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今天，土拍市場發(fā)生了兩件大事。 剛剛，深圳疫情期間第一場土拍正式落幕。主角是最強(qiáng)街道辦——粵海街道辦豪宅區(qū)的兩宗商業(yè)用地，被華強(qiáng)方特文化和深圳分期樂網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（劉強(qiáng)東占股）拿下，成交總價達(dá)20.06億。 從出價記錄看，均是一人出價，底價直接成交。 這大概是深圳史上最“艱難”的土拍：疫情期間，深圳先后有六宗地塊順延；其中有四宗備受關(guān)注的宅地，時間均調(diào)整到3月4日。 第二件，發(fā)生在武漢。 原定今天采用視頻出讓的10宗地，二度遭遇延期。 這塊“領(lǐng)銜”深圳開年首次“土拍”的宗地，為南山區(qū)粵海街道的兩宗商業(yè)用地。 用途也十分“小眾”，分別為數(shù)字、動漫設(shè)計、數(shù)字文化技術(shù)創(chuàng)新服務(wù)和電子商務(wù)交易平臺，限制較多，定向出讓無疑了。 因此，這兩塊地被華強(qiáng)方特文化和深圳分期樂網(wǎng)絡(luò)科技有限公司拿下，均是一人出價直接底價拿下，樓面價分別為2.16萬/平和2.26萬/平。 據(jù)天眼查信息，深圳市分期樂網(wǎng)絡(luò)科技有限公司是互聯(lián)網(wǎng)金融公司，劉強(qiáng)東還是該公司的小股東，持股占比0.03%。 從地理位置上看，這兩宗地都相當(dāng)優(yōu)越，位于后海豪宅片區(qū)。一宗位于頂豪深圳灣一號附近，另一宗則毗鄰海岸城。  位置：南山區(qū)粵海街道（登良地鐵A出口） 土地面積：3012.5平 建筑面積：45000平 使用年限：30年 宗地規(guī)劃：商業(yè)辦公 銷售規(guī)定：項目建成后，60%的建筑面積在全出讓年期內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。16680平方米辦公允許分割轉(zhuǎn)讓，作為政策性優(yōu)惠性商業(yè)辦公用房由競得人租售，最高售價和最高租金為申請銷售和出租時市場評估價的70%，租售對象為南山區(qū)政府指定的企業(yè)。 周邊房價：片區(qū)在售新房很少，基本是商務(wù)公寓，價格在16-20萬/平；二手掛盤價6-17萬/平不等。 
位置：南山區(qū)粵海街道（后海地鐵站附近） 土地面積：2911.25平 建筑面積：46700平 使用年限：30年 宗地規(guī)劃：商業(yè)辦公用房（自用+非自用地） 銷售規(guī)定：項目建成后60 % 的自持面積在全出讓年期內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓和出租，16680平方米辦公允許分割轉(zhuǎn)讓，作為政策性優(yōu)惠性商業(yè)辦公用房由競得人租售，最高售價和最高租金為申請銷售和出租時市場評估價的70%，租售對象為南山區(qū)政府指定的企業(yè)。 周邊房價：暫無新房出售，二手房掛盤價在6.9-15.9萬/平。 而原定在今天推出10宗地塊的武漢，也在昨天公布延期，這也是第二次延期。 武漢市自然資源和規(guī)劃局表示，具體恢復(fù)掛牌時間視武漢市疫情控制情況另行通知。
除了18號中國電力科學(xué)研究院有限公司武漢分院以3822萬元競得武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)的工業(yè)用地。 從17-19日，武漢延期地塊共涉及13宗，總金額240億元，其中工業(yè)用地2宗，商服用地2宗，宅地9宗。 宅地信息上下滑動查看
房地產(chǎn)行業(yè)各鏈條均被按下“暫停鍵”，土地市場沒有幸免于難。 2019年全國土地市場多現(xiàn)底價成交、流拍等現(xiàn)象，寒意還未遠(yuǎn)去，2020年初的疫情更是讓土拍市場蒙上了陰霾。 雖然1-2月份各城市陸陸續(xù)續(xù)開啟土拍，但絕大部分還處于“冰封”狀態(tài)。 基于疫情的背景下，南方樓事從土拍新規(guī)、成交情況以及延期情況來盤點全國土地市場。 其中有三個關(guān)鍵點： 1. 土拍現(xiàn)場競買人員規(guī)定為2-3人；采用網(wǎng)上報名、競拍、揭牌。 2. 各城市都有房企在拿地儲備，但還是比較少。 3. 很多地塊成交地塊是由國企、央企等拿下。 今天上午，珠海土拍也以網(wǎng)上交易如期進(jìn)行。華發(fā)以總價27.7億元競得五洲花城旁約6.4萬平商住用地 ，溢價率45%。 在疫情的不確定性及市場去化壓力大的雙重影響下，多數(shù)房企不敢冒然拿地。 各城市很多成交地塊是由國企、央企等拿下，并出現(xiàn)了一些房企采用“聯(lián)姻”的方式參與。 據(jù)張大偉樓市數(shù)據(jù)顯示，截止2月上旬，全國成交土地合計超過5億的10宗，超過1億的合計56宗，其中溢價率為0的有36宗，占比65%。 雖然這兩天房企在熱門爭搶京城近期釋放出來的地塊，但從參與競買和最終拿地的房企來看，主角還是以國企、央企為主。 而且出現(xiàn)采用“聯(lián)姻”的方式參與，在原本市場去化壓力大、疫情不確定性增加的雙重影響下，聯(lián)合競買、開發(fā)無疑可以降低資金占用率和風(fēng)險。
2020年1月-2月14日北京土拍情況（圖源子木聊房） 北京土地市場作為土地市場的風(fēng)向標(biāo)，意味著全國土地市場逐漸開閘。 浙江在春節(jié)后首周，成為全國首個拍地的省份，成功出讓地塊71宗，總成交金額106.4億元。 其中，成交宅地（含商住地）35宗，總出讓面積1372畝，總成交金額96.55億元。
圖源 好地網(wǎng) 杭州是（2月3日）第一個拍地的城市，參拍房企不少競爭激烈。 其中新灣新城地塊，德信、眾安、萬科等8家單位參拍，21輪報價，溢價率達(dá)到17%。 而溫州更是把土拍推上了高潮，永嘉甌北城市新區(qū)前牌-王家塢地塊在歷經(jīng)9個小時、455輪的競拍之后，德信以25.27 億元競得，樓面價約12063 元/㎡。
報價提速期 南京在2月7日上午，開啟節(jié)后首場土拍，共出讓7塊地塊。 分別為4幅商辦類地塊、2幅中小學(xué)用地，1幅醫(yī)院用地，沒有住宅用地。
圖源 江蘇土地 2月3日，廣州節(jié)后首場“土拍”揭幕戰(zhàn)，兩地塊也以底價出讓結(jié)束。 廣州市新富禺投資有限公司以52596萬元拿下番禺區(qū)大龍街石崗西村原工商局國有地塊。 廣州金城醫(yī)學(xué)院檢驗集團(tuán)股份有限公司以5673萬元拿下生物島SWD-C-2地塊。 2月10日，廣州今年首塊宅地白云區(qū)江高鎮(zhèn)宅地成功出讓，龍光以底價99965萬元競得，折合樓面價14680元/㎡！
除了以上例舉的這些城市，還有許多城市也陸陸續(xù)續(xù)開啟土拍市場。 據(jù)大偉看樓市數(shù)據(jù)顯示，截止2月10日，2月份賣地較多的城市分別是杭州、長沙、湖州、紹興，總的來說全國大部分城市還處于冰封中。 但是有實力的開發(fā)商已經(jīng)開始儲備“資源”。
圖源 大偉看樓市 隨著疫情的持續(xù)蔓延，北京、上海、廈門、長沙、武漢等不少城市紛紛推遲了土地拍賣。 上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報告稱，新型冠狀病毒肺炎事件影響下，全國各地陸續(xù)關(guān)閉售樓處、延遲開工時間。 ‘停售令’和‘停工令’的發(fā)布，使得當(dāng)前房地產(chǎn)交易市場關(guān)閉，對土地交易市場產(chǎn)生影響。 各城市土地交易暫停時間一覽：
圖源 諸葛找房 中指土地云事業(yè)部研究總監(jiān)蔣云峰表示，大部分省份城市均發(fā)布土地交易延期公告，這本質(zhì)上是應(yīng)對疫情、避免人員聚集的措施。 以昨天突然宣布延期的武漢為例，因為是疫情重災(zāi)區(qū)卻仍不放棄土拍，被網(wǎng)友戲稱“復(fù)工可以推遲，地不能不賣！” 事實上，在疫情之前武漢土拍市場非?；钴S。 據(jù)湖北中原研究部數(shù)據(jù)，2019年1-12月武漢土地市場全年的供應(yīng)建面、成交建面數(shù)據(jù)都在增長，其中平均樓面地價5573元/平，同比漲了25.97%。 全年土地出讓金1728.17億元，創(chuàng)下歷史新高，同比漲了34.83%。
而且不乏高溢價的地塊，最高溢價率達(dá)81.8%。
數(shù)據(jù)來源：易居研究院中國百城報告 現(xiàn)在回頭看那些拿地的房企，在今年一定會面臨一個問題：工地?zé)o法開工，工程延遲。 雖然土地出讓延期是短暫的，會隨疫情減弱而重啟。但工地?zé)o法開工導(dǎo)致工程延期，這幾乎會影響全局。 受疫情影響，1月末以來，全國多地均暫停土地出讓。在2月份逐步恢復(fù)，但交易規(guī)則悄然發(fā)生改變：
行業(yè)整體停擺下，房企拿地節(jié)奏以及營銷、融資都產(chǎn)生了一定的影響。 經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志表示，如果房企總體綜合財務(wù)成本在8%，那么按一家千億房企，按其總體有息負(fù)債占銷售額的50%計算，僅疫情導(dǎo)致停業(yè)這17天，將燒掉1.86億元的利息。 所以疫情背景下，那些高周轉(zhuǎn)房企應(yīng)積極響應(yīng)政策，做好預(yù)案。 中指研究院通過風(fēng)險測評系統(tǒng)工具發(fā)現(xiàn)，以下幾類企業(yè)風(fēng)險隱存： 一是，高價地塊在存貨中占比較大的企業(yè)； 二是，三四線城市布局較多的企業(yè)，因為此輪未趕上回鄉(xiāng)置業(yè)；三是，疫區(qū)布局較多的企業(yè)。 萬科、碧桂園、恒大、佳兆業(yè)、花樣年等頭部房企迅速切換賽道，開啟地產(chǎn)“線上售樓處”“VR看房”等花式賣房模式。
1.在疫情還處于高位的情況下，敢拿地的企業(yè)都是勇士，證明了這些企業(yè)的資金鏈的確不緊張，而且也對疫情快速解決有信心。 2.最近敢拿地的其實都是賭博，疫情能快速緩解的話，肯定都是抄底，獲得了優(yōu)質(zhì)底價地塊，彎道超車，但如果疫情影響持續(xù)，那么很可能就是跌下泥潭。 3.對于大部分企業(yè)來說，賣房已經(jīng)徹底暫停了，雖然都在折騰線上看房，其實只是熱身運動。大部分企業(yè)當(dāng)下拿地都是年初1月份的指定的計劃，所以現(xiàn)在只是繼續(xù)執(zhí)行計劃。 4.從全國看，如果除了湖北能在2月份就控制出疫情，因為這次疫情死亡率并不高，疊加預(yù)期中的降息等政策，市場會快速恢復(fù)。甚至可能再現(xiàn)一波明顯的小陽春。 5.北京的優(yōu)質(zhì)土地最近不少，的確值得資金壓力不大的企業(yè)考慮，特別是東小口、舊宮等地塊。 多數(shù)房企以房地產(chǎn)開發(fā)為主，企業(yè)主要靠銷售回款提供現(xiàn)金流。當(dāng)內(nèi)部現(xiàn)金流供應(yīng)不足時，只能靠舉債融資以維持房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)運轉(zhuǎn)。 在此之下，如何把握好安全邊際、控制現(xiàn)金流、調(diào)整土地投資節(jié)奏成為房企的當(dāng)務(wù)之急。 在當(dāng)前的市場環(huán)境下，房企可適當(dāng)調(diào)整拿地策略，規(guī)避風(fēng)險，保證現(xiàn)金流安全，促進(jìn)銷售回款。房企要保持理性的投資態(tài)度，謹(jǐn)慎布局，避免激進(jìn)拿地。 目前基本上可以判斷，2020年第一季度，居住用地交易市場會比較冷清。 而第二季度是否回暖，很大程度上取決于房企的資金狀況。 若是資金狀況沒有明顯改善，那么居住用地交易市場的回暖會明顯滯后于住宅銷售市場。 目前對于資金狀況比較健康的房企來說，正是拿地的好時機(jī)。 針對一些大的國有企業(yè)以及資金比較寬裕的企業(yè)，他們穿越周期的能力比較強(qiáng)，建議這些企業(yè)在當(dāng)下適當(dāng)積極投資重點二線城市，包括受疫情影響的城市。 此輪疫情結(jié)束后，預(yù)計部分地方政府將加快推地力度，為開發(fā)商形成新的拿地機(jī)會。 新形勢下，仍然要聚焦一線及二線有潛力的大中城市，并結(jié)合產(chǎn)品能力，選擇適合自己的地塊。 未來房企拿地時可額外考慮幾個因素，一是地方政府治理水平，這次疫情暴發(fā)后，可看到中部地區(qū)政府治理水平弱于長三角和珠三角。 同時，考慮城市綜合配套，比如教育、醫(yī)療條件。經(jīng)過這輪疫情，老百姓在考慮購房時，也會考慮這些因素。 由于北京土拍總價門檻較高、年初供應(yīng)地塊較多、大量限競房同質(zhì)化產(chǎn)品庫存高壓，同時受疫情影響，部分規(guī)模化、高杠桿、快周轉(zhuǎn)、負(fù)債高的房企對目前階段的土拓將會更加審慎，當(dāng)然，背后現(xiàn)金流的吃緊自然是剛性因素。 近期相關(guān)報道回顧： 突發(fā)！央行發(fā)布降息信號：下調(diào)1年期利率至3.15% 事關(guān)所有人，疫情期間房貸、房租、社保怎么辦?。ǜ?3家銀行延期細(xì)則） 建議收藏！疫情將如何影響房地產(chǎn)？我得出了七大結(jié)論 疫情下的租房亂象：多地禁入外地租客、品牌公寓強(qiáng)制房東免租…… 如想回看更多樓市精華文章， 請點擊藍(lán)字回顧→春節(jié)特刊
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