|
本人入行6年，合作過(guò)很多比較小的房地產(chǎn)本土開(kāi)發(fā)企業(yè)，大多數(shù)不是已經(jīng)爛尾就是在爛尾的路上，就像一個(gè)icu的病人送到醫(yī)生面前，醫(yī)生說(shuō)必須要做手術(shù)了，且不一定能夠保證成功，但是不做呢，就是等死，而家屬只做了輸液的準(zhǔn)備，結(jié)果可想而知，肯定死掉了。家屬再反過(guò)來(lái)怪醫(yī)生沒(méi)有這個(gè)本事。 房地產(chǎn)真的沒(méi)有大家想象的那么高端。房地產(chǎn)是最沒(méi)有技術(shù)含量的行業(yè)，還不如那些家電廠，藥廠，日化廠的技術(shù)含量高。只是因?yàn)樗鼉r(jià)格高，又關(guān)系到民生大計(jì)，又正好趕上了中國(guó)城鎮(zhèn)化棚改的浪潮，才讓你有一種錯(cuò)覺(jué)，覺(jué)得它很高端，北上廣深的房?jī)r(jià)一平可以做到20萬(wàn)。里面的裝修都是高端定制，連個(gè)沙發(fā)都是限量款，里面住的人非富即貴，都是社會(huì)精英。 當(dāng)一切回歸到本質(zhì)，這些的技術(shù)含量還不如一臺(tái)80年代黑白電視機(jī)的技術(shù)含量高，房地產(chǎn)入局真的是太簡(jiǎn)單了。哪怕你大字不識(shí)一個(gè)，只要你有錢(qián)，你一樣可以搞房地產(chǎn)。更何況大多數(shù)的小開(kāi)發(fā)商的錢(qián)都是找?guī)讉€(gè)人一起湊的，先買(mǎi)塊地，請(qǐng)個(gè)建筑設(shè)計(jì)院，根據(jù)地塊的規(guī)劃數(shù)據(jù)做個(gè)報(bào)規(guī)方案，獲得批復(fù)以后再找個(gè)工程建筑公司動(dòng)工建設(shè)，整個(gè)工程進(jìn)度超過(guò)20%，就可以取得預(yù)售許可證，然后就可以開(kāi)賣(mài)了。 說(shuō)到這里，你別別說(shuō)什么拿地資質(zhì)、工程資質(zhì)，這些都是可以掛靠的，給點(diǎn)管理費(fèi)都可以做得到，連前測(cè)定位都是幾個(gè)老板喝著茶拍腦殼定出來(lái)的。至于社會(huì)關(guān)系就更簡(jiǎn)單了，多喝茅臺(tái)多唱歌，金錢(qián)開(kāi)道，啥關(guān)系沒(méi)有？ 早幾年的開(kāi)發(fā)商都是這么干的，你會(huì)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)也大。我們?cè)賮?lái)舉一個(gè)例子，買(mǎi)一塊規(guī)劃用地需要300萬(wàn)，包含設(shè)計(jì)、施工，直到建成需要1500萬(wàn)，按照市場(chǎng)價(jià)，總產(chǎn)值可以賣(mài)到3000萬(wàn)，如果你有300萬(wàn)。你想不想干？ 假如能成，資產(chǎn)翻十倍，假如沒(méi)干成，最多就是虧完一屁股的債。我告訴你，絕大多數(shù)的商人都會(huì)想搏一搏，這種是一種人性的貪婪在作祟，300萬(wàn)買(mǎi)來(lái)的地沒(méi)錢(qián)了。將土地抵押給銀行，銀行貸出240萬(wàn)，然后請(qǐng)人設(shè)計(jì)工程，公司墊資開(kāi)搞，修到20%，最多用那240萬(wàn)付一點(diǎn)工程進(jìn)度款。等拿了預(yù)售許可證，開(kāi)賣(mài)的回款用來(lái)付后面的工程進(jìn)度款，就靠300萬(wàn)撬動(dòng)了3000萬(wàn)的杠桿生意，只要中間環(huán)節(jié)不出紕漏，就能順利讓自己的身價(jià)翻倍。 但是很多開(kāi)發(fā)商往往就輸在這個(gè)不出紕漏上面。首先是從前側(cè)上，我們行內(nèi)有句話叫后期賣(mài)不掉的房子都是前側(cè)腦子里面進(jìn)了水，幾個(gè)小老板壓根沒(méi)做過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，就因?yàn)槭掷锩嬗悬c(diǎn)錢(qián)，和幾個(gè)狗頭軍師一聊，感覺(jué)能掙錢(qián)，同時(shí)還能提高自己的社會(huì)地位，于是每個(gè)人搞點(diǎn)錢(qián)出來(lái)，合伙拿塊地。在市場(chǎng)上走一圈，就想當(dāng)然的開(kāi)始做規(guī)劃設(shè)計(jì)。還說(shuō)不怕賣(mài)不掉，認(rèn)識(shí)那么多親戚朋友，再不濟(jì)這些人都會(huì)給他們消化掉一大部分。 結(jié)果可想而知，產(chǎn)品不適合市場(chǎng)，賣(mài)不掉。之前的親戚朋友說(shuō)的好好的，真的掏錢(qián)的時(shí)候人都見(jiàn)不到，最后工程款給不上，導(dǎo)致停工爛尾。但這些都還不是最致命的。最致命的是，一切以省錢(qián)為目的，請(qǐng)了一個(gè)三流的設(shè)計(jì)院和施工方，產(chǎn)品設(shè)計(jì)都是紙上談兵，只考慮規(guī)范要求和數(shù)據(jù)，不考慮實(shí)用性和市場(chǎng)需求，一頓忽悠，錢(qián)沒(méi)少花，成功將一個(gè)商品變成了藝術(shù)品。 施工方壓根沒(méi)做過(guò)什么大項(xiàng)目，就在當(dāng)?shù)刈鲞^(guò)一些小工程，現(xiàn)場(chǎng)管理一片混亂，存在諸多安全隱患。一旦出現(xiàn)事故，緊急處理能力基本為零，最后停工整頓，打官司，賠償。項(xiàng)目也一拖再拖，再加上營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)并不專(zhuān)業(yè)，很多地方本土小項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)編制大多就是三個(gè)人，一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)總，一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理，一個(gè)策劃，這三個(gè)人也是第一次組建這種公司，然后這三個(gè)人再招10個(gè)本地的銷(xiāo)售，然后開(kāi)賣(mài)，沒(méi)廣告，沒(méi)活動(dòng)，沒(méi)賣(mài)點(diǎn)，沒(méi)有核心優(yōu)勢(shì)。反觀其他項(xiàng)目呢？上百人的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)，案場(chǎng)分銷(xiāo)渠道，線上線下圈層，海陸空一體，全面打通，廣告活動(dòng)更是鋪天蓋地，怎么去競(jìng)爭(zhēng)？ 沒(méi)辦法，老板窮??！唯一的廣告可能就是項(xiàng)目路口的高桿廣告，就等路過(guò)路口的司機(jī)看到這個(gè)地方，有房在賣(mài)，幾千萬(wàn)的工程項(xiàng)目就靠13個(gè)人來(lái)維持，公司的資金運(yùn)轉(zhuǎn)隨著銷(xiāo)售的時(shí)間線拉長(zhǎng)，去化緩慢導(dǎo)致利潤(rùn)跑不過(guò)財(cái)務(wù)成本，就要支付工程款，為了保障施工方的利益，就出現(xiàn)了工抵房，然后施工方成功變成了開(kāi)發(fā)商，一個(gè)不懂得跨界來(lái)接盤(pán)，再一次循環(huán)，最后就是停工爛尾。 你們別以為我說(shuō)的這個(gè)是個(gè)案，我經(jīng)歷了許多小型房開(kāi)，很多都存在諸多類(lèi)似的問(wèn)題。俗話說(shuō)得好，沒(méi)有金剛鉆，別攬瓷器活。你一個(gè)門(mén)外漢，你根本就不知道這里面的水有多深，你貿(mào)然闖進(jìn)來(lái)，等待你的將是市場(chǎng)無(wú)情的收割。但是買(mǎi)單的永遠(yuǎn)都是一些無(wú)辜的家庭，一輩子的積蓄就砸在了這些欲望膨脹的人的手里！  |
|
|
