業(yè)主共同決定事項(xiàng)表決規(guī)則有變化，舊方法表決或?qū)o(wú)效！

dzabliu 2021-09-10

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《民法典》于2021年1月1日正式實(shí)施，在物業(yè)管理過(guò)程中相關(guān)業(yè)主共同決定的事項(xiàng)及表決規(guī)則的事項(xiàng)上與《物權(quán)法》的差異及變化有哪些？

2020年5月28日，十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議表決通過(guò)的《中華人民共和國(guó)民法典》（下稱(chēng)民法典）受到廣泛關(guān)注。其不僅僅對(duì)每一位公民產(chǎn)生重大影響，對(duì)于廣大企業(yè)也或多或少產(chǎn)生影響。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大小區(qū)業(yè)主而言，《民法典》不僅增設(shè)《物業(yè)服務(wù)合同》專(zhuān)章，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利義務(wù)與責(zé)任，物權(quán)篇與侵權(quán)責(zé)任篇中規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任。今年一月一日《民法典》正式實(shí)施，給物業(yè)管理帶來(lái)的變化是實(shí)質(zhì)性的。隨著民法典的實(shí)施，與物業(yè)管理密切相關(guān)的主要法律《物權(quán)法》被撤下，國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和上海市人大通過(guò)的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等法規(guī)及規(guī)范性文件將進(jìn)行修改，以適應(yīng)新的情況新的要求。本文就《民法典》與《物權(quán)法》中，業(yè)主共同決定的事項(xiàng)及表決規(guī)則的不同給物業(yè)管理帶來(lái)的變化展開(kāi)分析（物業(yè)管理微資訊）。

01

由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)的不同

《物權(quán)法》第七十六條

下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

《民法典》第二百七十八條

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

02

由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)表決規(guī)則的變化

《民法典》業(yè)主共同決定的九項(xiàng)事項(xiàng)與《物權(quán)法》業(yè)主共同決定的七項(xiàng)事項(xiàng)相比較：

一是由應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，即雙三分之二要參與表決。

二是決定（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這三項(xiàng)需要表決的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，即需雙四分之三通過(guò)（物業(yè)管理微資訊）。

三是除了前面的三項(xiàng)，表決前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，即需雙過(guò)半通過(guò)。

03

由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)表決規(guī)則具體案例分析

案例一：小區(qū)調(diào)整綠化布局，擴(kuò)展機(jī)動(dòng)車(chē)位，涉及由業(yè)主共同決定事項(xiàng)：改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。

建筑面積為10萬(wàn)平方的某住宅小區(qū)，假設(shè)業(yè)主專(zhuān)有建筑面積全部一致為100平方，業(yè)主人數(shù)1000（專(zhuān)有面積套數(shù)）。由于小區(qū)建造年久，規(guī)劃設(shè)計(jì)的機(jī)動(dòng)車(chē)位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上小區(qū)停車(chē)的需要，為此，業(yè)委會(huì)根據(jù)廣大業(yè)主的呼聲，提議《調(diào)整綠化布局，擴(kuò)展機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位》，為此，召開(kāi)小區(qū)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決。按照《物權(quán)法》和《民法典》的規(guī)定，各自需要多少業(yè)主同意？

按《物權(quán)法》：

同意的（戶(hù)數(shù)）業(yè)主人數(shù)：1000 * 2/3以上= 667（戶(hù)）以上

同意的業(yè)主所占面積數(shù): 10萬(wàn)* 2/3以上= 6.67萬(wàn)平方以上（雙過(guò)2/3）

按《民法典》：

參與表決（戶(hù)數(shù)）業(yè)主人數(shù)： 1000*2/3= 667以上（戶(hù)）

參與表決業(yè)主所占面積數(shù)： 10萬(wàn) * 2/3以上= 6.67萬(wàn)平方以上（雙過(guò)2/3）

表決同意（戶(hù)數(shù)）業(yè)主人數(shù)： 667（戶(hù)）以上* 3/4= 500（戶(hù)）以上

表決同意業(yè)主所占面積數(shù) ： 6.67萬(wàn)* 3/4= 5萬(wàn)平方以上（雙過(guò)半）

案例二：小區(qū)設(shè)備維修需要?jiǎng)佑?0萬(wàn)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，涉及由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)：使用建筑物及其附屬設(shè)施維修資金。

還是這個(gè)小區(qū)，垃圾房及設(shè)備因維修需要?jiǎng)佑?0萬(wàn)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，按照小區(qū)《專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理規(guī)約》，需要經(jīng)業(yè)主大會(huì)業(yè)主表決通過(guò)，按照《物權(quán)法》和《民法典》的規(guī)定，各自需要多少業(yè)主同意？

按《物權(quán)法》：

同意的（戶(hù)數(shù)）業(yè)主人數(shù)：1000 * 2/3以上 = 667（戶(hù)）以上

同意的業(yè)主所占面積數(shù): 10萬(wàn)* 2/3以上 = 6.67萬(wàn)平方以上（雙過(guò)2/3）

按《民法典》：

參與表決（戶(hù)數(shù)）業(yè)主人數(shù)： 1000*2/3 = 667以上（戶(hù)）

參與表決業(yè)主所占面積數(shù)： 10萬(wàn) * 2/3以上 = 6.67萬(wàn)平方以上（雙過(guò)2/3）

表決同意（戶(hù)數(shù)）業(yè)主人數(shù)： 667（戶(hù)）以上* 1/2 = 333.5（戶(hù)）以上

表決同意業(yè)主所占面積數(shù) ： 6.67萬(wàn)* 1/2 = 3.335萬(wàn)平方以上（雙過(guò)1/3）

案例三：設(shè)置電梯廣告、外墻廣告、快遞柜，涉及由業(yè)主共同決定事項(xiàng)：改變共有部分用途或利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

還是這個(gè)小區(qū)，利用小區(qū)的共用部位，10幢高層建筑全部設(shè)置電梯廣告、數(shù)十個(gè)外墻廣告、大門(mén)處設(shè)置二個(gè)快遞柜、需要經(jīng)業(yè)主大會(huì)業(yè)主表決通過(guò)，按照《物權(quán)法》和《民法典》的規(guī)定，各自需要多少業(yè)主同意？

按《物權(quán)法》：

同意的（戶(hù)數(shù)）業(yè)主人數(shù)：1000 * 2/3以上 = 667（戶(hù)）以上

同意的業(yè)主所占面積數(shù): 10萬(wàn)* 2/3以上 = 6.67萬(wàn)平方以上（雙過(guò)2/3）

按《民法典》：

參與表決（戶(hù)數(shù)）業(yè)主人數(shù)： 1000*2/3 = 667以上（戶(hù)）

參與表決業(yè)主所占面積數(shù)： 10萬(wàn) * 2/3以上 = 6.67萬(wàn)平方以上（雙過(guò)2/3）

表決同意（戶(hù)數(shù)）業(yè)主人數(shù)： 667（戶(hù)）以上* 3/4 = 500（戶(hù)）以上

表決同意業(yè)主所占面積數(shù) ： 6.67萬(wàn)* 3/4 = 5萬(wàn)平方以上（雙過(guò)半）

案例四：小區(qū)物業(yè)合同到期選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，涉及由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。

還是這個(gè)小區(qū)，物業(yè)服務(wù)合同到期之前三個(gè)月前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)委會(huì)進(jìn)行了溝通協(xié)商。物業(yè)服務(wù)企業(yè)表示，基于本企業(yè)從前期物業(yè)服務(wù)階段開(kāi)始服務(wù)于小區(qū)，至今已有14年之久，對(duì)這里的人和物都已相當(dāng)熟悉、且充滿(mǎn)感情，故希望業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)再給于繼續(xù)服務(wù)的機(jī)會(huì)。為此，業(yè)委會(huì)在居委會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督下，組織業(yè)主代表對(duì)物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意率進(jìn)行了測(cè)評(píng)，測(cè)評(píng)總滿(mǎn)意度達(dá)85 %以上。據(jù)此，業(yè)委會(huì)就是否續(xù)聘現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，以書(shū)面形式征求全體業(yè)主意見(jiàn)即表決（物業(yè)管理微資訊）。

按《物權(quán)法》：

同意的（戶(hù)數(shù)）業(yè)主人數(shù)：1000 * 1/2以上 = 500（戶(hù)）以上

同意的業(yè)主所占面積數(shù): 10萬(wàn)* 1/2以上 = 5萬(wàn)平方以上（雙過(guò)1/2）

按《民法典》：

參與表決（戶(hù)數(shù)）業(yè)主人數(shù)： 1000*2/3 = 667以上（戶(hù)）

參與表決業(yè)主所占面積數(shù)： 10萬(wàn) * 2/3以上 = 6.67萬(wàn)平方以上（雙過(guò)2/3）

表決同意（戶(hù)數(shù)）業(yè)主人數(shù)： 667（戶(hù)）以上* 1/2 = 333.5（戶(hù)）以上

表決同意業(yè)主所占面積數(shù) ： 6.67萬(wàn)* 1/2 = 3.335萬(wàn)平方以上（雙過(guò)1/3）

業(yè)主共同決定的事項(xiàng)表決規(guī)則要求總結(jié)如下：

由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)及表決規(guī)則要求參與指標(biāo)：業(yè)主和面積達(dá)到“雙過(guò)2/3”

其中第 1、2、3、4、5、9項(xiàng)，表決同意的業(yè)主和面積達(dá)到“雙過(guò)1 /3 ”

其中第 6、7、8 項(xiàng)，表決同意的業(yè)主和面積達(dá)到 “雙過(guò)1 /2 ”

04

業(yè)主共同決定的事項(xiàng)表決規(guī)則的變化對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的影響

本條涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、維修資金的籌集與使用等與物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)系密切的重大事項(xiàng)，其修改對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生重大影響。

修改主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：

一是改變表決方式、提高表決效率，原來(lái)的規(guī)定是“面積和人數(shù)雙過(guò)半同意”（即經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意），重大事項(xiàng)“雙過(guò)2/3同意”，實(shí)踐中有些業(yè)主不參與表決甚至無(wú)法聯(lián)系，導(dǎo)致需要業(yè)主共同決定事項(xiàng)無(wú)法快速形成有效決議?！睹穹ǖ洹方档土诵枰獦I(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決門(mén)檻，即只要“雙過(guò)2/3參與表決”即可，一般事項(xiàng)經(jīng)參與表決的業(yè)主“雙過(guò)半同意”，重大事項(xiàng)經(jīng)參與表決的業(yè)主“雙過(guò)3/4同意”，換言之，一般事項(xiàng)最低只需全體業(yè)主1/3同意（即2/3*1/2），重大事項(xiàng)最低只需全體業(yè)主1/2同意（即2/3*3/4）。

二是大幅度降低使用維修資金的表決門(mén)檻，即由全體業(yè)主的“雙過(guò)2/3同意”降為經(jīng)參與表決的業(yè)主“雙過(guò)半同意”即可（全體業(yè)主1/3同意）。

三是新增“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”須經(jīng)參與表決的業(yè)主“雙過(guò)3/4同意”，比如設(shè)置廣告位、快遞柜、新增停車(chē)位等均屬此列，而此前通常由業(yè)主委員會(huì)甚至物業(yè)服務(wù)公司自行決定。

05

業(yè)主共同決定的事項(xiàng)表決規(guī)則的變化的擔(dān)憂(yōu)

對(duì)于《民法典》關(guān)于由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)及表決規(guī)則的變化，也有不少業(yè)內(nèi)專(zhuān)家擔(dān)心，新的表決規(guī)則有業(yè)主參與度的重要指標(biāo)，即業(yè)主大會(huì)表決的業(yè)主參與率即雙三分之二要參與表決，故認(rèn)為大大增加了業(yè)主大會(huì)表決的難度。

對(duì)此，根據(jù)參與本次《民法典》立法專(zhuān)家談關(guān)于降低業(yè)主大會(huì)表決難度的思路，以及建設(shè)部法規(guī)司向立法部門(mén)提出的關(guān)于降低業(yè)主大會(huì)表決難度的立法建議被采納，可以看出，無(wú)論是全國(guó)人大立法部門(mén)，還是物業(yè)管理行政主管部門(mén)立法和行政的思路是一致的即降低業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)門(mén)檻。在實(shí)踐中，業(yè)主大會(huì)以書(shū)面形式召開(kāi)的情形下，業(yè)委會(huì)通過(guò)上門(mén)送達(dá)表決票或選票，業(yè)主當(dāng)場(chǎng)簽收、當(dāng)場(chǎng)表決或另行投票，這些都是業(yè)主實(shí)際參與了表決的體現(xiàn)。

另外，除了當(dāng)面送達(dá)外，如遇上門(mén)無(wú)人等情況，按照《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》約定，放入業(yè)主報(bào)箱等，并在樓道張貼《非當(dāng)面送達(dá)的告示》，這些都應(yīng)該視為業(yè)主已經(jīng)參與了表決。隨著互聯(lián)網(wǎng)的運(yùn)用發(fā)展，全國(guó)的部分小區(qū)已經(jīng)實(shí)施了實(shí)名制的微信參與投票與實(shí)際書(shū)面表決投票結(jié)合并舉，《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》確認(rèn)的多種業(yè)主表決意愿的方式?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，今后小區(qū)業(yè)主參與表決的形式會(huì)更靈活和便捷，到時(shí)業(yè)主參與度問(wèn)題自然會(huì)迎刃而解。

END

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