流動(dòng)性原理：該買寫字樓還是商品房？

喜馬拉雅的朋友，你好！我是蔡照明

在上一期的最后，我提出了一個(gè)問(wèn)題，那就是根據(jù)相關(guān)性原理，你來(lái)猜一猜，未來(lái)北京房?jī)r(jià)最貴的地方可能在哪里？是資源環(huán)境最好的中央政務(wù)區(qū)，還是出行交通最好的地區(qū)比如說(shuō)順義別墅區(qū)，或者高樓林立的中央商務(wù)CBD，還是教育資源最好的海淀區(qū)？

相信你已經(jīng)有了自己的答案，我的答案是以上這些都不是，未來(lái)北京房?jī)r(jià)最貴的地方可能出現(xiàn)在大興的新機(jī)場(chǎng)地區(qū)附近。因?yàn)檫@里是北京未來(lái)新樓盤最多的地方，按照相關(guān)性原理，這里就是最有可能出現(xiàn)北京未來(lái)高價(jià)的房子。至于我的答案到底對(duì)不對(duì)，當(dāng)然需要時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)，不過(guò)在這里也算是給你一個(gè)建議性的參考吧。

今天我們就來(lái)說(shuō)說(shuō)決定房?jī)r(jià)的第二條原理：流動(dòng)性原理。上期所說(shuō)的相關(guān)性原理分析的是什么因素能夠最直接影響房?jī)r(jià)，而流動(dòng)性原理則是用來(lái)分析不同種類房子的價(jià)格趨勢(shì)。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)令人匪夷所思的謎題，可以說(shuō)全世界的專家都還沒(méi)弄明白的不解之謎。這個(gè)謎題就是：為什么同一片區(qū)的寫字樓賣不過(guò)住宅？

舉個(gè)例子，我以前在金地集團(tuán)工作過(guò)，我們公司在北京的大望路地區(qū)開(kāi)發(fā)了寫字樓和住宅，金地中心和金地小區(qū)就挨在一塊兒，金地中心是寫字樓，金地小區(qū)是住宅，金地中心寫字樓無(wú)論是建材還是裝修，都比小區(qū)好很多，成本至少高30%，但是價(jià)格卻賣到連住宅的七成都不到。我們都知道一分錢一分貨的道理，但是在寫字樓和住宅的例子中，更好的房子價(jià)格卻賣得更低，而且賣得還沒(méi)有差的房子好，這是為什么？

我的答案很簡(jiǎn)單：因?yàn)閷懽謽呛妥≌莾蓚€(gè)市場(chǎng)，兩套邏輯。寫字樓的價(jià)格，是根據(jù)租金回報(bào)率來(lái)反推它的價(jià)值，就是先預(yù)估租金多少錢，然后預(yù)期回報(bào)率多少，反過(guò)來(lái)推算寫字樓的價(jià)格。

那么住宅是怎么計(jì)算價(jià)格的？住宅是靠買來(lái)賣去交易的差價(jià)來(lái)計(jì)算的。比如我買房子，首付多少錢，這幾年漲了多少錢，我再賣就加上這個(gè)差價(jià)，所以這完全是兩個(gè)市場(chǎng)，兩套邏輯。

那么，寫字樓和住宅這兩個(gè)不同的市場(chǎng)中，寫字樓和住宅的差別關(guān)鍵在哪里？關(guān)鍵在于流動(dòng)性。

寫字樓的投資者相對(duì)穩(wěn)定，大多數(shù)買來(lái)以后都是用來(lái)出租的，很少人買來(lái)賣去，買來(lái)就一直出租，賺取穩(wěn)定的租金，所以缺乏流動(dòng)性；而住宅則是買來(lái)賣去的，今天買了明天加20萬(wàn)塊我再賣了，然后不停加價(jià)，不停買來(lái)賣去，流動(dòng)性很強(qiáng)，充沛的流動(dòng)性為住宅增加了價(jià)值。

這說(shuō)明了什么？這說(shuō)明整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者們根本就不考慮租金，所以租售比也就成了一個(gè)沒(méi)有參考價(jià)值的指標(biāo)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者們通常按照價(jià)格來(lái)考慮，大家都通過(guò)交易和買賣來(lái)賺差價(jià)。

現(xiàn)在我們明白了房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性原理，那么流動(dòng)性原理能夠給我們提供什么啟示呢？

其實(shí)很簡(jiǎn)單，就是買房要考慮和判斷房屋的流動(dòng)性。除了房子本身的價(jià)值，流動(dòng)性越高的房子，估值也就越高，如果一個(gè)房子的流動(dòng)性強(qiáng)，那么它的價(jià)值就有可能增加得多，大家你買我賣，擊鼓傳花，價(jià)格也就越賣越高，反過(guò)來(lái)，如果這個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有流動(dòng)性，房?jī)r(jià)就上不去。

流動(dòng)性的規(guī)律可以很好地解釋很多房地產(chǎn)市場(chǎng)中的現(xiàn)象。比如我們之前提過(guò)的北京青年路附近的星河灣（位于北京東五環(huán)），按理來(lái)說(shuō)，品質(zhì)非常好，但是為什么賣不過(guò)附近的普通樓盤潤(rùn)楓水尚呢？?jī)r(jià)格為什么后來(lái)跟周邊的樓盤差不多？原因就是因?yàn)樗牧鲃?dòng)性比較差，星河灣都是兩三百平米的房子，買得起的人太少，所以換手率很低，因此也就賣得不貴。

其實(shí)別墅也是類似的原因，北京的別墅為什么現(xiàn)在不漲價(jià)？北京很多樓盤都漲了幾番，但是別墅的價(jià)格漲的特別慢，按道理不應(yīng)該，也是因?yàn)閯e墅是大戶，戶型大，總價(jià)高，買來(lái)賣去的流動(dòng)性太差，所以導(dǎo)致價(jià)格難漲。

還有，流動(dòng)性也解釋了一個(gè)最熱點(diǎn)的問(wèn)題，那就是學(xué)區(qū)房為什么賣得這么貴。表面上看，學(xué)區(qū)房貴是因?yàn)橛袑W(xué)校，教育資源好當(dāng)然賣得貴，但是這只是一個(gè)表面現(xiàn)象，其實(shí)推動(dòng)學(xué)區(qū)房貴的更深層次的一個(gè)邏輯，同樣在于它的流動(dòng)性快。

為什么說(shuō)學(xué)區(qū)房的流動(dòng)性比其他房子更好呢？我們都知道學(xué)區(qū)房一般都是比較偏老舊的房子，房子品質(zhì)并不算好，而業(yè)主買學(xué)區(qū)房就是為了讓孩子獲取上學(xué)資格的，小孩讀完書(shū)，房子的價(jià)值就不大了，一般就會(huì)把房子賣掉，這樣房子就硬性的被推動(dòng)著快速流動(dòng)。

所以買學(xué)區(qū)房的業(yè)主大都抱著這樣的想法，反正住幾年我就搬走，沒(méi)必要長(zhǎng)期持有，我加點(diǎn)錢再賣出去，還能賺錢，流動(dòng)性越強(qiáng)房子就越貴，就這么一套邏輯。

所以這就是流動(dòng)性導(dǎo)致學(xué)區(qū)房貴的深層次原理，而不僅僅只是因?yàn)榻逃Y源的差異。而且還有很強(qiáng)的二手房市場(chǎng)和二手中介的推動(dòng)，它就形成了比普通差價(jià)高很多的情況。

近期十九大房地產(chǎn)新政中，北京很多地方的學(xué)區(qū)房現(xiàn)在都變成“六年一個(gè)學(xué)位”，什么意思呢？就是同一住房地址自用于登記入學(xué)之年起，六年內(nèi)將提供有限學(xué)位，意思就是說(shuō)一套房產(chǎn)在6年內(nèi)，只能有1個(gè)直系子女就近在學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)，二胎除外。也就是說(shuō)最好是在這個(gè)學(xué)校從一年級(jí)到六年級(jí)讀完，如果中間轉(zhuǎn)學(xué)離開(kāi)，那這個(gè)學(xué)區(qū)房的學(xué)位你已經(jīng)占了，6年內(nèi)都不能有其他孩子用這個(gè)房子上這個(gè)學(xué)校，那也就不能馬上將房子轉(zhuǎn)手賣出，這樣就對(duì)這個(gè)學(xué)區(qū)房的流動(dòng)性造成一個(gè)打擊，這樣學(xué)區(qū)房周轉(zhuǎn)的速度變慢了，時(shí)間長(zhǎng)了流動(dòng)性就下降了，增值也會(huì)下降。

流動(dòng)性原理也解釋了為什么旅游地產(chǎn)價(jià)格漲不上去。你到很多旅游景點(diǎn)時(shí)，可能會(huì)很心動(dòng)，這地方山清水秀，房子建得這么漂亮，這么美，還在大城市打拼的你恨不得一下子就逃離北上廣，留在這些地方過(guò)詩(shī)意的生活。

但你如果你是作為投資者來(lái)購(gòu)買旅游地產(chǎn)的，你發(fā)現(xiàn)旅游地產(chǎn)是投資中相對(duì)最差的一個(gè)品類，為什么會(huì)這樣？因?yàn)槁糜尉包c(diǎn)山清水秀，說(shuō)明這個(gè)地方相對(duì)孤立，所以也就沒(méi)有太多接盤俠，沒(méi)有一個(gè)正常二級(jí)市場(chǎng)，不能形成流動(dòng)，所以房?jī)r(jià)也漲不起來(lái)。

旅游地產(chǎn)是好的消費(fèi)品，但不是一個(gè)好的投資品。相反的情況則是商鋪，當(dāng)年有一段時(shí)間商鋪的行情特別好，我當(dāng)年剛接觸房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，那時(shí)候房?jī)r(jià)還非常低，深圳東門地區(qū)的商鋪都賣到了3萬(wàn)一平米。之所以賣得這么貴，就是因?yàn)橛幸慌敝萑嗽诓粩噘I賣商鋪，把價(jià)格越抬越高。

所以這讓商鋪市場(chǎng)就不像我們之前所說(shuō)的寫字樓市場(chǎng)，大家都不看租金，而是他們有一套自己的方式，根據(jù)投入多少，首付多少多少和后面增值的一部分，根據(jù)這些指標(biāo)來(lái)計(jì)算回報(bào)率和價(jià)格，而不是根據(jù)租金來(lái)計(jì)算回報(bào)率。

好了，這一講的流動(dòng)性原理就講完了，最后，我們來(lái)根據(jù)流動(dòng)性給大家一些具體的購(gòu)房建議。

第一條，就是如果你是一個(gè)投資者，希望買升值潛力比較大的房子，首要的就要考慮買大部分人都容易接受的地方，這些地方房子的買賣的流動(dòng)性就高。

第二，面積應(yīng)該合理偏小一點(diǎn)，戶型最好正常一點(diǎn)。不要去買那些鉆石戶型、圓面積那種奇奇怪怪的戶型，你可能當(dāng)時(shí)覺(jué)得很吸引你，滿足你某個(gè)特別需求了，但其實(shí)能接受這些戶型的人相對(duì)少一些，流動(dòng)性也就差。小區(qū)也一樣，同一個(gè)小區(qū)如果這小區(qū)全都大戶型，房?jī)r(jià)就不容易起來(lái)。如果這小區(qū)都是都是比較適中的戶型，那這個(gè)小區(qū)的交易量就比較快，帶動(dòng)房?jī)r(jià)也比較高。

比如說(shuō)兩個(gè)小區(qū)挨著，A小區(qū)房子都是120平米左右的，B小區(qū)可能都是200平米左右的大戶型，只有少量120平方米左右，其他條件都差不多的情況下，A小區(qū)和B小區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)有明顯差異。這是因?yàn)锳小區(qū)的房子戶型相對(duì)適中，形成流動(dòng)性比較強(qiáng)，買賣不停，整個(gè)小區(qū)都起來(lái)帶動(dòng)起來(lái)，而B(niǎo)小區(qū)以大戶型為主，流動(dòng)性相對(duì)差，所以整個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)都起不來(lái)。

最后還有一點(diǎn)就是不要買那種太老破小的房子，因?yàn)楝F(xiàn)在大家都消費(fèi)升級(jí)了，可能寧愿住遠(yuǎn)點(diǎn)，也不愿意住那些沒(méi)有洗手間沒(méi)有大客廳的老破小。

希望今天講的流動(dòng)性原理，能夠?yàn)槟愕耐顿Y買房有切實(shí)幫助。

我是蔡照明謝謝你的收聽(tīng)，我們下次課見(jiàn)