一邊是火焰，一邊是油水：土拍2020.2.19 | 葉建英

葉帥起高樓 2021-04-27

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還沒有摘下口罩，好多城市的土拍還沒有重啟，甚至大多數(shù)的開發(fā)商還在真真假假地扮苦肉計，市場上已經(jīng)充滿了賭博的氣息。

雖然，昨天，央行再次表示堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。

下周一二，蕭山新塘和下沙大學城北三塊宅地將如期出讓，而外圍城市的土拍已經(jīng)人聲鼎沸。溫州連連封頂，紹興柯橋和金華義烏溢價率分別突破60%和45%。

綠城！見過大風浪、換了老板換了帥的綠城，自2月14日至19日六天時間內(nèi)砸下了170億！

北京的瘋狂綠城

開年至今，很多房企還沒有緩過神來，央企背景的綠城已經(jīng)在浙江和北京砸下了200億。

綠城近期拿地一覽 單位：元

綠城144億搶下北京三塊地后，新京報說，「瘋狂」。

綠城拿下的通州臺湖地塊，是北京時隔14個月之后再現(xiàn)自持，整個2019年的北京土拍都是涼涼的。誰也沒有想到，竟然在大疫情的背景下，快速回暖。

綠城搶地背后的原因，大概有三。

1），土儲不足，積極補倉。

2），疫情之下，房企在資金鏈層面嚴重分化，資金寬裕者補倉搶位。

3），部分房企對于下半年市場回暖存在預期。

雖然看好后市，開發(fā)商各自對自家的錢袋子有幾斤幾兩還是知道的，北京起價9億的通州臺湖地塊有17家競賣主體，而起價50億的大興舊宮地塊就只有7家參拍了。

對于綠城中國來說，目前現(xiàn)金流資金充沛，財務安全穩(wěn)健，銀行授信額度和資本市場已批債券額度都十分充裕。

綠城表示，「綠城一季度拿地金額在正常計劃范圍內(nèi)，并充分考慮了疫情對公司銷售的影響。力爭三四季度實現(xiàn)開盤，保證資金回籠，同時將考慮后續(xù)引入合作伙伴共同開發(fā)，降低權(quán)益出資比例，總的來說，資金壓力不會太大。」

溫州的高溢價連環(huán)炸

浙江疫情最嚴重的溫州，恰恰是這段時間浙江土拍市場上最熱的城市。我們整理了近期主流房企參拍的溫州涉宅地塊，平均溢價率接近30%。

溫州近期重要土拍一覽 單位：元/ ㎡，元

浙江其他城市重要土拍一覽 單位：元/ ㎡，元

結(jié)合杭州、溫州和浙江其他城市的土拍，本來我們可以得出這么一個結(jié)論：2020開年，又是浙江本土房企和閩系房企在積極建倉。

而現(xiàn)在，疫情之下，變化或許即將開始。

杭州的「人造牛市」

我們在1月9日的土拍點評稿《內(nèi)斂的大江東，焦慮的開發(fā)商》中說過，土地出讓部門已經(jīng)拉大了樓面起價與新房限價之間的價差，相當于把限價輕輕放松了一下。

這一放松，在辛苦了一兩年沒賺到錢的開發(fā)商看來，可是少有的逐利機會，在年底新房銷售降溫的同時，又生生地把土地市場抬了上去。

即使如此，以2月3日杭州出讓的三宗宅地為例，根據(jù)好地網(wǎng)的測算，3宗宅地預期銷售利潤率平均為8.1%，明顯高于雙限以來杭州十區(qū)出讓的31宗純宅地的平均預期銷售利潤率5.07%。

姑且，把這樣的土地市場看作是「人造牛市」，就像嚴格限價制造出來的「萬人搖」。

自1月10日至2月3日，杭州總出讓11宗涉宅地塊，平均溢價率超過20%，還有兩塊地拍到自持。

仔細分析，這11宗地都是屬于兩種情況，要么是拉高板塊最高限價的相對高利潤地塊，要么是低利潤但是明顯可以快周轉(zhuǎn)的地塊。要降低溢價率，開發(fā)商只有借助商業(yè)和酒店的聯(lián)合開發(fā)，方能抵擋一些競爭。

一邊是火焰，一邊是油水。

注意是油水不是海水哦！疫情之下，雖然一部分開發(fā)商已經(jīng)焦頭爛額，但是，政府層面哪怕只是一個簡單的送溫暖動作，都可能助漲開發(fā)商對后市的預期，資金面的，也包括政策面的。

（蘇州無錫已經(jīng)有實質(zhì)行動，全文見今日本號二條）

杭州涉宅地塊出讓一覽（1.10-.2.3） 單位:元/㎡