有些小區(qū)成立業(yè)委會(huì)后，并非執(zhí)意要炒掉物業(yè)公司，而是一些物業(yè)公司沒有端正位置，基本的服務(wù)意識(shí)欠缺，業(yè)主們自然不會(huì)答應(yīng)。物業(yè)公司若能配合業(yè)委會(huì)的監(jiān)督積極改正，這才是業(yè)委會(huì)希望看到的。

《物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況報(bào)告撰寫規(guī)范》和《物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況報(bào)告示范文本》，明確物業(yè)公司必須在每年一季度向業(yè)主公示上一年度物業(yè)費(fèi)收支情況。

《物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況報(bào)告撰寫規(guī)范》和《物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況報(bào)告示范文本》。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況，以及本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算，且公示時(shí)間不得少于15日。

《撰寫規(guī)范》是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)上一年度服務(wù)事項(xiàng)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收支明細(xì)等內(nèi)容的有關(guān)情況說明，運(yùn)用財(cái)務(wù)報(bào)表和文字信息，反映整個(gè)會(huì)計(jì)期間物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的書面文件。重點(diǎn)對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況報(bào)告的時(shí)間、主體、要求和基本內(nèi)容作出明確的規(guī)定。對(duì)未如期公示項(xiàng)目收支情況的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將責(zé)令改正，并依法予以記分處理。

公開物業(yè)費(fèi)要求仍欠細(xì)化

區(qū)物業(yè)與業(yè)主之間最大的矛盾就在于物業(yè)費(fèi)，按照《合同法》的基本原理，業(yè)主付費(fèi)而物業(yè)公司公開收支是基本原則，但由于絕大部分小區(qū)沒有業(yè)委會(huì)，導(dǎo)致業(yè)主力量弱，物業(yè)公司單方漲價(jià)或在服務(wù)中偷工減料。

一是要求物業(yè)公司公布細(xì)節(jié)，比如在“綠化”費(fèi)用中，要寫明怎樣的情況下花費(fèi)了這筆錢，有沒有花的必要；二是要明確物業(yè)侵犯業(yè)主知情權(quán)的責(zé)任。業(yè)主要求物業(yè)費(fèi)公開其實(shí)是在申明知情權(quán)，如物業(yè)公司沒有讓業(yè)主明白，或者暗箱操作侵犯了業(yè)主權(quán)益，辦法就需要明確物業(yè)公司賠償責(zé)任。

業(yè)主可解聘不公開費(fèi)用物業(yè)

社區(qū)專家舒可心稱誠(chéng)信服務(wù)是物業(yè)公司的根本，他說，物業(yè)費(fèi)不公開是引發(fā)業(yè)主和物業(yè)之間多種矛盾和糾紛的根源。業(yè)主從來都有權(quán)利要求物業(yè)公開賬目，可惜的是一部分業(yè)主沒有這么做，業(yè)主權(quán)利意識(shí)普遍淡薄。他認(rèn)為，一定程度上來講，物業(yè)不公開賬目也是業(yè)主們?nèi)萑淘斐傻摹?/p>

物業(yè)管理實(shí)際上是一種信托行為，本質(zhì)是業(yè)主信任物業(yè)公司，一起出錢讓物業(yè)管理共同事務(wù)。物業(yè)服務(wù)水平高低不是最重要的，最重要的是誠(chéng)信，只有誠(chéng)信才能讓每個(gè)業(yè)主交錢。如果今后物業(yè)公司還是做不到公開，那么業(yè)主就可以解聘物業(yè)公司。

舒可心表示，公開賬目本身不是目標(biāo)，讓物業(yè)公司誠(chéng)信才是終極目標(biāo)。重構(gòu)道德體系也是最重要的，要讓物業(yè)公司拿到物業(yè)費(fèi)后誠(chéng)信地為業(yè)主們提供服務(wù)。

從行業(yè)自律角度來說，物業(yè)費(fèi)收支公開，是為了告知業(yè)主基本情況，消除業(yè)主誤解。對(duì)物業(yè)費(fèi)收支情況，政府文件給出了一個(gè)固定模板，模板內(nèi)容基本對(duì)應(yīng)了物業(yè)費(fèi)支出的全部，業(yè)主想知道的都能知道。

物業(yè)費(fèi)收支必須公開的規(guī)定和以前物業(yè)管理規(guī)定中要求的物業(yè)費(fèi)公開有什么區(qū)別？

以前要求物業(yè)費(fèi)公開，只說了有哪些收費(fèi)和標(biāo)準(zhǔn)，但對(duì)具體實(shí)施沒有規(guī)定。這次規(guī)定物業(yè)費(fèi)支出情況也告知業(yè)主，且規(guī)范具體，可以讓業(yè)主逐條對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督。

對(duì)于拒不公開物業(yè)費(fèi)收支的，有沒有督促措施？

物業(yè)協(xié)會(huì)方面會(huì)組織業(yè)主評(píng)價(jià)，并進(jìn)行上報(bào)。每個(gè)季度，會(huì)組織物業(yè)公司評(píng)優(yōu)。如果物業(yè)公司拒不公開物業(yè)費(fèi)收支，第三方認(rèn)證機(jī)構(gòu)會(huì)不予認(rèn)證，并且政府會(huì)吊銷其物業(yè)公司的資質(zhì)。在對(duì)物業(yè)公司每個(gè)季度的考核內(nèi)容中，就有小區(qū)物業(yè)費(fèi)的公開情況，必須向行業(yè)協(xié)會(huì)檢查匯報(bào)。

物業(yè)費(fèi)收支公開會(huì)遇到什么難題，應(yīng)該怎么解決？

不少物業(yè)公司對(duì)物業(yè)費(fèi)收支公開有顧慮，擔(dān)心繳費(fèi)業(yè)主對(duì)服務(wù)不滿意。物業(yè)費(fèi)收支的公開，可能會(huì)導(dǎo)致一些繳費(fèi)業(yè)主的不平衡，會(huì)影響以后的物業(yè)費(fèi)收繳。同時(shí)我們也擔(dān)心，物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可能會(huì)有一部分，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)必須規(guī)范起來而入不敷出，進(jìn)而倒閉。

目前階段，物業(yè)公司能做的就是跟業(yè)主盡量溝通，誠(chéng)信服務(wù)，贏得更多業(yè)主的支持，自然繳費(fèi)情況也會(huì)有所好轉(zhuǎn)。構(gòu)建業(yè)主與物業(yè)和諧互信關(guān)系。

附件1：

物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收支情況報(bào)告（包干制）

（示范文本）

小區(qū)（大廈）全體業(yè)主：

本小區(qū)（大廈）實(shí)行包干制收費(fèi)方式，根據(jù)省、市《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《關(guān)于加強(qiáng)對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益管理的通知》等有關(guān)規(guī)定，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收支情況應(yīng)每半年至少公布一次。為更好接受全體業(yè)主的監(jiān)督，現(xiàn)將 年 月 日 至 年

月 日的收支情況予以公布，時(shí)間為15天。有異議的業(yè)主，可與本物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)系咨詢，聯(lián)系人： ；咨詢電話： 。

單位：元

附：其他應(yīng)?？顚Ｓ玫慕?jīng)費(fèi)收支情況

物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱（蓋章）： 公布時(shí)間： 年 月 日

指標(biāo)解釋及填表說明

一、《物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收支情況報(bào)告（包干制）》指標(biāo)解釋：

1.經(jīng)營(yíng)用房租金是指出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理商業(yè)用房所取得的收入。

2.停車泊位費(fèi)是指利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共道路和場(chǎng)地設(shè)置的機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車泊位停車所取得的收入。

3.廣告收入是指利用電梯轎箱、燈箱、外墻、宣傳欄等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告所取得的收入。

4.其他收入是指除經(jīng)營(yíng)用房租金、停車泊位費(fèi)以及廣告收入之外利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所取得的收入。

5.利息收入是指上述1到4項(xiàng)收入總和在報(bào)告期內(nèi)產(chǎn)生的利息總額。

6.經(jīng)營(yíng)成本是指取得經(jīng)營(yíng)收入而直接或間接發(fā)生、新增的有關(guān)成本和費(fèi)用支出，如人工費(fèi)、材料費(fèi)等。

7.補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收入按照業(yè)主大會(huì)決定或物業(yè)服務(wù)合同約定用于補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足的費(fèi)用。

8.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)是指按比例提取用于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)正常運(yùn)作所需的通訊費(fèi)、紙張費(fèi)、郵遞費(fèi)等日常辦公費(fèi)用以及有關(guān)人員的工作津貼。

9.補(bǔ)充房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金是指：直接用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造的資金；用于彌補(bǔ)專項(xiàng)維修資金撥付額與申請(qǐng)額的差額部分的資金；經(jīng)專有部分面積占相關(guān)總建筑面積2/3以上且專有部分人數(shù)占相關(guān)總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，繳存至專項(xiàng)維修資金專戶的資金。

10.稅費(fèi)是指按照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過程中應(yīng)當(dāng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、教育費(fèi)附加等相關(guān)稅費(fèi)。

11.審計(jì)費(fèi)用是指根據(jù)業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會(huì)要求對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的經(jīng)營(yíng)收支情況進(jìn)行審計(jì)時(shí)，聘請(qǐng)專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)所產(chǎn)生的費(fèi)用。

12.電梯轎廂、樓道墻地面、扶手等修復(fù)補(bǔ)償費(fèi)是指在集中裝修過程中，因搬運(yùn)材料造成電梯轎廂、樓道墻地面、扶手等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與裝修單位（裝修人）協(xié)商確定收取的一次性修復(fù)補(bǔ)償費(fèi)。

二、《物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收支情況報(bào)告（包干制）》填表說明:

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)填寫收支情況報(bào)告時(shí)，應(yīng)保證提供數(shù)據(jù)和信息的真實(shí)性和完整性。

2.本報(bào)告應(yīng)公布在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，每半年公布一次，公布時(shí)間不少于15天，在當(dāng)年九月底前和次年四月底前公布完畢。

3.業(yè)主提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)、解釋；業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)要求對(duì)收支情況進(jìn)行審計(jì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合；公布資料（表格及照片）收錄在業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作檔案中以備查。

4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀收支情況報(bào)告中的指標(biāo)內(nèi)容，對(duì)報(bào)告中內(nèi)容理解不一致的，可向市、區(qū)（縣、市）物業(yè)主管部門咨詢。

附件2：

物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收支情況報(bào)告（酬金制）

（示范文本）

小區(qū)（大廈）全體業(yè)主：

本小區(qū)（大廈）實(shí)行酬金制收費(fèi)方式，根據(jù)省、市《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《杭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》等有關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。為更好接受全體業(yè)主的監(jiān)督，現(xiàn)將

年 月 日至 年 月 日的收支情況予以公布，時(shí)間為15天。有異議的業(yè)主，可與本物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)系咨詢，聯(lián)系人： ；咨詢電話： 。

單位：元

物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱（蓋章）： 公布時(shí)間： 年 月 日

指標(biāo)解釋及填表說明

一、《物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收支情況報(bào)告（酬金制）》指標(biāo)解釋：

1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主實(shí)際收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)總和。

2.經(jīng)營(yíng)用房租金是指出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理商業(yè)用房所取得的收入。

3.停車泊位費(fèi)是指利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共道路和場(chǎng)地設(shè)置的機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車泊位停車所取得的收入。

4.廣告收入是指利用電梯轎箱、燈箱、外墻、宣傳欄等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告所取得的收入。

5.其他收入是指除經(jīng)營(yíng)用房租金、停車泊位費(fèi)以及廣告收入之外利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所取得的收入。

6.利息收入是指上述1至5項(xiàng)收入總和在報(bào)告期內(nèi)產(chǎn)生的利息總額。

7.人員費(fèi)用是指人員工資、按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。

8.公共能耗費(fèi)指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)值班室、監(jiān)控室、保安亭、公共走廊、水泵等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的水、電費(fèi)用。

9.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)所需的費(fèi)用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由專項(xiàng)維修資金支出的維修、更新和改造費(fèi)用。

10.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購置費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥等費(fèi)用。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。

11.清潔衛(wèi)生費(fèi)用是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用等。

12.秩序維護(hù)費(fèi)用是指維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費(fèi)、安全防范人員的人身保險(xiǎn)費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。

13.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)單和所交納的保險(xiǎn)費(fèi)為準(zhǔn)。

14.辦公費(fèi)用是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動(dòng)所需的辦公用品、交通費(fèi)、房租、水電費(fèi)、通訊費(fèi)、書報(bào)費(fèi)及其它費(fèi)用。

15.固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。

16.酬金是指根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定比例或約定數(shù)額支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)酬。

17.管理費(fèi)分?jǐn)偸侵肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目承擔(dān)的管理費(fèi)用。

二、《物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收支情況報(bào)告（酬金制）》填表說明:

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)填寫收支情況報(bào)告時(shí)，應(yīng)保證提供數(shù)據(jù)和信息的真實(shí)性和完整性。

2.本報(bào)告應(yīng)公布在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，每年公布一次，公布時(shí)間不少于15天，于次年四月底前公布完畢。

3.業(yè)主提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)、解釋；業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)要求對(duì)收支情況進(jìn)行審計(jì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合；公布資料（表格及照片）收錄在業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作檔案中以備查。

4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀收支情況報(bào)告中的指標(biāo)內(nèi)容，對(duì)報(bào)告中內(nèi)容理解不一致的，可向市、區(qū)（縣、市）物業(yè)主管部門咨詢。