作者：特姐

前言

我們以前關(guān)注的主要是需求側(cè)，人口呀，區(qū)域經(jīng)濟(jì)呀，資金呀，其實(shí)，供應(yīng)側(cè)也是很重要的，雖然我以前也寫過北上深重慶主城等的存量，但是沒有專門寫過土地供應(yīng)。

土地供應(yīng)是直接影響市場的，供應(yīng)過剩的城市，即使經(jīng)濟(jì)和人口不算差，房價(jià)也很難大幅上漲，最典型的例子就是重慶，成都和長沙也曾經(jīng)是供應(yīng)大戶。

什么樣的房子具有保值功能？具有一定稀缺性的房子才具有保值功能，供應(yīng)過剩的房子不具有稀缺性。

100城近三年住宅地成交面積表

數(shù)據(jù)來源：WIND

主要城市每年每人宅地供應(yīng)面積（規(guī)劃建筑面積）

1）人均住宅建面達(dá)到35平米時(shí)，供需進(jìn)入均衡狀態(tài)，我國城鎮(zhèn)總體上已經(jīng)達(dá)到35平米，只不過因?yàn)橥恋嘏c人口倒掛，導(dǎo)致一二線核心城市人均住宅面積少于平均數(shù)；

2）重慶主城區(qū)人均住宅面積已經(jīng)40平米，深圳是14平米，除這兩個(gè)極端之外，別的主要城市人均住宅建筑面積大致在25-35平米左右；

3）看上表最后一行，我用紅字標(biāo)出來了，每人每年住宅地供應(yīng)面積，比如說武漢，人均每年超過2平米，現(xiàn)在該市人均住宅面積在35平米左右，即使考慮到部分住宅質(zhì)量或者產(chǎn)權(quán)有瑕疵，算30平米，那么，按照近三年的每年2平米宅地供應(yīng)速度，武漢5年后就是人均住宅40平米左右；

4）因此，我依據(jù)人均宅地供應(yīng)量把城市分成了5檔，超過1.5平米的，尤其是接近或者超過2平米的，如果按照這個(gè)勢頭進(jìn)行下去，會(huì)逐漸步入重慶模式；

5）低于0.5平米的，至少在最近這5年，還不會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)過剩，尤其是北上廣深，人口多，供應(yīng)少，恐怕市場會(huì)在更長的時(shí)間保持供需不平衡狀態(tài)，房價(jià)仍將追隨M2增速；

6）深圳的人均14平米是指產(chǎn)權(quán)住宅，深圳還存在很多小產(chǎn)權(quán)房，該市今年一塊住宅用地都沒有拍賣，招拍掛的全是工商業(yè)地，是政府用來吸引大企業(yè)設(shè)立總部的，我猜想，深圳的思路是土地給總部，住宅依靠舊改和莞惠，它負(fù)責(zé)將地鐵快線修到莞惠，莞惠獲得土地出讓金，深圳安置了市民；

7）100城里我沒有算所有城市每年人均的，大家有興趣可以自己找出常住人口算一算，這些城市人均住宅存量可以按照35平米估計(jì)，看看還有多大投資價(jià)值。

8）今年部分三四線城市的補(bǔ)漲，除了都市圈周邊的，大部分是因?yàn)榕飸魠^(qū)改造貨幣化安置，等于是政府花錢驅(qū)動(dòng)市場，這是不可持續(xù)的。

只要住宅供應(yīng)過剩，失去稀缺性，它就變成普通商品，失去了增值的作用。這已經(jīng)不是最好的時(shí)代，且行且珍惜吧。