上海中原地產(chǎn)市場分析盧文曦向記者分析，近期土地市場逐步升溫，無自持要求土地投放數(shù)量在增多，溢價(jià)率在走高，6月宅地最高溢價(jià)超過50%，因此這幅土地出現(xiàn)溢價(jià)在意料之中，28.4%的溢價(jià)率并未超過預(yù)期；樓面價(jià)81089元/平方米，按目前市場趨勢，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)售價(jià)10萬元/平方米問題不大，能超過10萬元/平方米以上則利潤空間有保證。

7月3日14時(shí)，虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊的交易會(huì)直播畫面準(zhǔn)時(shí)出現(xiàn)。

此次參與競拍的7個(gè)有效申請人分別為綠城、保利、融創(chuàng)、招商、龍光、華發(fā)、融信。

這其中，融信因2016年在上海以110億元的總價(jià)拿下了靜安的一幅宅地，從此名聲大噪；而龍光素有“地王制造機(jī)”之稱；綠城、招商則是在該地塊首次出讓時(shí)就參與競拍的房企。

身份核驗(yàn)之后，14時(shí)40分左右進(jìn)入競拍環(huán)節(jié)，競拍增價(jià)幅度為200萬元。

在維持了半小時(shí)200萬元的增價(jià)幅度后，競拍總價(jià)被龍光、融信、華發(fā)緩緩抬升至39.82億元，溢價(jià)率1.6%。接著，房企自主加快了競價(jià)進(jìn)程，第61輪時(shí)華發(fā)突然發(fā)力，加價(jià)3800萬元，價(jià)格抬升至39億元；招商、融信迅速跟進(jìn)，不到10分鐘，總價(jià)便突破40億元。

在經(jīng)歷了大約一小時(shí)的混戰(zhàn)后，龍光在沉寂了一段時(shí)間后于104輪以42.1億元的價(jià)格殺出，并自此展開了與招商長達(dá)一個(gè)小時(shí)的廝殺拉鋸，加價(jià)幅度也從此前的大開大合逐步回歸至200萬元。

其間，招商在第116輪時(shí)喊出42.6億元后，龍光猶豫了近8分鐘才加價(jià)；而龍光每次舉牌后，招商即在10秒之內(nèi)迅速加價(jià)，緊追不舍。第156輪時(shí)，龍光報(bào)出43.46億元的價(jià)格，樓板價(jià)也正式突破8萬/平方米。

隨著時(shí)間推進(jìn)，競價(jià)來到170輪左右時(shí)，龍光每一報(bào)價(jià)，招商的回應(yīng)時(shí)間已經(jīng)縮短至3秒左右，頗有志在必得之勢。

17時(shí)04分，拍賣現(xiàn)場傳來捷報(bào)，招商蛇口最終以44.04億元的總價(jià)終將該地塊收入囊中，81089元/平方米的樓面價(jià)也成為2020年上海宅地成交單價(jià)最高。

“招商上次沒有進(jìn)入最后‘決賽’，這次拿地意愿相當(dāng)高，價(jià)格超過40億后，叫價(jià)頻次有所提升。”盧文曦向記者分析，“龍光在蘇州等長三角城市有項(xiàng)目，但未進(jìn)入上海，這次拿地的意愿也非常明確。兩家開發(fā)商在42億元以后相互叫價(jià)展開激烈角逐，但最后還是被招商拿下。招商近年表現(xiàn)也比較強(qiáng)勢，今年上海只拿了一幅地塊，補(bǔ)倉動(dòng)作明顯?！?/span>

這是該地塊第二次進(jìn)行出讓。

據(jù)了解，該地塊緊鄰北外灘核心區(qū)，周邊有地鐵4號線、10號線、12號線，緊鄰新建路隧道出入口，駕車至陸家嘴僅2公里，區(qū)位頗佳。該地塊也是近3年來虹口首次出讓純宅地，除了5%保障房、菜市場之外，未設(shè)定15%的住宅自持比例要求，被認(rèn)為是上海市中心稀缺純住宅地塊。

優(yōu)越的條件也決定了該地塊不菲的價(jià)值。出讓信息顯示，該地塊出讓面積為21724.2平方米，容積率2.5，起始價(jià)為34.3億元，以此計(jì)，其起始樓面價(jià)約為63155.4元/平方米。而此前上海宅地最高的起始樓面價(jià)為55001元/平方米，是靜安區(qū)天目社區(qū)的一宗宅地。

該地塊周邊目前新盤較少，二手房價(jià)格在7萬-9萬元/平方米；距離稍遠(yuǎn)的瑞虹新城項(xiàng)目、近期新入市的外灘豪景苑項(xiàng)目均價(jià)也在10.9萬元/平方米左右。盧文曦表示，按目前市場趨勢，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)售價(jià)10萬元/平方米問題不大，能超過10萬元/平方米以上則利潤空間有保證。

這樣一宗熱門地塊，在今年3月份首次出讓時(shí)，吸引了包括中海、萬科、華潤、招商、綠城、平安等6家頭部企業(yè)參與。中海地產(chǎn)、萬科、華潤置地旗下公司成為該地塊的三個(gè)中標(biāo)候選人。

不過，對于這一原本被業(yè)內(nèi)預(yù)測會(huì)引起激烈爭奪的“鉆石級”地塊，三家頭部房企彼時(shí)的最高有效報(bào)價(jià)皆為底價(jià)34.3億元，也原應(yīng)順勢花落第一順位的中海地產(chǎn)。

4月初，該地塊涉嫌“圍標(biāo)”的消息曝光，萬科、華潤置地皆牽連其中，并有相關(guān)人員被要求協(xié)助調(diào)查。該地塊也因存有爭議而長期維持“交易中”的狀態(tài)。

時(shí)隔約2個(gè)月，上海土地市場官網(wǎng)于6月3日接連發(fā)布兩則公告稱，“出讓活動(dòng)存在疑義”，因此終止出讓，并宣布該地塊重新掛牌，出讓規(guī)則出現(xiàn)了明顯變更，競標(biāo)入圍人數(shù)門檻從此前的3人徑直抬高至11人。

有資深業(yè)內(nèi)人士曾向記者分析，“串標(biāo)的前提就是入圍的數(shù)量門檻低”，參與人數(shù)增多，串標(biāo)、圍標(biāo)的難度就會(huì)提高。

如今，地塊歸屬已經(jīng)揭曉，但此前涉嫌“圍標(biāo)”事件的調(diào)查結(jié)果如何，官方尚未予以披露。

在該地塊的“答疑紀(jì)要”中，亦有人就該情況提出疑問表示，“公告稱之前出讓活動(dòng)存疑，請上海土地交易中心說明一下情況，如何存疑？是否有圍標(biāo)，串標(biāo)等違法行為？”上海市土地交易市場對此回答稱，“相關(guān)調(diào)查正在進(jìn)行中?！?/span>