1996年，國內(nèi)首家現(xiàn)代型購物中心廣州天河城開業(yè)，盤踞于如今廣州天河路商圈中心，拉開了中國購物中心時代的序幕。

隨后的20多年間，北京王府井商圈、上海人民廣場商圈、深圳福田CBD商圈、成都春熙路商圈、重慶解放碑商圈……一個個客群覆蓋全市甚至周邊城市的市級商圈，伴隨著城市商業(yè)發(fā)展形成并日漸成熟，成為每座城市的“商業(yè)名片”，是城市商業(yè)脈絡(luò)的起點，也是商業(yè)地產(chǎn)商率先掘金的核心“寶地”。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，當前全國購物中心總存量規(guī)模達4.74億㎡，新增規(guī)模增幅逐年下降，市場競爭從“規(guī)模戰(zhàn)”朝“品質(zhì)戰(zhàn)”轉(zhuǎn)向。核心市級商圈項目更是早已飽和，商業(yè)競爭更為殘酷。

19個典型一二線城市市級商圈172家購物中心（商業(yè)面積≥5萬㎡）中，超30%項目開業(yè)時間超過10年，煥活存量資產(chǎn)，激活年輕動力，是市級商圈購物中心在“高壓”下共同謀求的“出口”。

• 作為城市商業(yè)的“門面擔(dān)當”，市級商圈mall朝怎樣的方向迭代？

• 體驗至上時代，高壓下的零售業(yè)態(tài)有何突圍之道？

• 親子、娛樂、生活服務(wù)業(yè)態(tài)如何“滲透”市級商圈？

從各業(yè)態(tài)調(diào)整態(tài)勢來看，更依賴門店位置引流的零售、餐飲業(yè)態(tài)，一方面承擔(dān)著高昂租金，一方面面臨著經(jīng)營破局之困，尤為承壓，均呈下調(diào)趨勢。兒童親子、生活服務(wù)、文體娛業(yè)態(tài)則逐漸加快在市級商圈mall的“滲透”步伐。

■ 一線城市零售業(yè)態(tài)下調(diào)趨勢明顯

零售品牌愈發(fā)趨向在一線城市核心商圈開出“求精不求多”的形象店，提升品牌美譽度，同時把更多門店數(shù)量放到盈利能力更強的低線城市，一線城市零售業(yè)態(tài)下調(diào)3.14%；

■ 二線城市餐飲業(yè)態(tài)下調(diào)趨勢明顯

餐飲網(wǎng)紅店經(jīng)歷了一輪跑馬圈地，在二線城市日趨飽和，市場新增量大于實際消費需求增速，行業(yè)進入洗牌期，品牌面臨快速汰換。

在市場競爭激烈、寸金尺土的市級商圈mall，不斷地優(yōu)化場內(nèi)業(yè)態(tài)品牌結(jié)構(gòu)，是搶奪客流的“基本操作”，調(diào)改過程中，對不同業(yè)態(tài)的品牌也各有“小心思”。

■ 租金溢價品牌更“吃香”

運營能力、盈利能力強的品牌，是市級商圈mall引進的重點青睞對象。對作為業(yè)績擔(dān)當?shù)牧闶蹣I(yè)態(tài)，調(diào)入租金溢價品牌調(diào)入比例更高；文體娛、餐飲租金溢價品牌的調(diào)入機會也更大。

■ 零售業(yè)態(tài)重?zé)岫?，高潛力、強引流、頭部品牌成招商重點

市級商圈mall對于市場熱度較高的零售品牌較為青睞，大牌旗下副牌、高話題度、首店品牌等對熱衷打卡的年輕客群有著較高吸引力；服飾零售中，開店增速較快的潛力品牌成關(guān)注重點，借助市級商圈mall的客群覆蓋面提升品牌影響力，也是這類服飾品牌快速打開市場的關(guān)鍵渠道；對于非服飾零售，市級商圈mall更看中其引流能力、市場影響力，以期起到客流及業(yè)績引擎效應(yīng)。

伴隨著零售商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，各個熱門賽道輪番涌現(xiàn)了眾多新玩家，從茶飲咖啡、烘焙甜品，到親子餐廳、VR體驗館，資本追捧下，一個個品類的爆火，催生了一批批新品牌入局。而在核心市級商圈，從來只求精，不求多。品牌“泛濫”之下，如何留下精華？Mall里每年上百家品牌的調(diào)改，誰迎來突圍，誰面臨出清？

■ 運動裝霸屏，高檔服飾頻入局

隨著運動服飾潮流化趨勢不斷深化，越來越“潮”的運動裝與市級商圈mall面向的全市客群匹配度更高，無論是實力強勁的上市企業(yè)品牌，還是處于快速上升期的新銳運動服飾品牌，都逐漸成為市級商圈mall的門面擔(dān)當，李寧/中國李寧、FILA/FILA FUSION、lululemon凈增門店數(shù)量較多。

美國國民潮牌Champion、本土潮牌HEA、瑞典流行襪子品牌Happy Socks、新銳黑科技內(nèi)衣品牌her own words等具有創(chuàng)新特性的服飾品牌，也是市級商圈mall打造差異化的有利“王牌”。

為迎合消費升級，市級商圈mall里的服飾品牌趨向高端化，F(xiàn)ILA、lululemon、PINKO、COS、Nike Kicks Lounge等高客單價品牌加速進駐，并主要分布于租金水平較高的L1、L2層。

■ 加碼“美好生活”，數(shù)碼、美妝集中爆發(fā)，奢侈品加速布局

新中產(chǎn)掌握市級商圈mall流量話語權(quán)，美好生活訴求下，迎合新生活方式的零售品牌成為標配，如創(chuàng)新科技體驗的DJI、虜獲文具控的九木雜物社、掀起“盲盒熱”的泡泡瑪特。

超80%的奢侈品牌選址市級商圈，隨著中國成為全球奢侈品最大市場，更是加速布局，2019年Gucci、Burberry、Givenchy、SAINT LAURENT、BALLY在市級商圈mall凈增門店均超5家。

市級商圈mall中，“臉熟”的美妝品牌以仍海外為主，本土“國貨之光”也逐漸搶占市場，整體呈高端化趨勢。美妝集合店SEPHORA、THE COLORIST，國際大牌YSL、Dior、Fresh、IPSA、NARS、TOM FORD，“新國貨”完美日記，是當下市級商圈mall的“座上賓”。

■ 輕量化、聚會型餐飲贏得辦公客群

市級商圈往往辦公人群聚集，輕量化的工作簡餐、適宜商務(wù)聚會的餐飲品牌，深得市級商圈mall的心，成為上調(diào)熱門，如特色火鍋湊湊，川菜太二老壇子酸菜魚，休閑小食阿甘鍋盔、親愛的鍋包you，中式簡（快）餐和府撈面、小滿手工粉。

一度“泛濫”的烘焙甜品，在廣州、成都、上海市級商圈mall下調(diào)趨勢尤為明顯，凈減門店數(shù)量超20家；同樣進入洗牌期的飲品，呈現(xiàn)出顯著馬太效應(yīng)，頭部品牌如喜茶、coco都可茶飲、LELECHA、奈雪的茶保持穩(wěn)步拓展，而眾多跟風(fēng)入局的品牌則逐漸被市場淘汰。

■ 開啟“知識型”遛娃模式，各類培訓(xùn)走熱

家長育兒心態(tài)從“贏在起跑線上”向“全面發(fā)展”轉(zhuǎn)變，語言、音樂、舞蹈/街舞、書法、演講、武術(shù)等多種培訓(xùn)多點開花，在市級商圈mall，除了學(xué)習(xí)，拓寬社交距離也是家長關(guān)注點。兒童成為家庭“主角”之一，80/90后年輕父母的家庭給予其自主性更強，兒童家居、兒童理發(fā)、兒童餐廳持續(xù)走熱。

隨著消費升級趨勢，當下父母對兒童親子品牌品質(zhì)、資質(zhì)要求較高，選擇頭部品牌，是市級商圈mall在引進兒童親子品牌時的著重考量因素。

■ 搶占當代青年業(yè)余時間：文藝、電競、養(yǎng)生、自我增值

傳統(tǒng)影院、KTV、健身房式微，隨之“上位”的是滿足當下文藝青年、增值青年、電競青年、養(yǎng)生青年的新興品牌，如街舞培訓(xùn)5KM DANCE STUDIO、廚藝培訓(xùn)ABC Cooking Studio、新興展覽失戀博物館，以及書店、電競館、瑜伽館等新興業(yè)態(tài)。

文體娛作為引流業(yè)態(tài)，其吸客力無疑是購物中心關(guān)注點，但承租面積大、承租能力相對較弱，對于講求收益的市級商圈mall而言，運營能力較強的租金溢價品牌更是錦上添花，如SUPERMONKEY超級猩猩健身、梵高星空藝術(shù)館、頭號玩咖、西西弗書店。

■ 愛美、愛健康，瞄準工作客群提供品質(zhì)生活

滿足日常生活需求的生活服務(wù)業(yè)態(tài)，更傾向布局于覆蓋周邊居住客群的區(qū)域商圈，而在市級商圈mall，滿足工作人群提升外在形象、健康養(yǎng)生的業(yè)態(tài)品牌更受關(guān)注，如3AM HAIR SALON、INSTYLE造型、kity house美甲美睫、海馬體照相館、天真藍照相館、四季君美足療、尚德齒科等。

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占據(jù)城市商業(yè)核心位置，市級商圈mall的調(diào)改動向，在一定程度上被視為“招商風(fēng)向標”。而萬變不離其宗的，終究是因地制宜、因人制宜。

哪座市級商圈mall，讓你越來越愛了？

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