文|潘永堂

對地產(chǎn)，短期焦慮，長期還是要樂觀！

畢竟房地產(chǎn)走到今天，總盤子依舊大到足夠“任何規(guī)模房企”生長！

比如2021上半年9.3萬億，增幅39%，2021全年大概率超19萬億。

過去幾年，每次都說規(guī)模到頂，過程中還經(jīng)歷了疫情和史上最嚴(yán)調(diào)控，但房地產(chǎn)依舊倔強(qiáng)生長，總盤子好像“打不死的小強(qiáng)”，從破16萬億，破17萬億，破18萬億&……2021年或許就是破19萬億！

未來考慮到房價(jià)增長與GDP相當(dāng)，即使銷售面積不增長短期維持，那么，房地產(chǎn)破20萬億，也只是時(shí)間問題。

從這個(gè)20萬億大盤子而言，所有房企都是小個(gè)子，即使萬科碧桂園也僅僅4%不到，在眾多其他行業(yè)，大個(gè)子都是20%，40%甚至更高市占率。從這個(gè)角度來看，無論地產(chǎn)大鱷還是中小房企，企業(yè)發(fā)展都還只是“棋至中局”，還在“半山腰”，優(yōu)秀房企都是跑馬拉松，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒到“地產(chǎn)末日、地產(chǎn)歇菜”的時(shí)候。

畢竟中國城鎮(zhèn)化還有15%增幅，畢竟一二線城市居住痛點(diǎn)還大面積存在且供給不足……

所以，即使今天最嚴(yán)調(diào)控一個(gè)接一個(gè)，也別怕，即使不少房企負(fù)增長，爆雷、破產(chǎn)，其實(shí)放到歷史長河看，這也只是地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中一個(gè)階段性“小插曲”。

比如有人說，或許第二輪集中供地之后，利潤可期，品質(zhì)可期，這兩年的低利率都是2018年，2019年拿的高價(jià)地的“罪過”。

過了這個(gè)“昔日賭博拿地如今遭遇各種紅線調(diào)控”的坎，未來房企利潤率就會適度提升。比如至少未來不會都像濱江說的1%到2%凈利率。事實(shí)上，調(diào)控之后，民營房企拿地比2018年那一波理性多了，謹(jǐn)慎多了，大家都不再“僥幸賭博”心理了，所以度過這2年，熬過去了或許就有好日子。

當(dāng)然，也有人說，比行業(yè)規(guī)模見頂更焦慮的是，房地產(chǎn)有點(diǎn)類似計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模樣，調(diào)控已接近于360度無死角，而且政策還在加碼，政策的手，直接伸到房企經(jīng)營管理的內(nèi)部了！

所以，從這個(gè)角度講，今天百強(qiáng)房企最大的焦慮，其實(shí)不是行業(yè)規(guī)模見頂，不是競爭更激烈了，而是整個(gè)行業(yè)的游戲規(guī)則、經(jīng)營玩法發(fā)生了巨變！

而且很多房企并沒有提前像龍湖一樣，因自律得自由，既一直不踩紅線，而且還提前多元化布局，企業(yè)完全降低了對地產(chǎn)開發(fā)航道的依賴度。

游戲規(guī)則的巨變，三道紅線的強(qiáng)壓，民營房企面對央企國企融資成本和身份優(yōu)勢的望洋興嘆，最終不少民營房企感嘆，未來中國房地產(chǎn)5年、10年之后，民營房企甚至?xí)顺龅禺a(chǎn)開發(fā)第一陣營，而央企國企在未來房地產(chǎn)10強(qiáng)，20強(qiáng)占據(jù)越來越高比重，超大比例。

當(dāng)然，對政府也未必是壞事！

頭部房企都是清一色的央企國企后，對政府至少有三大好處。

• 其一，未來政策調(diào)控執(zhí)行會更快、更見效，房地產(chǎn)更可控；

• 其二，央企天然是民生和社會責(zé)任擔(dān)當(dāng)，更容易實(shí)現(xiàn)民生訴求，

• 其三、產(chǎn)品品質(zhì)相對民營房企有保障；

所以，未來地產(chǎn)開發(fā)賽道可能成為“工廠化”，在政府給出的土地和銷售“剪刀差”微利下，未來的規(guī)模開發(fā)商其實(shí)就是“代建商”而言，而政府才是中國地產(chǎn)開發(fā)最大的“操盤手”！

事實(shí)上，這兩年全國性央企已經(jīng)非常強(qiáng)勢了，比如招蛇，保利，華潤的強(qiáng)勢進(jìn)取，今天地產(chǎn)10強(qiáng)無論投資拿地的進(jìn)取度，還是銷售額的占據(jù)，如今10強(qiáng)榜已有7強(qiáng)是央企國企。

同樣一個(gè)現(xiàn)象是今天“地方龍頭國企”正在加速全國化擴(kuò)張和兇猛拿地。

比如廈門的建發(fā)，廣州的越秀地產(chǎn)。比如珠海的華發(fā)地產(chǎn)。

三者2020年銷售額都在1000億左右，三者都在生猛拿地，數(shù)據(jù)說話。

的確，他們?yōu)楹文玫貎疵停繛楹胃咄顿Y強(qiáng)度？最直接的目的就是最大規(guī)模，提升行業(yè)地位！

拿地開發(fā)銷售，然后繼續(xù)拿地開發(fā)銷售，房地產(chǎn)歸根結(jié)底還是投資驅(qū)動的一個(gè)行業(yè)！

投資加速度，就意味著規(guī)模加速度！

昨天越秀地產(chǎn)正好召開了2021年中業(yè)績報(bào)，老潘今天來聊聊越秀“激進(jìn)”拿地的背后故事。

當(dāng)然，“激進(jìn)”的含義只是指數(shù)量上的進(jìn)取，或是投資強(qiáng)度上的！

對其他房企而言，破千億是一個(gè)大喜事。但一個(gè)老字號房企的越秀地產(chǎn)而言，卻是一種遲到的“跳龍門”！

越秀地產(chǎn)，成立于1983年，且在1992年就香港上市，而在2009年就走出廣州快速形成1+4的全國化布局。應(yīng)該說，資本平臺早就打通了，全國化布局的骨架也早打開了，但就是規(guī)模和行業(yè)地位老是上不去，以至于在業(yè)內(nèi)，越秀增速都以“保守”來評價(jià)！

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，從2014至2019年，越秀地產(chǎn)從百強(qiáng)31位跌至52位。

彼時(shí)2014年規(guī)模相近的的旭輝、陽光城、新城控股2018年都已破千億；

也就是在2018年，越秀地產(chǎn)一反常態(tài)，竟然提出2020年破千億的進(jìn)取目標(biāo)，同時(shí)在拿地端不斷加大強(qiáng)度。隨后從2018年531億，2019年600億，2020年957億，逐步回歸地產(chǎn)40強(qiáng)。

而2021年，越秀破1122億目前是大概率事件。

但此刻越秀面臨的目標(biāo)早已不是破千億問題，而是催生一個(gè)更高更大的目標(biāo)！

其一，千億房企都有40家左右了，未來房地產(chǎn)有話語權(quán)的也就30家左右。即使2021年越秀破了千億，也沒有什么。

其二，新形勢下，三道紅線讓很多高負(fù)債，高杠桿民營房企不得已降低拿地強(qiáng)度，未來規(guī)模會下滑，尤其過去哪些依靠高負(fù)債的千億房企，會負(fù)增長，甚至爆雷生死問題。而對比之下，越秀是綠檔，擁有15%的融資增長優(yōu)勢。

其三，房地產(chǎn)資金各維度收緊后，由于央企國企帶來鮮明的差異化優(yōu)勢，即國企身份，國企融資成本低，國企融資獲取便利性等都是優(yōu)勢。加上越秀本身就擁有銀行、信托、證券、期貨等幾乎所有金融牌照，先天就有綜合金融優(yōu)勢。

在這樣一個(gè)行業(yè)背景下，加上越秀為投資級房企，融資成本連續(xù)幾年不到5%等優(yōu)勢，越秀地產(chǎn)下一步目的肯定不是破千億，而是千億之后如何繼續(xù)中速甚至中高速增長！

顯然，越秀地產(chǎn)的春天到了！

就在昨天業(yè)績會上，越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)關(guān)于未來規(guī)模增長目標(biāo)回答的很含蓄。即未來越秀保持行業(yè)平均增速或者略高一些，穩(wěn)中求進(jìn)。

但隨后，林昭遠(yuǎn)表示：“當(dāng)然也要看市場的機(jī)會，如果機(jī)會好一些，鋪排可以加快一點(diǎn)。”

嘴上說比超過行業(yè)平均增速，但“身體”是誠實(shí)的！

2021年越秀地產(chǎn)在全國首輪集中拿地中可謂是典型“激進(jìn)者”之一。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2021年前6個(gè)月，越秀地產(chǎn)銷售額467億，位列百強(qiáng)39位，但在拿地上，前6個(gè)月越秀地產(chǎn)拿地269億，位列百強(qiáng)16位。

整個(gè)拿地榜比銷售榜座次進(jìn)取了“23名”！

根據(jù)克而瑞口徑，2021年上半年，越秀地產(chǎn)上半年拿地金額436.3億元，全口徑銷售金額487.0億元，拿地銷售比高達(dá)89.59%。

無論哪種口徑標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)論都表示，越秀拿地強(qiáng)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了同類房企！

根據(jù)越秀的半年報(bào)，2021年前6月，越秀在廣州、東莞、杭州、蘇州、南京、寧波、武漢、長沙、北京、重慶、畢節(jié)新增高達(dá)23幅土地，總建筑面積約為500萬平方米！而對比2020年全年越秀地產(chǎn)新增建筑面積才560萬㎡！

關(guān)于拿地超過40%紅線太多？

越秀董事長林昭遠(yuǎn)給出3點(diǎn)回復(fù)。

其一，至于不超過40%的要求，我們沒有收到這方面的通知，網(wǎng)上的消息也只是傳言，具體的文件也沒有看到。

其二，越秀每年都會做一個(gè)投資強(qiáng)度的安排，核心是按照“保評級、保三道紅線、以銷定投”來安排投資。

其三，按照目前杠桿水平看，越秀會鋪排在40%到50%。但在市場好的時(shí)候，資金充裕的話，會突破到60%。

值得補(bǔ)充的是，越秀加速度拿地是因?yàn)?020年土儲總量不足嗎？

截至 2020年12月31日，越秀地產(chǎn)總土地儲備約為2454萬平方米，按照銷售均價(jià)2.6萬\平米大致推算，大約有超6000億貨值，即使相對2021年1122億銷售目標(biāo)，完全夠越秀5-6年持續(xù)發(fā)展所需。

首輪集中供地，血拼拿地，高溢價(jià)，往往利潤率微薄。

如同濱江所說，力爭1%到2%的凈利率，事實(shí)上，首輪集中供地有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)基本利潤率都在行業(yè)平均水平以下，有的甚至是虧損。

越秀拿地強(qiáng)度雖高，但并不意味著越秀只是“錢多血拼”，一個(gè)值得點(diǎn)贊的是，越秀在2021年高強(qiáng)度投資拿地中，非公開市場獲取方式占據(jù)了50.9%！

并不是2021年，事實(shí)上，2020年越秀地產(chǎn)560萬㎡新增土儲中有54.1%是通過非公開市場方式獲??！

整體而言，拿地模式方面，越秀地產(chǎn)非常善于揚(yáng)長避短，充分利用本土優(yōu)勢和國企背景，探索多元化增儲渠道。

其一，比如城市運(yùn)營、TOD模式、國企合作增儲模式分別占新增土儲的29.8%、4.2%和6.6%。

其二，目前來看，以TOD、住宅+配建等為代表的非公開市場拿地模式，能夠迅速貢獻(xiàn)可觀的銷售業(yè)績，比如2021上半年，越秀在廣州的TOD項(xiàng)目持續(xù)熱銷，共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額76億元，同比上升50.7%。

其三，TOD以及住宅+配建模式的貨地比和毛利率還非?？捎^，遠(yuǎn)勝于招拍掛。目前，越秀地產(chǎn)通過這兩種方式所獲地塊的貨地比平均高于2，毛利率平均在30%、40%上下，高于企業(yè)年度毛利率水平。且隨著TOD項(xiàng)目各項(xiàng)設(shè)施逐步到位，后續(xù)住宅項(xiàng)目的銷售價(jià)格還有上升空間!

截至2021年6月，越秀地產(chǎn)在開發(fā)的TOD項(xiàng)目共有6個(gè)，TOD項(xiàng)目的總土地儲備達(dá)到406萬平方米，約占大灣區(qū)土地儲備的26.5%和該集團(tuán)總土地儲備的14.5%。

越秀地產(chǎn)表示：“未來越秀地產(chǎn)TOD力爭成為大灣區(qū)第一，全國領(lǐng)先，國內(nèi)最有影響力的TOD開發(fā)企業(yè)?！?/strong>

無論拿地額占比，還是銷售額占比，越秀一半以上都在廣州！

廣州是早期的大本營，但從2009年到現(xiàn)在全國化12年，廣州一個(gè)城市依舊是業(yè)績半壁江山，這個(gè)超50%高占比，到底是好事還是壞事了？

從總量看，平均值看，貌似越秀的單城市產(chǎn)值還不錯(cuò)。比如截止2020年底進(jìn)入21個(gè)城市，2020年銷售額957億，那么，平均下來單城市產(chǎn)值45億，也不算太低。

但深入全國化視角看，越秀，就會有城市深耕結(jié)構(gòu)性之痛的。

其一、在全國布局25個(gè)城市中，一個(gè)廣州銷售額就占了全集團(tuán)超過50%的銷售額，這就是一種結(jié)構(gòu)性失衡。或者更準(zhǔn)確的說，即越秀對大本營廣州依賴過重！

比如為何越秀半年銷售業(yè)績完成才完成全年目標(biāo)42%？一個(gè)重要原因是廣州城市面臨5月，6月反復(fù)的疫情發(fā)作，以及廣州的調(diào)控暫停了一些預(yù)售證的發(fā)放。

為何一個(gè)城市就會影響越秀半年業(yè)績，核心在于2021上半年廣州銷售266億，占集團(tuán)半年銷售額竟然高達(dá)56%。

與之對應(yīng)的負(fù)面案例就是華夏幸福，由于布局和業(yè)績過于依賴環(huán)京區(qū)域，結(jié)果2020年2021年政策對環(huán)京區(qū)域嚴(yán)厲調(diào)控，就導(dǎo)致公司業(yè)績陷入僵局，最終影響現(xiàn)金流，引發(fā)違約爆雷！

其二、當(dāng)然不是說越秀在廣州做規(guī)模特大不好，而是說越秀在全國其他城市深耕做得不夠！

與其他沖千億房企不一樣的是，越秀地產(chǎn)早在2009年就開啟了全國化擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)了1+4的全國布局。

• 比如區(qū)域過去集中，雖說越秀是1+4的全國化布局，但大灣區(qū)之外占比很低。截止2021年6月，越秀土儲華東地區(qū)約占15.0%，華中地區(qū)約占14.6%，北方地區(qū)約占11.6%，西南地區(qū)約占4.2%，而越秀在大灣區(qū)就高達(dá)54.6%！這不該是走出去10多年的全國化業(yè)績分布！

• 比如城市也過于集中。越秀早期進(jìn)駐外拓城市均屬于城市群內(nèi)基本面有優(yōu)勢的二線城市，但多年以來外拓城市業(yè)績貢獻(xiàn)均相對微薄，據(jù)說只有杭州突破100億！

未來越秀在做大做強(qiáng)區(qū)域公司，還是要多孵化一些高產(chǎn)值城市和區(qū)域公司，把“廣州模式”加快輸出到外拓深耕城市和區(qū)域，培育更多的“小廣州”區(qū)域！

一個(gè)值得點(diǎn)贊的案例是越秀的TOD復(fù)制擴(kuò)張模式。

目前越秀是TOD的先行者之一，而廣州地鐵是越秀地產(chǎn)的二股東，目前廣州地鐵在全國多個(gè)城市承包地鐵建設(shè)與輸出技術(shù)，也帶動越秀地產(chǎn)將TOD模式擴(kuò)張至全國。

6月中旬，廣州越秀集團(tuán)與長沙軌道集團(tuán)、廣州地鐵集團(tuán)簽署三方戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。林昭遠(yuǎn)透露，越秀地產(chǎn)與武漢地鐵、成都地鐵等其他城市也在進(jìn)行洽談。

借助TOD模式，越秀能拿大盤，好盤，加速異地城市深耕！

合作開發(fā)不新鮮，但類似越秀在今年合作采取了“深耕對深耕”的戰(zhàn)略合作頗有意思，這可能是一些擁有深耕優(yōu)勢的房企最大、最快的“合作杠桿”！

這前提是基于全國核心城市都有一個(gè)“深耕王”本土龍頭。

比如杭州有濱江地產(chǎn)，廣州有越秀地產(chǎn)，鄭州有建業(yè)地產(chǎn)，珠海有華發(fā)股份、西安的紫薇地產(chǎn)……這些都是在城市深耕的領(lǐng)導(dǎo)者，往往都是深耕幾十年，比如越秀在廣州就銷售高達(dá)265.9億，穩(wěn)坐全口徑和權(quán)益銷售額的冠軍。

那么問題就來了，這些深耕房企都在1000億規(guī)模左右，都是大本營厲害，但在全國化擴(kuò)張的答卷并不理想，那么，這些深耕房企就可以建立“深耕對深耕”的戰(zhàn)略合作，兩個(gè)在彼此深耕城市相互滲透，既減少在對方深耕城市的摸索成本，學(xué)費(fèi)成本，又可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，比如相對濱江，越秀就有國企的優(yōu)勢，1+1大于2，讓彼此都實(shí)現(xiàn)更快、更穩(wěn)健的異地?cái)U(kuò)張和提升深耕度。

也就是在2021年上半年，越秀地產(chǎn)閃電出擊，生猛擴(kuò)大“朋友圈”，分別在4月、5月、7月與濱江集團(tuán)、龍光集團(tuán)、仁恒置地以及紫薇地產(chǎn)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。

你稍微觀察就知道，這些都是深耕王者，而且彼此規(guī)模相近，特點(diǎn)也很鮮明。比如西安紫薇地產(chǎn)有國企背景和綜合實(shí)力；龍光集團(tuán)深耕深圳；仁恒在南京、蘇州深耕的基礎(chǔ)深厚；濱江集團(tuán)則是杭州“銷冠”。

濱江當(dāng)時(shí)表示，根據(jù)雙方戰(zhàn)略合作要求，希望今年在廣州和杭州兩個(gè)城市與越秀各有3個(gè)合作項(xiàng)目落地。

同樣，越秀集團(tuán)副董事長、總經(jīng)理葉珊瑚也表示，越秀地產(chǎn)與濱江集團(tuán)在大灣區(qū)與長三角地區(qū)的城市更新、合作拿地等領(lǐng)域具有廣闊的合作前景！

果然在外來房企很難進(jìn)入廣州的形勢下，今年濱江就進(jìn)入廣州，與越秀合作了一個(gè)星航項(xiàng)目。

同時(shí)，越秀地產(chǎn)林峰也表示：“隨著2021下半年廣州和杭州的集中供地推進(jìn)，包括集中供地過程中應(yīng)該會有一些政策的變化，如果有機(jī)會，也符合投資拿地標(biāo)準(zhǔn)，我相信應(yīng)接下來還有合作機(jī)會。”

應(yīng)該說，千億級的越秀地產(chǎn)，既是地產(chǎn)國企在綠檔之下適度彎道超車的典型，也區(qū)域深耕王者全國化發(fā)展一個(gè)典型。

觀察越秀地產(chǎn)的后期表現(xiàn)，會更有行業(yè)示范意義！