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時(shí)光流轉(zhuǎn)到6月，集中供地已經(jīng)臨近尾聲。加之克而瑞近期的一份1-5月房企新增貨值榜單的出爐，引發(fā)業(yè)界對(duì)于半年下來(lái)，各大房企土儲(chǔ)情況的興趣。雖然距離新增貨值榜發(fā)布已時(shí)隔幾天，但這幾天來(lái)交流的朋友不斷。艷姐今天想一次性把大家的疑問(wèn)、聚焦關(guān)心的話題，結(jié)合榜單拿出來(lái)和大家分析和討論下。首先，很多朋友會(huì)問(wèn)：在首輪集中供地政策快要結(jié)束的時(shí)候，房企今年拿地戰(zhàn)略和拿地格局發(fā)生了什么變化？今年最大的變化是TOP10榜單中新晉了兩家粵系房企：越秀和卓越，兩家分別是廣州和深圳最大的寫(xiě)字樓持有者和運(yùn)營(yíng)商。去年這兩家房企排名都是比較靠后的，今年猛然進(jìn)擊，他們敢于放大招的底氣何來(lái)？碧桂園在此輪供地大戰(zhàn)中幾乎沒(méi)有怎么現(xiàn)身，很多人以為碧桂園今年新增土儲(chǔ)應(yīng)該不會(huì)靠前了，然而有點(diǎn)意外的是，它居然位居第一的位置。萬(wàn)科去年同期新增土儲(chǔ)排名在TOP10之外，今年居然一舉進(jìn)入第二名。某頭部房企去年還在榜單TOP10的位置，今年名次居然大幅滑落......今天就來(lái)和大家分享下房企今年拿地的大不同。
讓人有點(diǎn)意外的是，此次榜單上，新晉兩家區(qū)域?qū)傩暂^強(qiáng)的房企：卓越和越秀，分別位于第9和第10的位置。去年同期，卓越榜上無(wú)名；而越秀，則位于40的位置，拿地金額僅為234.5億。
這兩家房企在首輪的土地集中供應(yīng)大戰(zhàn)中，表現(xiàn)都較勇猛：
4月底的廣州土拍中，廣州地方國(guó)企越秀貢獻(xiàn)了177.5億元，拿下8塊地；
在5月初的北京土拍中， 卓越與中交和首開(kāi)聯(lián)合拿下三個(gè)地塊，自己?jiǎn)为?dú)拿下朝陽(yáng)區(qū)金盞02地塊，以187.27億成為北京土拍的頭號(hào)玩家。為何卓越和越秀去年的拿地溫水煮青蛙，今年卻開(kāi)始在拿地端持續(xù)發(fā)力？首先，越秀的大本營(yíng)就在廣州，其在廣州擁有非常豐富的土儲(chǔ)資源：截至2020年底，越秀的總土地儲(chǔ)備為2454萬(wàn)平方米，在大灣區(qū)擁有土地儲(chǔ)備1353萬(wàn)平方米，約占總土地儲(chǔ)備的55.1%，其中僅廣州就占到了1143萬(wàn)㎡和總土儲(chǔ)的46.6%。也就是說(shuō)，廣州是越秀的戰(zhàn)略高地，在廣州拿地，有利于越秀進(jìn)一步擴(kuò)大既得優(yōu)勢(shì)；其次，在財(cái)務(wù)方面，越秀三道紅線指標(biāo)方面全部綠檔達(dá)標(biāo)，是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中少數(shù)三項(xiàng)指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)的房企之一。
對(duì)于財(cái)務(wù)健康的越秀來(lái)說(shuō)，多拿地對(duì)于它來(lái)說(shuō)負(fù)擔(dān)顯然沒(méi)有其他踩線的房企壓力大，當(dāng)然要大舉拿下一些黃金地塊。
第三，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)在今年3月業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，2021年越秀地產(chǎn)的銷(xiāo)售目標(biāo)是1122億，按照可供貨值60%的去化來(lái)鋪排，必須擴(kuò)大土儲(chǔ)規(guī)模。此外，近年來(lái)越秀有其他多元方式拿地：“軌交+物業(yè)”、國(guó)企合作、城市更新、“住宅+配建”、收并購(gòu)和產(chǎn)業(yè)勾地6種方式拿地，從而控制拿地成本，并以公開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)拍做補(bǔ)充。不知大家有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，以越秀為代表的地方國(guó)企在今年的拿地大戰(zhàn)中更加有為：北京的首開(kāi)首創(chuàng)、廣州的越秀、珠江實(shí)業(yè)，廈門(mén)的建發(fā)、國(guó)貿(mào)，珠海的華發(fā)等，這些地方國(guó)企基本都有區(qū)別于其他房企的運(yùn)作和資金優(yōu)勢(shì)。 比如越秀和廣州地鐵合作的TOD模式以及成熟的不動(dòng)產(chǎn)證券化退出模式，能夠讓越秀更有底氣去拿地。 卓越今年突飛猛進(jìn)，很大原因在于明星職業(yè)經(jīng)理人加持下的逆天修行。 一方面通過(guò)拿地鞏固其優(yōu)勢(shì)，同時(shí)有序進(jìn)行外地?cái)U(kuò)張，但卓越的確有點(diǎn)神秘，沒(méi)上市，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不公開(kāi)，但還是較有實(shí)力的房企。誕生于深圳的卓越，曾經(jīng)被稱(chēng)為深圳的CBD之王，在深圳開(kāi)發(fā)了40余座寫(xiě)字樓。此外，還是深圳的舊改大戶(hù)。2018年，卓越喊出“三年千億”口號(hào)，新年致辭中，董事局主席李華公開(kāi)表示，將維持高土儲(chǔ)、高周轉(zhuǎn)、強(qiáng)融資。卓越為了達(dá)到規(guī)模更上一層樓的目的，必須加速擴(kuò)張。同時(shí)，雖然卓越擁有5000萬(wàn)平米的土儲(chǔ)，但70%集中在大灣區(qū)，其中不少是寫(xiě)字樓項(xiàng)目和城市更新，為了擴(kuò)大土儲(chǔ)，卓越也必須在其他核心城市拿地。越秀和卓越這兩家新秀房企，還有個(gè)共通點(diǎn)，兩家分別是廣州和深圳最大的寫(xiě)字樓持有者和運(yùn)營(yíng)商，也說(shuō)明兩家企業(yè)在商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力方面是較為強(qiáng)悍的，寫(xiě)字樓的收益也能源源不斷為期帶來(lái)資金。在首輪各大城市供地大戰(zhàn)中，去年銷(xiāo)售額位居第一的碧桂園，僅在部分城市拿下零星的低總價(jià)地塊，光環(huán)被國(guó)企和其他資金實(shí)力雄厚的民企蓋過(guò)。然而，在此次新增貨值榜單中，碧桂園卻是榜單第一名，新增貨值高達(dá)2289.9億元。在本次集中土拍中表現(xiàn)亮眼的融創(chuàng)，其新增貨值為1746.9億，和碧桂園相差500多億；第9名卓越集團(tuán)為1016.3億，碧桂園是其兩倍之多。或許我們可以從今年年初的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上找到原因：在年初的發(fā)布會(huì)上，碧桂園高管層表示集中供地的22個(gè)城市占碧桂園整體銷(xiāo)售額的21%。換句話說(shuō)，碧桂園的主戰(zhàn)場(chǎng)是在22個(gè)城市之外的三四線城市。碧桂園就是以戰(zhàn)略下沉為重點(diǎn)，利用降維打擊，擠占三四五線城市的土地市場(chǎng)，以此來(lái)滿足土地需求。數(shù)據(jù)顯示，2020年全年碧桂園共獲取511宗土地，權(quán)益總代價(jià)約人民幣2100億元，其中65%位于三四線城市。雖然碧桂園沒(méi)有公布今年1-5月拿地的具體情況，但我們可以想象到的是，碧桂園大概率是在三四線的主戰(zhàn)場(chǎng)進(jìn)行了大量的拿地。比如碧桂園典型的大盤(pán)造城+一二級(jí)聯(lián)動(dòng)拿地方式，前期資助政府一級(jí)開(kāi)發(fā)，后期低價(jià)拍得一級(jí)開(kāi)發(fā)的土地，并得到政府返還的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)成本，通過(guò)這樣的方式解決地方財(cái)政吃緊問(wèn)題。另外碧桂園還通過(guò)產(chǎn)業(yè)勾地獲得成本較低的土地，比如碧桂園在做智能機(jī)器人和科技小鎮(zhèn)，這些都可以得到地方政府的青睞。所以，別看碧桂園在集中供地中不發(fā)聲，它的內(nèi)心獨(dú)白是：沖進(jìn)第2，開(kāi)啟買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)模式一向穩(wěn)健的萬(wàn)科，今年拿地似乎有點(diǎn)虎。在新增貨值排行榜中，以2311.1億的新增貨值，位居第二的位置。而萬(wàn)科去年僅僅排在13位。萬(wàn)科究竟發(fā)生了什么？在今年的集中供地戰(zhàn)場(chǎng)，萬(wàn)科已經(jīng)表現(xiàn)出了它拿地的欲望，出現(xiàn)頻次超過(guò)了碧桂園、恒大。在北京、廣州、深圳這三個(gè)一線城市雖然顆粒未收，但是在深圳土拍大戰(zhàn)中，和龍光競(jìng)爭(zhēng)了兩個(gè)多小時(shí)，力圖拿下南山鉆石地塊，最終抱憾離場(chǎng)。萬(wàn)科在沈陽(yáng)拿下3宗宅地，在南京拿下4宗地，在無(wú)錫、重慶、長(zhǎng)春、杭州各拿下一宗宅地，地塊總價(jià)并不高。今年很有可能是萬(wàn)科大力補(bǔ)土儲(chǔ)的一年。
回看2020年房企土儲(chǔ)貨值排行榜，萬(wàn)科發(fā)現(xiàn)自己落后了，在銷(xiāo)售額上位居TOP3的萬(wàn)科，在土地儲(chǔ)備上，卻已經(jīng)落后于保利、融創(chuàng)。甚至在權(quán)益貨值上，和碧桂園差了近1萬(wàn)億的貨值。房地產(chǎn)企業(yè)買(mǎi)地規(guī)模主要在“購(gòu)買(mǎi)商品及勞務(wù)支出”上體現(xiàn)，從2016-2020年財(cái)報(bào)上可看到，萬(wàn)科在2016-2017年拿地猛，這兩年均是地王頻出的年份。2020年，該指標(biāo)同比增長(zhǎng)只有0.37%，按此估算，萬(wàn)科拿地增速基本止步，零增速！如果不調(diào)整結(jié)算，理論上，3年后萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售板塊營(yíng)收增速將降為零。所以也就不難理解萬(wàn)科今年拿地突飛猛進(jìn)的原因了。萬(wàn)科近期前往杭州實(shí)地調(diào)研，其具體調(diào)研紀(jì)要被分享到了網(wǎng)上：萬(wàn)科集中供地拿到的地凈利潤(rùn)率基本上在4-10個(gè)點(diǎn)之間。此外，萬(wàn)科做了一些下沉，到一些低線城市，那邊的凈利潤(rùn)率肯定還是要高一些的。在對(duì)比去年同期新增貨值榜單時(shí)，艷姐發(fā)現(xiàn)一個(gè)更意外的情況，某房企大鱷居然跌出TOP10。
2020年末，其凈負(fù)債率超150%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率超70%，現(xiàn)金短債比小于0.5，三道紅線全踩。前不久，掌舵人還說(shuō)了這么一句：6月底，至少實(shí)現(xiàn)一條紅線變綠。從上述線索中也不難理解這家房企巨額今年拿地節(jié)奏放緩的原因。當(dāng)然，這家房企還是有底氣放緩拿地的，前幾年已經(jīng)積累了充足的土地儲(chǔ)備，未來(lái)2-3年基本上不愁沒(méi)有貨賣(mài)。對(duì)于這家房企來(lái)說(shuō)，今年的重心肯定不是向外拿地，而是向內(nèi)調(diào)整拿地節(jié)奏，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，解決債務(wù)問(wèn)題是重中之重。
我們也希望這家房企巨鱷能夠度過(guò)難關(guān)。綜合上述變動(dòng)，我們看到房企拿地戰(zhàn)略主要有以下幾點(diǎn)變化：
1、大多數(shù)頭部房企依然有自己的拿地戰(zhàn)略和節(jié)奏，集中供地對(duì)其影響不大，因?yàn)槠溥€有多元化的拿地方式，今年依然可以不斷增加自己的土儲(chǔ)；但是某些房企則因?yàn)樨?cái)務(wù)問(wèn)題，放緩了拿地節(jié)奏，未來(lái)房企拿地更多的是比拼經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，誰(shuí)現(xiàn)金流更健康，誰(shuí)就能在土地市場(chǎng)叱咤風(fēng)云。2、一些中型房企則在如今大魚(yú)吃中魚(yú)乃至大魚(yú)吃大魚(yú)的時(shí)代，非常有危機(jī)感，擴(kuò)大土儲(chǔ)和規(guī)模的需求非常大，所以我們也看到一些中型房企在集中供地中大展拳腳，土儲(chǔ)往往決定了一家房企未來(lái)兩三年的坑位。3、那些今年沒(méi)有拿多少地的中小型房企，未來(lái)如果增加拿地力度，可能在未來(lái)會(huì)逐漸淡出地產(chǎn)圈了，時(shí)代就是這么殘酷。地產(chǎn)人言盤(pán)點(diǎn)了目前最新的集中供應(yīng)拿地情況，看看目前哪些房企拿地比較猛：（注：數(shù)據(jù)截止到6月10日，由于成都土拍正在進(jìn)行中，暫不將成都數(shù)據(jù)納入其中）
1、房企拿地8種模式詳解，房地產(chǎn)總裁俱樂(lè)部 2、“兩集中”供地下的拿地格局：風(fēng)光無(wú)兩的地方龍頭與“有錢(qián)難花”的大型房企，新知房產(chǎn) 3、資本看越秀 | 越秀地產(chǎn)年報(bào)業(yè)績(jī)超預(yù)期，知名投行維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)，提高目標(biāo)價(jià)，中國(guó)財(cái)經(jīng)網(wǎng) 
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