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導(dǎo)讀 隨著土地資源的日益稀缺和行業(yè)競爭的加劇，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展逐漸從一般性的拼硬件和成本競爭轉(zhuǎn)向為效率的競爭和服務(wù)能力的競爭。這也意味著園區(qū)越來越從單一功能樓宇向復(fù)合型園區(qū)發(fā)展，從單純的園區(qū)物理空間的提供逐步走向“功能化園區(qū)”的時代。 園區(qū)地產(chǎn)的特點1.新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，推動園區(qū)地產(chǎn)發(fā)展 園區(qū)地產(chǎn)承載技術(shù)創(chuàng)新、成果產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)濟(jì)發(fā)展職能，又將企業(yè)經(jīng)營和社會管理的信息與資源，以信息化手段整合為智慧園區(qū)和智慧新城。產(chǎn)業(yè)催生城鎮(zhèn)，信息管理社會。園區(qū)地產(chǎn)緊扣經(jīng)濟(jì)脈搏，蘊(yùn)含巨大創(chuàng)新和發(fā)展的空間。 2.房地產(chǎn)企業(yè)對園區(qū)地產(chǎn)的投資力度加大 房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型園區(qū)地產(chǎn)的熱情更加高漲，無論從運作模式還是其項目內(nèi)涵來講，更符合園區(qū)地產(chǎn)的本質(zhì)要求。 3.開發(fā)模式趨于綜合化 園區(qū)地產(chǎn)項目一般具有較大的建設(shè)規(guī)模和涉及經(jīng)營范圍較廣的特點，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設(shè)的步伐，還要求具備產(chǎn)業(yè)項目經(jīng)營運作能力的保證，因此，單純采用一種開發(fā)模式，往往很難達(dá)到使產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)能順利推進(jìn)的目的。綜合運用以上三種模式成為了園區(qū)地產(chǎn)的選擇。 4.越來越注重資源價值最大化 園區(qū)地產(chǎn)追求的是資源價值最大化，而不是企業(yè)價值最大化。園區(qū)地產(chǎn)的出發(fā)點是將地產(chǎn)資源與其它資源整合，把土地開發(fā)升華為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長極的培育。 5.日益注重產(chǎn)業(yè)環(huán)境營造 園區(qū)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式主要為城市近郊或者郊區(qū)的工業(yè)園，有時表現(xiàn)為整個“產(chǎn)業(yè)城市”。園區(qū)地產(chǎn)的建設(shè)并不局限于營造適宜人居住的環(huán)境，而更注重人們創(chuàng)業(yè)的需要。 6.投資要求越來越高 園區(qū)地產(chǎn)的開發(fā)雖以政府導(dǎo)向為主，但其運作過程是完全市場化的。由于注重以地產(chǎn)為基礎(chǔ)，以產(chǎn)業(yè)為依托，尤其是十八屆三中全會以后釋放出工業(yè)用地價格逐漸上漲的信號，這對園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)商的資金實力提出了較高的要求。 7.基礎(chǔ)設(shè)施作用關(guān)鍵 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是園區(qū)地產(chǎn)快速啟動、形成雛形的基礎(chǔ)，只有過硬的基礎(chǔ)設(shè)施，才能吸引優(yōu)秀項目/企業(yè)的入駐。 投資者對園區(qū)地產(chǎn)的選擇越來越體現(xiàn)出從重視硬環(huán)境到強(qiáng)調(diào)軟環(huán)境的變化趨勢，而軟環(huán)境中最為關(guān)注的就是能否充分體現(xiàn)出增值服務(wù)。這就促使原來的園區(qū)地產(chǎn)由單純的園區(qū)產(chǎn)品開發(fā)銷售向綜合的“產(chǎn)業(yè)開發(fā)”和“氛圍培育”轉(zhuǎn)變。 園區(qū)地產(chǎn)發(fā)展展望1.園區(qū)地產(chǎn)將呈現(xiàn)日益趨熱的上升態(tài)勢 新一輪的改革將推動內(nèi)陸產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展的體制機(jī)制”、“提高文化產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化水平”；在金融方面提出“鼓勵金融創(chuàng)新，豐富金融市場層次和產(chǎn)品”；以及“在推進(jìn)現(xiàn)有試點基礎(chǔ)上，選擇若干具備條件地方發(fā)展自由貿(mào)易園（港）區(qū)”等等，這些都表明新一輪的改革發(fā)展將為我國的園區(qū)地產(chǎn)發(fā)展帶來新的契機(jī) 2.由企業(yè)主導(dǎo)的園區(qū)開發(fā)運營的比例會穩(wěn)步提高 展望未來，園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)由政府主導(dǎo)為主的局面可能會有所緩解，為充分發(fā)揮市場對資源的決定性配置作用，整體上由企業(yè)主導(dǎo)的園區(qū)開發(fā)運營的比例會穩(wěn)步提高，因此，園區(qū)地產(chǎn)行業(yè)將會迎來新一輪爆發(fā)。 3.區(qū)域的多規(guī)劃合一，將帶來園區(qū)地產(chǎn)的蛻變 一個區(qū)域的土地規(guī)劃、城市規(guī)劃、環(huán)境規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃等各種規(guī)劃，均出自不同的政府部門。今后要逐漸實現(xiàn)多規(guī)劃合一，這將有效避免不同規(guī)劃之間可能出現(xiàn)的沖突和矛盾，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)健康發(fā)展。 4.由科技園走向產(chǎn)業(yè)城，實現(xiàn)產(chǎn)城融合 從最早關(guān)注產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟(jì)屬性，到現(xiàn)在關(guān)注其生態(tài)、環(huán)境屬性，產(chǎn)業(yè)園區(qū)越來越強(qiáng)調(diào)健康及可持續(xù)發(fā)展。未來園區(qū)的功能也將從傳統(tǒng)的招商引資和管理職能向全方位的政府、產(chǎn)業(yè)及城市綜合化服務(wù)轉(zhuǎn)型，并建立園區(qū)內(nèi)外主體之間的整合優(yōu)勢。 5.產(chǎn)品設(shè)計更加有針對性，園區(qū)服務(wù)作用日益凸顯 做園區(qū)開發(fā)，不能只依據(jù)政府要求，要根據(jù)市場，確定產(chǎn)業(yè)定位。研究產(chǎn)業(yè)特點，而不僅僅用通用廠房，這是未來趨勢。產(chǎn)業(yè)園區(qū)將由“大而全”向“小而美”轉(zhuǎn)變。 6.科技創(chuàng)新驅(qū)動產(chǎn)業(yè)園區(qū)由加工型向研發(fā)型升級 未來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展在于比拼科技創(chuàng)新能力和科技轉(zhuǎn)化效率。產(chǎn)業(yè)園區(qū)逐漸向研發(fā)型升級，科技型中小企業(yè)將會成為未來園區(qū)招商的主要目標(biāo)，因此以研發(fā)中心、研發(fā)型產(chǎn)業(yè)、科技服務(wù)業(yè)為主體的研發(fā)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)更具有競爭力。 7.產(chǎn)融結(jié)合，創(chuàng)新金融資源整合模式 園區(qū)的類型不同，每種模式下的金融運作和金融工具的使用差異比較大，而在一個長的生產(chǎn)活動和長的價值鏈的每個環(huán)節(jié)，也都可以衍生出不同的金融和產(chǎn)業(yè)嫁接模式。 隨著科技園、產(chǎn)業(yè)園逐步到產(chǎn)業(yè)新城的演變，由園到城，最后大一統(tǒng)，回歸到一個城市的運營角度。 文章來源：蘭德咨詢 |
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