科技地產(chǎn)作為工業(yè)地產(chǎn)的高階階段是從土地屬性來定義的。

　　在我國(guó)，按照土地用途，土地分為工業(yè)用地、城市綜合用地、住宅用地和商業(yè)金融用地等各種類型?？萍加玫卦谕恋貙傩陨蠚w類于工業(yè)用地，但是，科技是工業(yè)化生產(chǎn)鏈條的前端，屬于微笑曲線的上端。科技地產(chǎn)的服務(wù)對(duì)象不是普通的工業(yè)企業(yè)，而是高新技術(shù)企業(yè)，不是所有的產(chǎn)業(yè)，而是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，其土地單位面積創(chuàng)造的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于工業(yè)地產(chǎn)，所以是工業(yè)地產(chǎn)的高階階段，也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的細(xì)分領(lǐng)域。

科技地產(chǎn)理論體系是以產(chǎn)業(yè)集群理論為基礎(chǔ)的

　　產(chǎn)業(yè)集群理論是在20世紀(jì)90年代由美國(guó)哈佛商學(xué)院的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域研究權(quán)威學(xué)者麥克爾·波特創(chuàng)立的。其涵義是：在一個(gè)特定區(qū)域的一個(gè)特別領(lǐng)域，集聚著一組相互關(guān)聯(lián)的公司、供應(yīng)商、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和專門化的制度和協(xié)會(huì)，通過這種區(qū)域集聚形成有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，構(gòu)建出專業(yè)化生產(chǎn)要素優(yōu)化集聚洼地，使企業(yè)共享區(qū)域公共設(shè)施、市場(chǎng)環(huán)境和外部經(jīng)濟(jì)，降低信息交流和物流成本，形成區(qū)域集聚效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)、外部效應(yīng)和區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。世界一流科技園區(qū)是產(chǎn)業(yè)集群理論的集中體現(xiàn)。

科技地產(chǎn)以創(chuàng)新型和成長(zhǎng)型企業(yè)為客群對(duì)象

　　科技地產(chǎn)引入的重點(diǎn)是高新技術(shù)企業(yè)。這些企業(yè)一般能夠持續(xù)進(jìn)行研究開發(fā)與技術(shù)成果轉(zhuǎn)化，形成企業(yè)核心自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)，是知識(shí)密集、技術(shù)密集、介于第二和第三產(chǎn)業(yè)之間的一種產(chǎn)業(yè)實(shí)體，俗稱2.5產(chǎn)業(yè)。其從事的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)一般屬于生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，具有較強(qiáng)的創(chuàng)新活力、較高的成長(zhǎng)潛力，產(chǎn)品具有高附加值等特點(diǎn)。科技園區(qū)對(duì)于高能耗、高污染、低附加值的普通工業(yè)企業(yè)是拒絕入園的。

科技地產(chǎn)堅(jiān)持以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)

　　科技地產(chǎn)是以服務(wù)國(guó)家自主創(chuàng)新戰(zhàn)略、推動(dòng)科技創(chuàng)新為目標(biāo)的，所以，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)都選擇急需大力發(fā)展的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)階段，我國(guó)選擇了節(jié)能環(huán)保、新一代信息技術(shù)、生物、高端裝備制造、新能源、新材料和新能源汽車七個(gè)產(chǎn)業(yè)作為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)是引導(dǎo)未來經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要力量，發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)已成為世界主要國(guó)家搶占新一輪經(jīng)濟(jì)和科技發(fā)展制高點(diǎn)的重大戰(zhàn)略。

科技地產(chǎn)必須堅(jiān)持以房地產(chǎn)開發(fā)為手段。

　　科技地產(chǎn)為入駐企業(yè)提供的主要是企業(yè)發(fā)展的建筑空間，屬于土地二級(jí)開發(fā)，因此，作為市場(chǎng)化開發(fā)主體，企業(yè)必須按房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律來運(yùn)作，通過招拍掛從政府獲得土地，進(jìn)行統(tǒng)一的土地規(guī)劃和業(yè)態(tài)規(guī)劃，然后進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)、施工、租售，提供適合企業(yè)發(fā)展規(guī)律的生產(chǎn)、辦公空間，整個(gè)生產(chǎn)作業(yè)流程與房地產(chǎn)開發(fā)相一致。

科技地產(chǎn)開發(fā)必須遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

　　開發(fā)商作為市場(chǎng)化企業(yè)從事科技園區(qū)投資開發(fā)，必須按市場(chǎng)規(guī)律辦事，充分發(fā)揮市場(chǎng)“無形的手”的作用，從土地供應(yīng)、產(chǎn)業(yè)招商、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)交易等園區(qū)開發(fā)過程中，政府、開發(fā)商與入駐企業(yè)按照契約關(guān)系，使園區(qū)土地資源、物業(yè)資源、企業(yè)資源按照市場(chǎng)行為而非行政行為聚攏在一起，發(fā)揮市場(chǎng)優(yōu)化資源配置的作用，使政府、開發(fā)商與入駐企業(yè)達(dá)到價(jià)值和利益的平衡。

科技地產(chǎn)必須堅(jiān)持專業(yè)化的園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)與要素資源整合。

　　科技地產(chǎn)開發(fā)必須保持先進(jìn)的規(guī)劃理念和持續(xù)的創(chuàng)新精神，首先要解決產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市規(guī)劃的協(xié)同與融合問題。在項(xiàng)目的建筑總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、建筑單體設(shè)計(jì)以及園區(qū)功能配套等方面，要充分尊重、認(rèn)識(shí)企業(yè)生產(chǎn)、生活的規(guī)律和需求，加強(qiáng)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的針對(duì)性和入駐企業(yè)的差異性。

　　科技地產(chǎn)業(yè)務(wù)除了給企業(yè)提供舒適的物理空間外，更重要的是開發(fā)商聯(lián)合政府、商業(yè)伙伴等，對(duì)事關(guān)企業(yè)發(fā)展的政策、資金、技術(shù)、人才四大要素資源進(jìn)行整合，提供完善的產(chǎn)業(yè)增值服務(wù)體系，促進(jìn)入駐企業(yè)快速成長(zhǎng)。

科技地產(chǎn)的目標(biāo)是打造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群，實(shí)現(xiàn)政府、入園企業(yè)和開發(fā)商利益訴求均衡。

　　科技地產(chǎn)在產(chǎn)業(yè)招商過程中，要嚴(yán)格控制產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，確保同一產(chǎn)業(yè)的企業(yè)之間不僅在物理空間上實(shí)現(xiàn)聚集，更要在產(chǎn)業(yè)鏈上的高端形成競(jìng)爭(zhēng)與合作關(guān)系，從而使企業(yè)間發(fā)生聚合聚變的化學(xué)反應(yīng)，激發(fā)企業(yè)的創(chuàng)新活力和發(fā)展?jié)摿?，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集群的引領(lǐng)和輻射作用，帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展，優(yōu)化區(qū)域的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展方式。

　　科技地產(chǎn)開發(fā)謀求的是各方利益訴求的均衡，以多方共贏為目的，不僅僅是開發(fā)商的利益。政府通過科技地產(chǎn)開發(fā)可以緩解自建科技園區(qū)的資金、人才壓力，實(shí)現(xiàn)持續(xù)的稅收、就業(yè)等。

　　入駐客戶可以通過科技地產(chǎn)享受到產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策、資金、人才、技術(shù)四大要素方面的配套服務(wù)支持，加速科技成果產(chǎn)品化、產(chǎn)業(yè)化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的快速成長(zhǎng)。開發(fā)商可以通過物業(yè)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、增值服務(wù)等方面來拓展傳統(tǒng)科技園區(qū)開發(fā)的盈利模式，從而實(shí)現(xiàn)彼此之間利益訴求的均衡。

　　科技地產(chǎn)可以有效地整合社會(huì)各界資源，提升城市功能和形象，優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)促進(jìn)國(guó)際自主創(chuàng)新戰(zhàn)略的終極目標(biāo)。