一、科技園區(qū)的開發(fā)運營與戰(zhàn)略定位

科技園區(qū)的開發(fā)，必須從區(qū)域的高度進行戰(zhàn)略規(guī)劃，從城區(qū)化開發(fā)的角度、從園區(qū)對城區(qū)經(jīng)濟、區(qū)域板塊經(jīng)濟的促進角度進行規(guī)劃，而不是僅限于單一的園區(qū)內(nèi)部。同時科技園區(qū)在開發(fā)運營時整體定位也要與規(guī)劃設(shè)計相統(tǒng)一，什么樣的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計對后期的運營管理起到促進作用。只有這樣，才能以園區(qū)產(chǎn)業(yè)為引擎和造血機制，通過園區(qū)的規(guī)?；l(fā)展帶動整個區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展和園區(qū)自身經(jīng)濟的發(fā)展。筆者通過自己曾經(jīng)服務(wù)過的杭州余杭某科技園以及深入研究過的深圳某數(shù)碼城園區(qū)為例，闡述科技園區(qū)的前期戰(zhàn)略規(guī)劃與開發(fā)運營的重要性。

（一）科技園區(qū)的開發(fā)運營與規(guī)劃有機結(jié)合

以杭州余杭某科技園為例?？偼顿Y15億元，占地127畝，總建筑面積27萬㎡。項目分三期開發(fā)，園區(qū)倡導 “獨棟辦公、花園辦公、綠地辦公”的發(fā)展理念，以及“雙生態(tài)”的開發(fā)理念。其產(chǎn)業(yè)定位以IT軟件、電子信息、電子商務(wù)、高新技術(shù)、創(chuàng)新創(chuàng)意等高科技技術(shù)產(chǎn)業(yè)。

該園區(qū)從2009年開始建設(shè)至今，招商的進度受阻，整個項目面臨諸多問題。如整個園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與招商定位不清晰；產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計與目標企業(yè)不匹配；整個園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計沒有考慮到后期運營的問題等。

科技園區(qū)在創(chuàng)建之初，沒有立足整個杭州未來科技城區(qū)域板塊競爭的高度、園區(qū)對未來科技城區(qū)域板塊的貢獻角度、同一區(qū)域板塊內(nèi)園區(qū)的共生、互補、競合角度進行動態(tài)的、宏觀的戰(zhàn)略規(guī)劃，并在此基礎(chǔ)上進行針對性強的特色產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃。不能立足區(qū)域板塊發(fā)展角度進行園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，盲目發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，導致園區(qū)定位不明，從而致使同一區(qū)域板塊內(nèi)部、各園區(qū)間的產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化嚴重，區(qū)域內(nèi)部惡性競爭加劇，園區(qū)經(jīng)濟不能有效提高區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。

科技園在做早期規(guī)劃設(shè)計時，就缺乏規(guī)劃建設(shè)一個科技園區(qū)的經(jīng)驗，對目標客戶的理解也不深入。設(shè)計院的設(shè)計師在做整個園區(qū)的設(shè)計時，根本不會考慮日后將會進駐什么企業(yè)；入駐的企業(yè)對建筑結(jié)構(gòu)有沒有特殊的要求；也不會考慮到科技園區(qū)背后運營的因素，比如管道井怎么配、電源怎么配、停車位怎么配，企業(yè)需要24小時不間斷電源，該怎么解決，用什么方法解決等問題，還如園區(qū)內(nèi)的人流動線的規(guī)劃與配套商業(yè)該怎么結(jié)合，讓其園區(qū)內(nèi)的物業(yè)價值發(fā)揮最大化?

（二）科技園園區(qū)的開發(fā)運營與整體定位的統(tǒng)一性

我們都知道商業(yè)地產(chǎn)的價值重要性是體現(xiàn)在運營管理上，而商業(yè)的前期策劃定位也是圍繞對商業(yè)價值和商業(yè)運營技術(shù)的研究和分析上，從而讓商業(yè)地產(chǎn)從開發(fā)向運營管理上轉(zhuǎn)變，使項目開發(fā)、招商和運營之間保持互通能力和互助能力。

科技園區(qū)的開發(fā)亦是同樣的道理，不同的是科技園區(qū)比商業(yè)地產(chǎn)更復雜話，不僅是單從運營的角度考慮提升物業(yè)價值，還要從產(chǎn)業(yè)升級、產(chǎn)業(yè)集群以及產(chǎn)業(yè)定位的角度研究和分析園區(qū)的商業(yè)價值。目前在科技園區(qū)這個領(lǐng)域做的比較成熟的是深圳某數(shù)碼城園區(qū)。數(shù)碼城園區(qū)給自己的定位是“民營科技園區(qū)的專業(yè)運營商”。作為民營科技園區(qū)的運營商，主要提供兩方面：第一、提供基礎(chǔ)開發(fā)，硬件的物業(yè)環(huán)境；第二、提供適應(yīng)于目標客戶中小民營科技企業(yè)，適合他們發(fā)展的營商環(huán)境，這個屬于軟件環(huán)境，包括金融服務(wù)、技術(shù)支持、專業(yè)管理咨詢提供方面等等，這些東西是民營科技園區(qū)特別注重和強調(diào)的。

此外由于科技園區(qū)開發(fā)的復雜性和難度系數(shù)比較大，更需要一支專業(yè)的團隊，和必要的外腦的支持。比如各部門對于產(chǎn)品的理解，對于市場的理解，從建筑規(guī)劃部門到市場策劃部門，到運營管理部門，大家應(yīng)該都有同樣的認識，市場策劃部門的人知道產(chǎn)品開發(fā)的時候提哪些建議，工程規(guī)劃部門也知道市場可能會有哪些需要等。比如有一些企業(yè)需要數(shù)據(jù)交換機組和不間斷電源的設(shè)備，它可能會比較重，甚至有一些企業(yè)的核心檢測的設(shè)備也是比較重的，一般的負荷解決不了的。但是在設(shè)計階段，又不知道哪些企業(yè)會進來，因此，設(shè)計人員可以考慮在比較低的層次二樓、三樓、四樓設(shè)計較高的承重標準，以保證有需要的企業(yè)可以順利入駐。這些方面的考慮，需要有既懂的開發(fā)運營又懂的規(guī)劃設(shè)計的專業(yè)性復合型人才，這樣才能保證整個園區(qū)的成功開發(fā)，給區(qū)域經(jīng)濟帶來促進作用。

二、科技園區(qū)的開發(fā)運營特點及盈利模式

科技園區(qū)作為國內(nèi)目前尚未完全成熟的科技地產(chǎn)產(chǎn)品，它主要以“環(huán)境清新優(yōu)美、配套功能完善、產(chǎn)業(yè)高度聚集、自主創(chuàng)新活躍”的產(chǎn)品標準，通過提供優(yōu)美、舒適的物理空間和完善的產(chǎn)業(yè)增值服務(wù)，盡可能實現(xiàn)同一產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，激發(fā)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新活力，降低企業(yè)落戶的綜合成本，提升區(qū)域的該產(chǎn)業(yè)整體競爭力。

科技園區(qū)在開發(fā)運營中要硬環(huán)境和軟環(huán)境同步建設(shè)，以“軟環(huán)境”取勝，這是科技地產(chǎn)項目品質(zhì)的重要保證。每個科技地產(chǎn)項目開發(fā)之初，都要與所在地政府，以及社會商業(yè)伙伴攜手合作，圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資本、技術(shù)、人才、市場四個要素，共同致力于產(chǎn)業(yè)發(fā)展要素的整合，提供一系列技術(shù)關(guān)聯(lián)性強、附加值高、智力密集度高的創(chuàng)新增值服務(wù)。比如，在科技金融服務(wù)方面，可以通過聚集銀行、擔保公司、再擔保公司、小額貸款公司、風險投資公司為企業(yè)提供銀行貸款、小額貸款、貸款擔保、幫助企業(yè)獲得政府扶持資金、為企業(yè)擔當融資顧問等，多渠道提供資本服務(wù)。也可以為入駐企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)資本（VC）和成長資本（PE）的股權(quán)投資。在技術(shù)服務(wù)方面，積極構(gòu)建技術(shù)、產(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合的共性技術(shù)平臺。

科技園區(qū)在盈利模式主要是通過項目的銷售，物業(yè)的經(jīng)營，產(chǎn)業(yè)的服務(wù)，資產(chǎn)的孵化出售，以及將來資產(chǎn)包的證券化業(yè)務(wù)，通過這些生產(chǎn)經(jīng)營活動和資本運營活動把產(chǎn)業(yè)和金融有效的結(jié)合在一起，實現(xiàn)多渠道，多方式的盈利。科技地產(chǎn)投資大，周期長，要實現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展，在持有培育主體的產(chǎn)業(yè)物業(yè)同時，必須要進行住宅和商業(yè)物業(yè)的策略性，平衡項目的綜合性開發(fā)風險，同時也保障盈利使科技地產(chǎn)有很好的業(yè)態(tài)和項目品質(zhì)，沒有錢也不可能保證項目品質(zhì)堅持到最后，所以還有一定盈利性活動支持的科技產(chǎn)業(yè)載體的建設(shè)。