文：黃靜麗律師

該類案件爭議焦點(diǎn)一般包括兩個，一是漏水原因，二是漏水與損害事實(shí)的因果關(guān)系。筆者圍繞上述兩個爭議焦點(diǎn)，總結(jié)律師代理此類案件的考量因素如下。

一、漏水原因一般需要專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。

根據(jù)深圳法院審判實(shí)踐可知，雖然法院是審判機(jī)關(guān)，但法院自身是無法確定具體漏水原因的，如果原被告雙方對漏水原因無法達(dá)成一致意見，一般都由專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)出具報(bào)告。如果原告未提供足夠證據(jù)使得法院可以直接認(rèn)定漏水是因被告原因?qū)е?，又未在舉證期限內(nèi)提出鑒定，對于房屋是否漏水、漏水原因等事實(shí)，法院沒有認(rèn)定的依據(jù)，將會駁回原告的訴訟請求。

二、不是所有漏水原因都需要專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)出具報(bào)告。

法院會結(jié)合物業(yè)提供的服務(wù)派工單、來電/來訪情況登記表、維修前后漏水情況變化、是否邀請樓下住戶實(shí)地查看等情況進(jìn)行綜合判斷，如果現(xiàn)有證據(jù)已形成完整的證據(jù)鏈，達(dá)到民事訴訟高度蓋然性的證明標(biāo)準(zhǔn)，無需另行進(jìn)行漏水原因的鑒定，可以直接認(rèn)定樓上住戶房屋漏水直接導(dǎo)致樓下住戶遭受損失，需要承擔(dān)賠償責(zé)任。

三、經(jīng)鑒定仍無法確定漏水原因的，無需承擔(dān)損失責(zé)任，但必須立即聘請有裝修資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行防水處理至不滲漏，排除妨礙。

比如，樓上房屋衛(wèi)生間天花板滲水，樓下權(quán)利人已聯(lián)系物業(yè)管理人員并由維修人員上門查看，但具體漏水原因不清楚。雙方均同意委托鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，經(jīng)法院搖珠委托鑒定機(jī)構(gòu)對于漏水原因進(jìn)行鑒定，但無法鑒定滲水原因。出于方便生活、公平合理原則，法院認(rèn)定樓下權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時聘請有裝修資質(zhì)的機(jī)構(gòu)，至樓上房屋衛(wèi)生間進(jìn)行防水處理至不滲漏，排除對樓下房屋的妨害。

四、固定漏水損害事實(shí)。

樓上房屋漏水至自己家中，對于后期主張損失賠償非常重要的步驟就是，固定漏水導(dǎo)致的損害事實(shí)，可以拍照、錄制視頻，請物業(yè)管理處人員、社區(qū)工作站甚至街道辦工作人員上門勘察確認(rèn)。同時，建議在問題解決之前，不要對漏水部分或者是房屋整體進(jìn)行粉刷翻新，很可能導(dǎo)致涉案房屋的現(xiàn)狀與拍照鎖定損害情況時已發(fā)生改變，無法確認(rèn)涉案房屋是否漏水、漏水的原因及其他相關(guān)情況，最后直接影響法院對訴訟請求支持與否。

另外，損失怎么確定，損害賠償?shù)闹髦荚谟谔钛a(bǔ)受損失一方的損失，賠償數(shù)額應(yīng)與侵權(quán)行為造成的損害相一致，即適用損益相抵原則。一般損失包括家私家電損失、維修損失和無法正常居住的損失（可以參考租金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)）。

五、漏水導(dǎo)致的損失延遲發(fā)生，需要對該類延遲發(fā)生的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

原被告雙方，曾因被告洗手間漏水，造成原告餐廳天花板漏水泡發(fā)，雙方達(dá)成和解，被告賠償原告損失12000元。后來，原告又因臥室、地板、門套等漏水向被告主張賠償，被告抗辯系原告家中白蟻?zhàn)躺鷮?dǎo)致滲水。法院最后認(rèn)定，應(yīng)由被告對原告承擔(dān)賠償責(zé)任。理由：第一、涉案小區(qū)物業(yè)管理處工作人員（證人）陳述，涉案小區(qū)從未聽說有白蟻；第二、白蟻?zhàn)躺枰睗癍h(huán)境，原告房屋天花板、墻面等處于潮濕環(huán)境，滿足白蟻生長所需；第三、原告房屋天花板、房屋門套等潮濕的原因，還是因?yàn)楸桓娣课萋┧畬?dǎo)致，即被告房屋漏水在前一次或未完全排除，或漏水已經(jīng)處理完畢，但所造成的損害在前一次和解時仍未完全暴露。

六、重新裝修、改造，若因此導(dǎo)致漏水，需要承擔(dān)法律責(zé)任。

法院通過對比，涉案房屋裝修時提交給第三人的裝修圖紙與物業(yè)提供的原始平面圖，并結(jié)合現(xiàn)場勘查情況，發(fā)現(xiàn)，被告在放置洗衣機(jī)的地面加設(shè)了相應(yīng)的排水口供洗衣機(jī)使用，洗衣機(jī)的底部或周邊存在被告自行所鋪設(shè)的排水管道。原告陽臺漏水位置為緊挨著排污管的四周，并沿著排污管道向下滲漏，而該點(diǎn)位正是對應(yīng)樓上被告所加設(shè)的排水設(shè)施。原告的陽臺頂面漏水系被告陽臺漏水所致，被告作為房屋所有人對其房屋負(fù)有管理義務(wù)。原告請求被告立即對漏水部位進(jìn)行防水工程，原審法院予以支持。

七、前手業(yè)主造成漏水不當(dāng)然免除現(xiàn)業(yè)主的維修義務(wù)。

訴訟中，若被告辯稱，原告主張房屋漏水屬于前手業(yè)主使用造成。該理由并非其法定的免責(zé)事由。即便該漏水原已存在，被告作為現(xiàn)階段房屋的使用人，同樣負(fù)有維修的義務(wù)，現(xiàn)業(yè)主可在其維修完畢后，向前手業(yè)主主張權(quán)利。

八、主張租金損失或在外住宿費(fèi)用不一定會被支持。

1、若涉案房屋正在對外出租，主張租金損失必須提供房屋租賃合同、收付憑證、漏水導(dǎo)致租金減損的憑證（如補(bǔ)充協(xié)議或相關(guān)微信短信聊天記錄等）。若涉案房屋并未對外出租而是空置狀態(tài)，不能主張租金損失。

2、主張?jiān)谕庾∷拶M(fèi)用的，前提條件是漏水已影響正常居住和使用（比如多次或持續(xù)不斷的漏水，甚至停電），若漏水對房屋的使用并沒有過多的影響，比如僅因燃?xì)夤艿郎P就搬離住所主張住宿費(fèi)用，該做法缺少必要性。另外，因房屋漏水對生活造成不利影響而搬離住所的，在外短暫居住的期限不宜過長，比如一兩年、兩三年，與人之常情不相符合，也讓人懷疑不積極主動溝通止損。對外住宿產(chǎn)生費(fèi)用的，建議當(dāng)事人自己支付，若委托他人代付款的，需要保留委托憑證，并能證明因果關(guān)系。

九、合理設(shè)置訴訟請求。

樓上房屋漏水，樓下房屋權(quán)利人可以請求立即對漏水部位進(jìn)行防水工程或者是要求聘請有裝修資質(zhì)的機(jī)構(gòu)至房屋漏水部位進(jìn)行維修至不滲漏止，排除妨害。但不能請求停止使用樓上房屋，此請求明顯超出漏水現(xiàn)象所影響的范圍，未免過于苛刻。若樓上房屋經(jīng)過裝修、改造甚至是違規(guī)加建導(dǎo)致漏水，樓下權(quán)利人也不可以請求拆除加建漏水部分，法院不會處理，只能請求對漏水部分進(jìn)行維修至不漏水。加建行為是否違反相應(yīng)的行政法規(guī)，是否屬于違法建設(shè)行為，應(yīng)由相關(guān)行政主管部門依法判斷、認(rèn)定。

十、私力救濟(jì)應(yīng)合理合法維權(quán)，避免暴力導(dǎo)致侵權(quán)。

作為漏水房屋的權(quán)利人，建議積極配合，友好溝通盡快處理漏水問題，否則損失也在進(jìn)一步擴(kuò)大，也可能因此導(dǎo)致對方采取諸如鎖水閥、暴力踢門等的私力救濟(jì)行為，從而引發(fā)新的訴訟。

漏水事實(shí)發(fā)生后，一般情形下，當(dāng)事人會先進(jìn)行私力救濟(jì)，但可能遇到不那么順利的情況，比如多次聯(lián)系解決房屋漏水問題均遭推諉拖延抵賴；多次向物業(yè)管理處、警方和社區(qū)工作站投訴，均拒絕溝通解決；但漏水影響房屋部分區(qū)域正常使用，可能導(dǎo)致情急之下，樓下權(quán)利人直接去鎖水閥或者是踢門逼迫正面溝通解決。

十一、申請物業(yè)作為第三人，提供重要證據(jù) 

無論是原告還是被告，都需要與物業(yè)保持良好關(guān)系，在糾紛訴至法院時，可能還可以得到物業(yè)的重要協(xié)助，比如提供原始平面圖（以確定住戶是否進(jìn)行過違法改造）、裝修整改通知書、服務(wù)派工單、來電/來訪情況登記表等。

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