編者按

大家好，文章開始前，先跟大家說件事。

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作者：宋丁

來源：宋丁視點（SDviewpoint）

本來應(yīng)該在前些天深圳出臺關(guān)于公寓可通燃?xì)庹叩臅r候就推出這篇文章，但思考一直在深化，就沒有急著發(fā)。這兩天感覺修改得差不多了，是時候發(fā)出來了。

這篇文章的主題就是“公寓住宅化”。這個事情因為太復(fù)雜、盤子太大，看上去似乎是不可能的，然而，燃?xì)庹咄蝗煌斗帕?，這讓公寓住宅化問題又看到了希望。

我的看法很明確：公寓住宅化，越早越好。

01

燃?xì)馊牍ⅲL(fēng)起住宅化，市場期待更大步伐！

前些天，深圳發(fā)布通知，明確允許新建和已建成的商務(wù)公寓和宿舍項目使用燃?xì)夤艿馈；叵肫鹑ツ?月政府宣布停止審批公寓項目時，就在鼓勵已批商務(wù)公寓項目轉(zhuǎn)為可售型人才房。

這些動作顯然是在定義公寓的“類住宅”性質(zhì)，與以往防范公寓變成“類住宅”完全相反，政策畫風(fēng)已然突變了。

所有的動作都指向一個簡單的目標(biāo)：解困深圳住房問題。

深圳缺合法住宅，這在深圳成了一個常識。

有的房子不合法，例如小產(chǎn)權(quán)房、軍產(chǎn)房等等，有的合法卻不是法律意義上的住宅，例如商務(wù)公寓、宿舍等等。

而深圳缺的就是既合法、又真正屬于住宅的房子。

缺就缺吧，住在城中村、小產(chǎn)權(quán)房、公寓、宿舍里面，不也算是解決了居住問題嗎？

好吧，人都住進(jìn)房子里了，但房價不會騙人，一直“蹭、蹭、蹭”向上竄，去年二手房價飆高到8萬多，把京滬甩到太平洋里去了。

那意思很明白：你深圳膽敢一直以少量的合法住宅供應(yīng)應(yīng)對日益沉積龐大的合法住宅需求，我房價就給你沖到天上去，不信你試試！

可見，那種以為有房住就算解決了深圳住房問題的觀點是多么滑稽！房價高企，合法住宅供不應(yīng)求，投機(jī)泛濫，成了深圳各界心頭之痛！

調(diào)控重要，增加合法住宅供應(yīng)更重要！

從去年開始，深圳已經(jīng)明顯加大了供應(yīng)的動作。宅地出讓31塊，這幾乎接近既往五年宅地供應(yīng)塊數(shù)的總和。

更多的動作是鼓勵現(xiàn)有物業(yè)向住宅的轉(zhuǎn)化。例如，近年來政策鼓勵城中村改造為長租公寓；鼓勵將空置率偏高的寫字樓項目改造為保障性住房；當(dāng)然也有去年鼓勵已批商務(wù)公寓項目轉(zhuǎn)為可售型人才房和前些天公布的允許新建和已建成的商務(wù)公寓和宿舍項目使用燃?xì)夤艿赖恼摺?/span>

但是，近日我注意到，盡管前往公寓銷售點看房的人增加了，但那些“受寵”的公寓并沒有“若驚”起來，來客專注的并不是下單，而是詢問：除了燃?xì)?，還有其他政策嗎？比如學(xué)位？比如落戶？比如稅費降低？

道理很簡單，僅僅一個燃?xì)鉄o法真正讓公寓變成法律意義上的“住宅”，通燃?xì)?，還只是一個試探性的住宅化動作，若想公寓為深圳的居住解困做貢獻(xiàn)，政策面還得繼續(xù)大膽探索！

02

公寓之殤：人居的內(nèi)核，卻是一副商辦的面孔

公寓這種物業(yè)產(chǎn)品，天生就是一個“受氣包”。怎么講？你看，它明明是一個住人的地方，擁有天然的人居內(nèi)核和定位，但是，它一出生，就被界定為商辦配套類產(chǎn)品，被貼上了一副商辦產(chǎn)品的面孔，“享受”與寫字樓等商辦產(chǎn)品同等待遇，如土地40年、水電物管費用按商辦產(chǎn)品收取、沒有學(xué)位積分資格、不得通燃?xì)?、陽臺廚房洗手間等空間均不得住宅化，等等。

很長時間內(nèi)，公寓都是這個受委屈的模樣。

這是住人的地方嗎？還讓不讓人好好在里面過日子了？

反正公寓也不限購，那就買來投資吧。把個住人的地方活生生地“逼”成投資客把玩的場所了。

曾經(jīng)，開發(fā)商們不甘心，偷偷把陽臺、洗手間、廚房做大，讓買主感覺這就像個正規(guī)的住宅。什么燃?xì)狻W(xué)位積分之類，也一直在爭取。

“類住宅”誕生了。正所謂“上有政策，下有對策”。

政策當(dāng)然也不會閑著，曾幾何時，打擊公寓的“類住宅化”成了一種調(diào)控的任務(wù)。其實，去年7月停批公寓，本來目的就是防范公寓的“類住宅化”的，結(jié)果反而刺激了公寓的銷售。

計劃趕不上變化。對公寓“類住宅化”的打擊，走著走著，一不留神，就變成了鼓勵公寓的“類住宅化”，甚至可以說更進(jìn)一步，要讓公寓直接“住宅化”。

因為深圳合法住宅太少了，導(dǎo)致房價太高了，何不讓大量公寓轉(zhuǎn)為住宅，為深圳住房問題解困？

03

深圳住房大補課時代，公寓凸顯特殊價值

的確，公寓轉(zhuǎn)住宅，特別是轉(zhuǎn)為保障性住房，這在深圳住房急需大補課的時代，凸顯出其非常特殊的價值。

其一是公寓的合法性質(zhì)，決定了它轉(zhuǎn)住宅沒有法律障礙，不像那些小產(chǎn)權(quán)房啊、城中村啊什么的，大都是違法建筑，轉(zhuǎn)住宅，先得過法律這一關(guān)。公寓只需要在法律框架內(nèi)解決它的功能定位問題，相比之下，公寓轉(zhuǎn)住宅（保障房）要比違建轉(zhuǎn)方便得多。

其二是公寓的居住性質(zhì)，它在使用功能上是與住宅最接近的一類物業(yè)，這決定了它在轉(zhuǎn)住宅時，空間改造的難度要比那些寫字樓、商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)住宅的改造難度小得多。

其三是公寓的物業(yè)形態(tài)性質(zhì)，特別是已建成待售的存量公寓，決定了它轉(zhuǎn)化為住宅進(jìn)入市場，要比土地供應(yīng)后再建住宅要快得多。

這就是為什么政府在當(dāng)前調(diào)控任務(wù)仍然非常繁重、二手房參考價政策剛剛加碼管控樓市的情況下，仍然對公寓祭出了通燃?xì)獾姆e極動作，讓樓市感受到了嚴(yán)控下的一絲暖氣。

04

化解公寓困局：解鈴還須系鈴人

盡管深圳去年停批公寓，似乎“絕版”概念會引發(fā)公寓熱，事實上也熱了一陣，然而，公寓相比住宅仍然充滿諸多政策限制和使用障礙，這讓公寓熱很難持久。中原數(shù)據(jù)顯示，去年深圳公寓項目批售46個，24910套，套數(shù)同比上升23.6%，而成交11735套，僅微增2.6%，成交均價63349元，更是同比下跌0.6%，和住宅均價的大幅上漲不可同日而語。

而按照計劃，今年仍將有大約38個公寓項目入市，顯然公寓的去化壓力會增加。

政策面當(dāng)然了解這個問題，于是，讓燃?xì)夤艿劳ㄟM(jìn)公寓里了，這是公寓住宅化的一個十分積極的信號。

然而，這么做仍然無法從根本上解決公寓的去化問題，當(dāng)然也解決不了它的住宅化問題。什么原因？

政策放不開！

如果說，當(dāng)初公寓政策和定位就是明確界定公寓的非“住宅化”性質(zhì)，那么，今天要通過公寓解困深圳住房困局，就要明確改變過時的政策束縛，讓公寓真正實現(xiàn)“住宅化”。用得上一句古話：“解鈴還須系鈴人”。

05

深圳住房問題的公寓式突破：見招拆招

讓公寓完全住宅化，這個問題不僅是政府，就連市場也很難一下子理解和接受，因為這涉及到一系列規(guī)則和政策的調(diào)整，特別是現(xiàn)有住宅小區(qū)的業(yè)主們，他們會覺得市場上一下增加了那么多的“住宅”，顯然在公共利益的配置上會發(fā)生若干矛盾甚至沖突，例如學(xué)位積分。

其實，問題的癥結(jié)是：豬的困局落在了羊身上，讓牛來買單。住宅小區(qū)的學(xué)位積分這種問題，根本上說是深圳學(xué)位的嚴(yán)重不足引發(fā)的，解決問題的關(guān)鍵是有效增加學(xué)位，讓每個適齡孩子都有學(xué)上，而不是拿小量的學(xué)位讓小區(qū)的居民積分排隊輪候或爭搶學(xué)位。當(dāng)現(xiàn)有住宅小區(qū)的學(xué)位積分問題壓力還沒有解決好的時候，又冒出公寓轉(zhuǎn)住宅來增加積分搶學(xué)位，當(dāng)然會加劇社會矛盾。

可見，一個公寓轉(zhuǎn)住宅，連帶出一系列的問題：物業(yè)功能調(diào)整問題，公寓土地使用年限延長問題，燃?xì)馊娼油▎栴}，水電通訊燃?xì)馕锕苜M用住宅化問題，物業(yè)內(nèi)部功能空間合理調(diào)整問題，貸款首付高、年限短、利率高問題，限售時間長問題，交易稅費高問題，落戶問題，境外人士購買資格問題，積分入學(xué)問題，加快學(xué)校建設(shè)問題，大幅增加學(xué)位問題，等等。

這些問題顯然都需要在公寓住宅化過程中逐步得到解決。

比如，現(xiàn)在住宅可以落戶，而公寓不能落戶。如果公寓住宅化了，當(dāng)然應(yīng)該給現(xiàn)有的公寓同等的落戶權(quán)。

再如，現(xiàn)在政策允許港澳臺同胞以個人名義在深圳買住宅，但不能以個人名義買公寓，只能注冊公司，以公司名義購買。這顯然凸顯了對公寓的不公平、不合理規(guī)定，應(yīng)該及時糾正，按照住宅政策，允許港澳臺同胞以個人名義在深圳買公寓。

作為公寓產(chǎn)品，目前還有一個特殊的政策限制：五年內(nèi)限售。從深圳當(dāng)下的住宅供應(yīng)形勢看，如果公寓推進(jìn)住宅化，同樣可以考慮解決這個對公寓入市的障礙，從而使公寓順利實現(xiàn)住宅化。至少需要階段性地放松限售條件，否則就無法實現(xiàn)公寓對深圳解決住宅供應(yīng)困局的支撐意義。當(dāng)然，可轉(zhuǎn)入普通住宅的，按普通住宅的政策走，而轉(zhuǎn)入保障性住房的，按保障性住房的政策走。

總之，既然準(zhǔn)備讓公寓扮演深圳住房問題解困的排頭兵角色，既然要探索深圳住房問題的公寓式突破之路，那就必須嚴(yán)肅、認(rèn)真地考慮正面對待和全面解決公寓住宅化過程中可能出現(xiàn)的上述一系列問題，任何扭捏、迂回乃至回避的辦法都不是好辦法。

解決這個棘手問題，用得上一個詞匯，叫：見招拆招。所有的問題都是繞不過去的，不是通一個燃?xì)饩湍軐崿F(xiàn)公寓的住宅化，就能讓市民無憂無慮地去買公寓、住公寓。顯然，政府在公寓的住宅化問題上要有更大的魄力、更廣的視野和更深的考量以及更果斷的行動。

至于市場，短期內(nèi)認(rèn)知矛盾是必然存在的，我們每一個人都會有“思維慣性”。但是，一旦公寓住宅化得到縱深推進(jìn)，相關(guān)政策投放順勢而為，相信人們的思維也會跟上來的。

可以這么說：公寓住宅化，一個配方，兩副妙藥，既是深圳公寓問題的解困靈丹，更是深圳住房問題的降壓妙藥。

一個配方，兩副妙藥，公寓算是遇上好風(fēng)口了。

06

公寓前景構(gòu)想：去化是策略，去除是戰(zhàn)略

其實，公寓這種產(chǎn)品，被約定到“商辦物業(yè)”里，這實在是中國特色。在美國，公寓也是住宅，只不過是高層建筑里面的住宅，而高層建筑都建在城市中心地帶，價格較貴，普通人大都在城市外圍地帶的獨門獨戶或聯(lián)排的房子里。讓公寓還原其住宅的本來面目，這應(yīng)該是一件合理而正常的事情，也是一種趨勢。

從這個意義上看，深圳公寓的“去化”本身只是一種樓市的策略，哪怕是借助“住宅化”的趨勢來實現(xiàn)公寓產(chǎn)品的去化，這都是策略性操作。而真正具有戰(zhàn)略價值的是公寓原有定位的“去除”，就是去除“公寓”產(chǎn)品的商辦性質(zhì)，將其完全還原到住宅產(chǎn)品系列中去。讓它完全住宅化。

從現(xiàn)實看，深圳已經(jīng)停批公寓，以后不會有增量了。而對存量部分，目前深圳顯然加大了住宅化的力度，燃?xì)庹吆?，一定還會有更多的公寓住宅化政策推出，由此推斷，當(dāng)住宅化政策全覆蓋的時候，公寓事實上就全部融入深圳住房體系中去了，所謂公寓的商辦屬性以及非住宅屬性也就自然消失了。

還是那句話：公寓住宅化，一個配方，兩副妙藥，既是深圳公寓問題的解困靈丹，更是深圳住房問題的降壓妙藥。

可以肯定，“療效”，“藥效”，都是值得期待的。

作者：宋丁