物業(yè)公司和業(yè)主之間本應是一種合同關系，物業(yè)是提供小區(qū)設施養(yǎng)護維修、安保、衛(wèi)生清潔等服務的義務主體，但在實際生活中卻擺著一副“大爺”姿態(tài)，以領導者自居，對此很多人對物業(yè)的印象都很差。針對強勢的物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的懸殊“地位”，我國《民法典》結合司法實務經(jīng)驗，對物業(yè)相關規(guī)定作出了重大修改，以平衡物業(yè)公司與業(yè)主之間的權利義務關系。法律答疑君將以“老王勇斗物業(yè)”的故事，對《民法典》中的四大明顯變化進行簡析。

一、物業(yè)公司有保護業(yè)主人身安全及財產(chǎn)安全的義務

實例情景一 一天晚上，老王和往常一樣喝了杯小酒就睡覺了，而且還做了一個美夢。夢到自家的天花板不斷的往下掉錢，掉的滿屋子都是?？稍谛褋泶蛩闳ド习嗟臅r候徹底憤怒了，自己停在小區(qū)的車被人打爛了車窗，并且把車內的物品洗劫一空，就連剛換的真皮座套都被拿走，共計損失15000元左右。老王要求物業(yè)看監(jiān)控，可物業(yè)卻說監(jiān)控已經(jīng)壞了一個多月了，沒有錄像。老王對此更加上頭，認為物業(yè)沒有盡到安保義務，要求物業(yè)賠償損失，并多次找到物業(yè)討要損失。物業(yè)每次見老王都是愛搭不理，并且說老王的車窗被砸、東西丟失是小偷所為，跟物業(yè)公司沒有關系。

業(yè)主與物業(yè)管理公司之間成立的是一種合同關系，保障業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全是物業(yè)管理公司應當履行的一項基本合同義務，更是法定應當履行的一項義務?！?/p>

物業(yè)服務公司的安全保障義務一般包括兩個方面：一是，物業(yè)服務公司自身應當采取一定防范措施，防止其服務管理區(qū)域內人員及財產(chǎn)遭受損害（如小區(qū)公共路面的修繕、樓道大堂的清潔及防滑處理、危墻修繕、必要的安全巡查等），該方面的安保義務系物業(yè)服務一方基本責任，不涉及第三方介入，因其失職所產(chǎn)生的人身和財產(chǎn)損害應有物業(yè)公司自己全部承擔。二是，由于第三方加害人的行為，致使業(yè)主人身或財產(chǎn)遭受損害的，物業(yè)服務公司只在其過錯程度范圍內承擔補充責任（ 未盡到制止、巡查等義務，如業(yè)主遭受盜竊等）；但在其承擔賠償責任后可向加害的第三人追償。

情形一中，物業(yè)公司的安保義務屬于前述第二種承擔補充責任的情形。物業(yè)公司未能有效檢修和維護監(jiān)控，對于盜竊案件的追賠帶來困難，在老王損失不能及時得到補償時，物業(yè)公司應在其過錯范圍內（具體過錯程度要根據(jù)物業(yè)的義務履行態(tài)度、程度、狀態(tài)，及第三方行為人行為時的具體情況來確定）承擔補償責任。

《民法典》第九百四十二條，物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務區(qū)域內的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。

對物業(yè)服務區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協(xié)助處理。

第一千一百九十八條，賓館、商場、銀行、車站、機場、體育場館、娛樂場所等經(jīng)營場所、公共場所的經(jīng)營者、管理者或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務，造成他人損害的，應當承擔侵權責任。

因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔侵權責任；經(jīng)營者、管理者或者組織者未盡到安全保障義務的，承擔相應的補充責任。經(jīng)營者、管理者或者組織者承擔補充責任后，可以向第三人追償。（物業(yè)公司在其管理區(qū)域內系管理者，明確了其基本安全保障義務）

第一千二百五十四條第二款，物業(yè)服務企業(yè)等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施防止前款規(guī)定情形的發(fā)生；未采取必要的安全保障措施的，應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。（就物業(yè)公司高空墜物導致?lián)p害補充責任進一步明確）

二、物業(yè)公司斷水斷電催繳物業(yè)費屬違法

實例情景二 老王對物業(yè)公司推脫車輛被盜的責任很是不滿，在隨后的好幾個月都未繳納物業(yè)費，以此抗議。物業(yè)公司多次催要后一分錢都沒要到，于是下了“狠手”，直接將老王家斷了水、電。老王和物業(yè)的“嘴仗”打了 一個多月，物業(yè)的絲毫未予妥協(xié)。老王終因無法在黑燈瞎火艱的苦日子里煎熬，無奈之下補繳了物業(yè)費。

美好生活是每位公民新時代的需求，是社會主義核心價值觀的一項重要內容，每位公民、社會團體、企業(yè)法人等都應當去踐行，去維護。水、電是每個公民每個家庭賴以生活的基礎物質保障，是實現(xiàn)幸福生活必要條件，《民法典》也對該部分內容也予以明確，物業(yè)公司不能以自身強勢地位侵犯業(yè)主用水、用電的權利。（如果物業(yè)公司是履行合理檢修等職責，也應于合理期限通知業(yè)主。）

物業(yè)無故斷水斷電應當承擔什么責任？其一，如果物業(yè)斷水斷電僅是為了催繳物業(yè)費等非正當理由，業(yè)主有權要求物業(yè)停止侵害行為，并向其賠禮道歉；其二，如果物業(yè)斷水斷電的侵害行為造成業(yè)主損失的，業(yè)主可追究物業(yè)服務公司的損害賠償責任。

業(yè)主如何維權？其一、業(yè)主可以直接向房屋管理行政部門（房屋管理局）投訴，房屋行政管理部門會根據(jù)物業(yè)行為的惡性程度對其進行教育、罰款等行政處罰；其二，業(yè)主也可直接向法院提起訴訟，訴請法院判令物業(yè)停止侵害、賠償損失。（訴可從兩個方向主張，一是依物業(yè)服務合同訴其違約；二是以侵權來主張停止侵害、賠償損失；二者選其一。）另外，雙方還可協(xié)商、通過調解委員會調解等。

情景二中，物業(yè)給老王家斷水斷電的行為屬于違法行為，老王即可向房屋或物業(yè)主管的行政部門投訴，也可直接提起訴訟（違約或侵權，二選一），訴請物業(yè)停止侵害，并向其賠禮道歉；如果造成其他損害的，還可主張賠償損失。

《民法典》第九百四十四條，業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

三、小區(qū)共有部分的收益應歸業(yè)主所有

實例情景三 一天老王上電梯時碰到有人維修電梯廣告播放設備，便隨口問了句，這一個廣告一個月收多少錢費用呀？維修人員告知老王一個廣告一月1500元。老王估摸一算，這一個電梯每天 滾動播放的廣告不下三條，一個月的廣告費在四、五千以上呢，可這廣告費哪里去了？于是老王要求物業(yè)公司向業(yè)主公布其5年服務期間的廣告、停車等公共收益及使用賬目，遭物業(yè)拒絕。物業(yè)認為小區(qū)內廣告、停車等系其運營所產(chǎn)生，理應歸物業(yè)所有。老王很不服氣，便在業(yè)主群內發(fā)起“討伐”公告，很多業(yè)主紛紛響應，并委托業(yè)主委員會主張權益。

小區(qū)電梯廣告、外墻廣告、公共車位出租等業(yè)主共有部分所產(chǎn)生收益究竟歸誰？大多數(shù)的業(yè)主都沒有自己才是該部分權利主人的意識；加之物業(yè)公司處于公共區(qū)域直接管理和經(jīng)營的強勢地位，最終導致物業(yè)侵吞共有收益的現(xiàn)象層出不窮，而我們有些“可愛的”業(yè)主確認為這本應就是物業(yè)的收益。

小區(qū)外墻、電梯、車位出租等收益到底歸誰所有？首先要搞清楚該部分收益產(chǎn)生的基礎是什么？不管是小區(qū)外墻、電梯，還是公用車位，其均系業(yè)主共同所有（即共有權益），而其所產(chǎn)生的出租等收益均系業(yè)主共有權益基礎上產(chǎn)生的孳息收益，在扣除物業(yè)合理成本費用外，剩余收益理所應當?shù)臍w全體業(yè)主所有；其如何支配應通過業(yè)主共同表決等方式來決定。（如業(yè)主表決該部分費用應用于小區(qū)大修基金或其他公共事務，并由物業(yè)公司直接管理和支配的， 物業(yè)公司也應當定期如實向業(yè)主公示。）

情景三中，業(yè)主有權要求物業(yè)公司公示共有部分所產(chǎn)生的收益，并有權決定該部分收益的用途；物業(yè)公司公示該部分收益及使用情況是其應有的義務，如若違背業(yè)主可依法提起訴訟維護權益。

《民法典》第二百八十二條，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

（《民法典》第二百七十四條、第二百七十五條已列明小區(qū)外墻、車道、綠地、電梯、車庫、車位等為業(yè)主共同所有。）

四、炒掉物業(yè)公司容易了

實例情景四 物業(yè)的很多做法在業(yè)主心中已積怨很深，終于因這次廣告費收益的事情爆發(fā)，經(jīng)業(yè)主委員會提議，經(jīng)業(yè)主大會表決，最終解聘了物業(yè)公司，并準備更換一家口碑好的物業(yè)公司來管理小區(qū)事務。

對于物業(yè)服務企業(yè)或者管理人的選任，依《物權法》（《民法典》2021年1月1日實施后廢止）第七十六條規(guī)定，需要經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，這個要求在實際操作上是有較大難度，但在《民法典》實施后該標準將被降低，通過比例基數(shù)將以參與表決的業(yè)主來計算，表決通過率只要過超過參與表決業(yè)主的半數(shù)即可，即經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

很明顯《民法典》對選任或更換物業(yè)的程序標準降低，更有利于業(yè)主通過法定程序實現(xiàn)自己權益，成為小區(qū)真正的“主人”。

情形四中，如果業(yè)主均對現(xiàn)服務物業(yè)公司不滿意的，可以通過共同表決的方式解聘物業(yè)，另行聘任其他口碑較好的物業(yè)企業(yè)或者自行組成管理人管理。（參與表決的人數(shù)應由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與；參與表決的業(yè)主只要過半數(shù)即可實現(xiàn)更換業(yè)主。）

《民法典》第二百七十八條第一款（第四項），下列事項由業(yè)主共同決定：......（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；...... 。

民法典》第二百七十八條第二款，業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。