深圳的最大頑疾是什么？大家一定會(huì)想到三個(gè)方面：住房、教育、醫(yī)療。

三大頑疾中，哪個(gè)最嚴(yán)重？多數(shù)人會(huì)選擇住房，因?yàn)榉孔訉?duì)大家生活的影響太大了，深圳房?jī)r(jià)漲到這個(gè)份上，可能不少人要搭上一輩子的奮斗去解決這個(gè)“住”的問(wèn)題了。

既然是頑疾，為什么深圳不去解決呢？作為一個(gè)新城市，發(fā)展又那么快，出了這些問(wèn)題，也可以理解，但這總是一個(gè)非常大的問(wèn)題，平心而論，深圳也一直在想辦法解決。例如，近年來(lái)，深圳在教育領(lǐng)域就不斷有大動(dòng)作，特別是在高等教育上可謂碩果累累，一大批國(guó)內(nèi)國(guó)際名校加盟，港中大（深圳）、哈工大（深圳）、南方科技大學(xué)等校的高考錄取線甚至已經(jīng)排在了廣東高校前列。預(yù)計(jì)十四五末深圳高?？倲?shù)將達(dá)到20所左右。深圳的中小學(xué)、幼兒園建設(shè)速度也大大加快了，這對(duì)于廣大深圳市民來(lái)講無(wú)疑是好消息。

更大的好消息來(lái)了：作為最大頑疾的住房問(wèn)題終于開(kāi)始破題了，因?yàn)樯钲谝呀?jīng)大規(guī)模啟動(dòng)宅地供應(yīng)！

以我在深圳30年的經(jīng)驗(yàn)看，在宅地供應(yīng)這個(gè)如此重要的問(wèn)題上，深圳一旦做出決定，并明確啟動(dòng)了，就會(huì)堅(jiān)決落實(shí)和推動(dòng)下去，這次宅地供應(yīng)以及住宅供應(yīng)力度的明顯加大，必將成為一個(gè)強(qiáng)有力的趨勢(shì)，不可逆轉(zhuǎn)！

剛需剛改們看到了希望，投資投機(jī)客們則要灰心喪氣了。

為什么這么說(shuō)？看看既往的經(jīng)歷就明白了。這些年來(lái)，深圳的人口年年在大幅增加，而住房供應(yīng)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上日益增長(zhǎng)的剛性需求。供需矛盾導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升，引發(fā)大量投資投機(jī)客參與其中，進(jìn)一步助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的上漲，而長(zhǎng)期以來(lái)，解決供需矛盾的重心一直放在抑制需求方面，造成了在打擊樓市投機(jī)現(xiàn)象的時(shí)候，傷及剛需和剛改的問(wèn)題。

我一直在撰文昭示市場(chǎng)面和提示政策面：遏制需求只是“揚(yáng)湯止沸”，加大供給才是“釜底抽薪”！

過(guò)去這些年來(lái)，深圳的確出現(xiàn)了一個(gè)明顯的失誤，就是土地資源錯(cuò)配，為了確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，把有限的土地資源更多地分配給了工商產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致M0的過(guò)量商務(wù)化和寫(xiě)字樓的高空置率，而留給住宅的土地相對(duì)少得多。宅地供應(yīng)最低的年份，一年僅上市三塊宅地，相應(yīng)的，宅地在建設(shè)用地中的占比最低都低于20%，平均也不過(guò)23%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，也低于所有一二線城市。

與之對(duì)應(yīng)的是，深圳人口的增長(zhǎng)速度恰恰是全國(guó)城市中間最快的，近年來(lái)，每年常住人口的增加都在30萬(wàn)-50萬(wàn)之間。

宅地及住宅供應(yīng)太少，人口卻大幅增加，最直接的后果就是：其一，70%的常住人口沒(méi)有合法自有住房；其二，炒房之風(fēng)嚴(yán)重，什么代持啊、假離婚啊、深房理啊，眉目繁多，層出不窮。目前深圳已經(jīng)是全國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市。

深圳的調(diào)控不可謂不嚴(yán)，去年的0715新八條，今年的0208二手房參考價(jià)，那可是刀刀見(jiàn)血。但，這些仍然是針對(duì)需求的。追求供需平衡，一個(gè)是壓制需求，一個(gè)是加大供應(yīng)。多年來(lái)，深圳基本上是在壓制需求。

問(wèn)題是，大量剛需剛改擺在那里，投資投機(jī)的需求也跟在那里，你打不掉，壓不完，不能玩“鴕鳥(niǎo)政策”。

還是老老實(shí)實(shí)加大供應(yīng)，這才是根本辦法！

沒(méi)地？不給擴(kuò)容？上面說(shuō)了，不要指望外延式發(fā)展，給你深圳土地管理制度改革的權(quán)利，你要大膽改革，通過(guò)內(nèi)涵式發(fā)展來(lái)釋放更大的土地紅利和能量。

進(jìn)入十三五末，深圳終于覺(jué)悟了，去年一年，深圳就拿出了31塊宅地上市，這個(gè)數(shù)量幾乎接近過(guò)去五年的總和！

今年是十四五的頭一年，深圳宅地供應(yīng)的勢(shì)頭更猛。最近兩天內(nèi)，竟然有13塊地由工業(yè)用地變更為住宅用地，總面積23萬(wàn)平方米，這個(gè)速度力度，前所未有！

我們?cè)倏纯磸?span>2018年到2021年的宅地供應(yīng)計(jì)劃：109公頃、150公頃、293.2公頃、363.3公頃，它們分別占當(dāng)年供地總量的9%、14%、24.43%、32.1%。

看出端倪來(lái)了吧？逐年增高！尤其是今年，占比竟然突破了30%，這可是創(chuàng)了深圳宅地供應(yīng)占比的歷史記錄。

其實(shí)，這個(gè)占比也不過(guò)是人家北上廣的常態(tài)占比，甚至仍然低于人家的占比，但是，對(duì)于深圳來(lái)說(shuō)，已經(jīng)是非常了不起的成就了。

更不用說(shuō)，深圳土地缺乏，供地總量本來(lái)就不算多，基于這個(gè)總量的占比就算高一點(diǎn)，在宅地總供應(yīng)量上也不值得炫耀。例如，廣州今年至2023年年均宅地供應(yīng)量為637公頃，幾乎是深圳今年供應(yīng)量的兩倍。

但深圳畢竟破了歷史記錄，仍然值得點(diǎn)贊。

特別值得關(guān)注的是，今年的宅地供應(yīng)是從工業(yè)用地中轉(zhuǎn)化而來(lái)的，這不是在“太歲”頭上動(dòng)土嗎？工業(yè)用地，這東西在深圳幾乎屬于“王道”之地，被鎖定在30%的工業(yè)區(qū)塊線里面，以往是禁地，動(dòng)不得的，深圳的GDP很大程度上就靠這個(gè)了?，F(xiàn)在，居然一下子拿出這么大面積來(lái)建住宅，有點(diǎn)“犯上作亂”的味道啊！

可是，我要給做出這個(gè)決策的決策者點(diǎn)一個(gè)大大的贊！因?yàn)?，你真的讀懂深圳的價(jià)值了，你真的不再玩“教條主義”和工業(yè)“政治正確”了。

試想，當(dāng)大量的住宅上市的時(shí)候，那些玩投資投機(jī)的主們，他們手里的那些炒房的籌碼還派得上用場(chǎng)嗎？他們還指望能靠炒房博利嗎？房?jī)r(jià)還會(huì)以一蹦三跳嗎？

試想，當(dāng)房?jī)r(jià)企穩(wěn)，地價(jià)企穩(wěn)，企業(yè)此類成本可控，深圳經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向好，更多的人才、資金和高端產(chǎn)業(yè)繼續(xù)涌入深圳，創(chuàng)造更高效益的時(shí)候，大家還會(huì)像今天這樣對(duì)高房?jī)r(jià)頻頻搖頭嗎？

其實(shí)，深圳的住房頑疾破題，還有大量城市更新項(xiàng)目的助力。去年底，城市更新條例推出，雙100變?yōu)殡p95，最大的障礙鏟除了，今年乃至十四五的更新項(xiàng)目將大規(guī)模釋放出來(lái)，同樣會(huì)新增很多包括保障房在內(nèi)的住宅項(xiàng)目。

除了宅地供應(yīng)的大量增加，還有大量轉(zhuǎn)型房源的供應(yīng)，例如，部分寫(xiě)字樓和商鋪改造為住宅、公寓住宅化趨勢(shì)、部分小產(chǎn)權(quán)房有條件地轉(zhuǎn)化為保障房等等。由此可見(jiàn)，深圳住房困局的解決已在路上。

十四五的開(kāi)局之年，深圳房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)加大宅地供應(yīng)，開(kāi)了個(gè)絕佳的好頭，這不僅是表明未來(lái)深圳的住房供應(yīng)會(huì)大幅增加，更是表明，深圳已經(jīng)決心從曾經(jīng)的經(jīng)濟(jì)特區(qū)的經(jīng)濟(jì)重心式發(fā)展模式提升為先行示范區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展模式。當(dāng)住房、教育、醫(yī)療這些極為重要的社會(huì)指標(biāo)在深圳取得高分的時(shí)候，我們才能說(shuō)，深圳的確是一個(gè)有責(zé)任、有擔(dān)當(dāng)、有情懷的先行示范區(qū)，的確是一個(gè)經(jīng)得起國(guó)際國(guó)內(nèi)各種風(fēng)浪考驗(yàn)的、能夠代表中國(guó)特色的全球標(biāo)桿城市。