近幾年，隨著我國住宅產(chǎn)業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)項目的快速發(fā)展，工業(yè)地產(chǎn)市場也從無到有逐漸發(fā)展起來，工業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)和運營逐漸受到社會的關(guān)注。

從用地性質(zhì)上看，工業(yè)地產(chǎn)項目不同于住宅、商業(yè)服務(wù)和綜合類用地，被稱為第四種用地類型。工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地及該類土地上的建筑物和附屬物，包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等。工業(yè)地產(chǎn)項目在選址、業(yè)態(tài)定位、招商管理等領(lǐng)域與商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)也有著本質(zhì)的區(qū)別。工業(yè)地產(chǎn)是工業(yè)生產(chǎn)的支撐，對工業(yè)的發(fā)展起配套和輔助作用。隨著我國工業(yè)投資的不斷增加和市場經(jīng)濟體制改革在廣度和深度上的不斷推進，工業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)面臨著廣闊的空間。

關(guān)于我國工業(yè)地產(chǎn)項目的運營，有學(xué)者認(rèn)為工業(yè)用地出讓必須走市場化道路，并通過對廣東、浙江等地的工業(yè)地產(chǎn)項目的實例分析，根據(jù)土地價格由地租決定的理論，在工業(yè)、商業(yè)和住宅項目中，價格是依次遞減的，因為這三類用地獲取地租的能力是遞減的。但在現(xiàn)階段，我國工業(yè)用地的出讓價格遠(yuǎn)低于其它兩類，甚至有的地方出現(xiàn)了工業(yè)用地的零地價和負(fù)地價現(xiàn)象。工業(yè)地產(chǎn)市場化程度不高是造成工業(yè)用地價格偏低的主因。也有學(xué)者認(rèn)為還應(yīng)考慮工業(yè)地產(chǎn)項目自身特點的影響。工業(yè)地產(chǎn)適應(yīng)性差、投資風(fēng)險大，工業(yè)用地價值在生產(chǎn)中被分批轉(zhuǎn)移，工業(yè)地產(chǎn)項目可以在后期帶來持續(xù)的財政收入等，都是導(dǎo)致工業(yè)用地出讓價格偏低的原因。

2006年8月1日，國土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》，8月31日發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，要求工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，且其出讓價格不得低于公布的最低價標(biāo)準(zhǔn)。此后，工業(yè)地產(chǎn)項目的拿地價格上升，以往以低地價作為利潤保證的做法不再有效。如何對項目進行運營管理、提高項目效益，成為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的必修科目。

工業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)面臨的機遇與挑戰(zhàn)受國家對商業(yè)和住宅產(chǎn)業(yè)調(diào)控的影響，在工業(yè)發(fā)展對標(biāo)準(zhǔn)廠房需求量增加和工業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)范化的背景下，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商開始涉足工業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)。工業(yè)地產(chǎn)項目除了具有一般房地產(chǎn)項目的共性之外，還有許多自身的特點，比如講究規(guī)模效應(yīng)、受地方產(chǎn)業(yè)政策影響大等，這就要求開發(fā)商必須具備雄厚的資金實力和較高的項目運營管理水平。

以往我國工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主要采取工業(yè)園區(qū)模式，但隨著國內(nèi)產(chǎn)業(yè)的升級和轉(zhuǎn)移，工業(yè)園區(qū)模式在投資、建設(shè)和開發(fā)管理上的問題日益凸現(xiàn)。

1.工業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)面臨的困難

（1）工業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)育滯后。長期以來，低價位的工業(yè)用地一直是地方政府吸引招商引資的優(yōu)惠條件，這使得我國工業(yè)地產(chǎn)市場長期處于低水平狀態(tài)。工業(yè)地產(chǎn)市場化程度低、對工業(yè)地產(chǎn)的理念認(rèn)識不夠及專業(yè)運營知識的缺乏，使得工業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)面臨投資風(fēng)險。

（2）工業(yè)用地供應(yīng)量收緊。國家一再強調(diào)保護耕地，并一再出臺政策保證土地節(jié)約集約使用，使用工業(yè)用地供應(yīng)量有限，給工業(yè)地產(chǎn)項目拿地帶來了一定困難。

（3）經(jīng)濟危機嚴(yán)重影響工業(yè)地產(chǎn)項目運營。工業(yè)地產(chǎn)的最大消費群體是制造業(yè)，在全球金融市場動蕩、中小企業(yè)出口減少和效益不景氣的大背景下，工業(yè)地產(chǎn)市場相對低迷，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨多重困難。

2.工業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)面臨的機遇

（1）國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為工業(yè)地產(chǎn)項目帶來機遇。我國的先發(fā)展地區(qū)正面臨著產(chǎn)業(yè)升級，有些產(chǎn)業(yè)將被轉(zhuǎn)移到后發(fā)展地區(qū)，這就對工業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)產(chǎn)生了很大的需求，為工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了機遇。

（2）前些年的過度開發(fā)，近期的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，金融危機以來的企業(yè)倒閉，工業(yè)物業(yè)已出現(xiàn)明顯過剩的現(xiàn)象，不少業(yè)主（多為國有企業(yè)）需要專業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)運營商提供因應(yīng)之策。

工業(yè)地產(chǎn)項目運營管理的特點、問題與對策運營管理是對企業(yè)生產(chǎn)、交付產(chǎn)品或服務(wù)的系統(tǒng)進行設(shè)計、運作和改進的過程。運營管理屬于管理領(lǐng)域，是對整個產(chǎn)品生產(chǎn)和交付系統(tǒng)的管理，其任務(wù)就是高效、低耗、靈活、適時、適質(zhì)、適量地生產(chǎn)或提供社會所需的產(chǎn)品或勞務(wù)，其內(nèi)容包括運營系統(tǒng)設(shè)計、運營系統(tǒng)運行管理。前者包括系統(tǒng)設(shè)施選址和布局、系統(tǒng)運行模式設(shè)計和決策、作業(yè)研究和工作設(shè)計等；后者包括運營計劃和控制、質(zhì)量管理、供應(yīng)鏈管理等。運營管理作為企業(yè)管理系統(tǒng)的重要組成部分，是企業(yè)贏得市場競爭的重要基礎(chǔ)。

運營管理最先在制造業(yè)中提出并得到廣泛應(yīng)用，而工業(yè)房地產(chǎn)項目的運營管理與傳統(tǒng)意義上生產(chǎn)制造型企業(yè)的運營管理相比，有很大的不同。工業(yè)地產(chǎn)項目運營管理，是指在工業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理過程中，對項目開發(fā)商所提供產(chǎn)品和服務(wù)的開發(fā)設(shè)計的管理，是對運營過程及其運營系統(tǒng)的設(shè)計、計劃、組織和控制。企業(yè)管理學(xué)中現(xiàn)有的以制造業(yè)企業(yè)管理為主的生產(chǎn)管理、營銷管理等很多理論和方法，對工業(yè)地產(chǎn)項目的運營管理并不適用。

1.工業(yè)地產(chǎn)項目運營管理的特點

（1）人的作用在工業(yè)地產(chǎn)項目運營管理中十分突出。工業(yè)地產(chǎn)項目的產(chǎn)出屬于服務(wù)范疇，是無形的產(chǎn)品。制造業(yè)以產(chǎn)品為中心組織運營管理，工業(yè)地產(chǎn)項目以人為中心組織運營管理。制造業(yè)企業(yè)運營管理的主要控制對象是生產(chǎn)進度、產(chǎn)品質(zhì)量和生產(chǎn)成本，而工業(yè)地產(chǎn)項目運營管理的運營過程往往是人對人的，客戶在工業(yè)地產(chǎn)項目運營管理過程中起重要作用。制造業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)系統(tǒng)基本是封閉的，客戶不能直接參與生產(chǎn)過程，而在工業(yè)地產(chǎn)項目運營管理過程中，客戶是直接參與其中的，客戶的積極作用可提高工業(yè)地產(chǎn)項目運營管理的效率，而消極作用則可能降低效率。另外，在工業(yè)地產(chǎn)項目運營管理中，由于運營和銷售職能幾乎不分離，服務(wù)于第一線的員工通常同時擔(dān)任運營和銷售兩種職能，他們的行為對運營管理的效果影響很大，因此組織工業(yè)地產(chǎn)項目運營管理活動必須以人為中心來進行，要用人員集成的方法來設(shè)計運營系統(tǒng)。

（2）工業(yè)地產(chǎn)項目運營管理要求人力資本具有密集性。

與制造業(yè)相比，在工業(yè)地產(chǎn)項目運營管理中，員工的地位更重要，因為一方面工業(yè)地產(chǎn)項目運營管理基本上是以人為中心的運營過程，員工的表現(xiàn)對運營結(jié)果影響極大，對員工的激勵是決定工業(yè)地產(chǎn)項目運營管理水平和效果的重要因素；另一方面，員工本身的技能和知識，對服務(wù)結(jié)果有著重要的影響。工業(yè)地產(chǎn)項目運營管理中的技術(shù)進步更多地體現(xiàn)為員工技能的更新和管理水平的提高，因此對員工的長期培訓(xùn)是工業(yè)地產(chǎn)項目運營管理的重要內(nèi)容之一。

（3）工業(yè)地產(chǎn)項目運營管理系統(tǒng)的設(shè)計方式要具有統(tǒng)一性。制造業(yè)的同一種產(chǎn)品可以用不同的生產(chǎn)系統(tǒng)來制造，產(chǎn)品和生產(chǎn)系統(tǒng)可以分別設(shè)計，而在工業(yè)地產(chǎn)項目運營管理中，運營管理服務(wù)和提供系統(tǒng)必須同時設(shè)計，因為工業(yè)地產(chǎn)項目運營管理服務(wù)的提供系統(tǒng)就是服務(wù)本身的一個組成部分。由于運營管理的生產(chǎn)與消費過程是同時發(fā)生的，不可分割，因此對工業(yè)地產(chǎn)項目運營管理系統(tǒng)的設(shè)計，要堅持統(tǒng)一性的原則。

2.工業(yè)地產(chǎn)項目運營管理的問題

（1）只關(guān)心短期銷售業(yè)績，不注重長期戰(zhàn)略規(guī)劃。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商普遍過于看重短期利潤，不愿作長期的戰(zhàn)略規(guī)劃，項目缺乏前瞻性和可持續(xù)發(fā)展能力。

（2）重招商，輕建設(shè)；先建設(shè)，后招商。營銷招商是項目運營管理的內(nèi)容之一，這也是工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商最看重的部分。

項目的建設(shè)實質(zhì)上就是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的提供過程，其重要性與招商同等重要。有些企業(yè)完全用住宅開發(fā)的操作模式來運作工業(yè)地產(chǎn)項目，先建好項目，再去招商。豈不知工業(yè)地產(chǎn)項目要求與產(chǎn)業(yè)匹配相適應(yīng)，是先工業(yè)后地產(chǎn)。

（3）專業(yè)人才缺乏。目前一種普遍的觀點是，工業(yè)地產(chǎn)項目以能招到商為目標(biāo)，所需要的人才就是營銷人才。其實工業(yè)地產(chǎn)項目運營管理不僅需要營銷人才，更需要懂設(shè)計、懂規(guī)劃運營管理的全方位人才。目前此類人才相對缺乏。

（4）企業(yè)對項目運營管理重視不夠。許多工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根本沒有運營管理概念，以為那只是制造業(yè)的事情，對工業(yè)地產(chǎn)項目無關(guān)緊要。這也是目前工業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)不能有序發(fā)展的原因之一。

3.提高工業(yè)地產(chǎn)項目運營水平的對策

（1）以整體的思維，對工業(yè)地產(chǎn)項目實行統(tǒng)一運營管理。

所謂整體的思維，就是以工業(yè)地產(chǎn)項目的整個價值鏈為起點，從整體、全局的角度整合資源；統(tǒng)一運營管理就是以項目的持續(xù)發(fā)展、永續(xù)良性經(jīng)營為目標(biāo)，提出一套切實可行的系統(tǒng)性工業(yè)地產(chǎn)項目運營管理方案。在招商過程中要對項目進行不斷調(diào)整和優(yōu)化，并且在設(shè)計上要考慮企業(yè)之間的合作與共享，考慮產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)和集群優(yōu)勢，以優(yōu)秀的企業(yè)吸引優(yōu)秀的企業(yè)，最終提升整個項目的品位和質(zhì)量。

（2）改變“建造-銷售”的傳統(tǒng)模式，從長周期角度加強項目運營管理。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要把目標(biāo)定在追求投資回報的穩(wěn)定性和長期性上。工業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)從籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項目到提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)等，需要一系列的運營活動，資金占用量大、時間長，應(yīng)制訂一些新的運營方案。如把工業(yè)地產(chǎn)市場與資本市場嫁接，引進風(fēng)險投資；工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可參股企業(yè)的生產(chǎn)項目，以租金換股權(quán)，然后在被投資企業(yè)未來盈利或上市溢價時轉(zhuǎn)讓所持股權(quán)，回收成本。

（3）重視全程運營管理。工業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)只是項目的開始，持續(xù)的運營管理才是項目成功的關(guān)鍵，因為所有的投資者都要通過后期的租金收入來實現(xiàn)投資回報。開發(fā)商要明確工業(yè)地產(chǎn)的功能是工業(yè)生產(chǎn)，而產(chǎn)品達(dá)到高品質(zhì)的關(guān)鍵在于后期服務(wù)。只有有效地解決了專業(yè)化運作問題，工業(yè)項目在后期經(jīng)營中才能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。在后期經(jīng)營過程中，運營管理要有統(tǒng)籌計劃，對企業(yè)入駐、日常管理和對外形象宣傳等要統(tǒng)一安排，還要協(xié)調(diào)與政府等有關(guān)部門的關(guān)系，不斷地招商。工業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)要求開發(fā)商做到投資者、經(jīng)營者、物業(yè)經(jīng)營者三種身份的統(tǒng)一。雖然工業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)同屬房地產(chǎn)業(yè)，但其生產(chǎn)、經(jīng)營、管理、銷售、技術(shù)、質(zhì)量、投資、融資的模式都是不一樣的。

（來源：網(wǎng)絡(luò)資料整理，觀點不代表本站。）

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