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂，給予委托人在房屋買賣、租賃方面其所具有的專業(yè)知識和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、人力資源和社會保障部聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第22條規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)查看委托出售、出租的房屋及房屋權(quán)屬證書，委托人的身份證明等有關(guān)資料，并應(yīng)當(dāng)編制房屋狀況說明書。經(jīng)委托人書面同意后，方可以對外發(fā)布相應(yīng)的房源信息，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂房屋承購、承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)查看委托人身份證明等有關(guān)資料?！庇纱?，在房地產(chǎn)居間行業(yè)規(guī)范和行業(yè)慣例來看，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在提供中介服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對影響房屋買賣、租賃合同簽訂的重要事實(shí)向委托人或有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查，確保提供信息的準(zhǔn)確性、真實(shí)性。