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剛剛，西安土地市場爆出了一則消息： 4月6日，西安明星地塊灃西新城115畝住宅用地，經(jīng)過延時兩個小時的激烈廝殺，139輪的報價后，地塊高價熔斷。 今天上午（4月9日），華潤成功通過搖號奪得該地塊。 
▲灃西新城地塊，競價保證金6.9億，起始價格6.9億，最高限價22.5億?？鄢逃涮状?、保障房代建，按最高限價22.5億計算，樓面價是1.2萬每平。如果報價達到最高限價，所有報價無效，按補充約定搖號產(chǎn)生最終勝出者。 也就是說，西安灃西這宗地，每家報名企業(yè)都要交6.9億拿搖號資格，按照數(shù)據(jù)，參加該宗地的競買人一共58家企業(yè)，這58家企業(yè)一共交了400億搶地，平均每家企業(yè)的搖號中獎率低過1.7%。 
▲有意思的是，這次搶地的58家企業(yè)中，屬于中海的有24家，屬于華潤的有20家，光是這兩家房企，就花了304億來搶這宗最高限價22.5億的土地。其余的房企，除了正榮有3家，萬科有2家，其他的都只有1家來搶地。 顯然，華潤、中海出動如此多的資金圍獵這塊地，一開始就是勢在必得的態(tài)度，土地價格被“頂”到最高限價，也在其預(yù)料之中，否則，不會動用這么多馬甲，來等著熔斷搖號。 從概率上來看，華潤、中海十拿九穩(wěn)，中簽率均超過了三分之一，中海165.8億元手握24個號，華潤138.2億元手握20個號，兩家占到了總票數(shù)的75.9%。當然，拿到這塊地，除了實力，還要有運氣。例如中海比華潤還多了4個馬甲，仍然不幸落拍，這就是運氣差了一點的證明。現(xiàn)在的問題是，為什么會出現(xiàn)這種400億資金圍獵22億地塊的現(xiàn)象？說實話，隨著調(diào)控進入深水區(qū)，除了對客戶出臺限購限貸限售限離婚等各項政策后，政府、銀行對開發(fā)商也有了諸多限制，例如三道紅線出臺后，針對房企的開發(fā)貸審核更嚴格，通過表外理財、委托貸款、同業(yè)業(yè)務(wù)等渠道為房企融資的渠道，也基本被封堵。與之相對應(yīng)，國企、央企因為有實力雄厚的國資背書，從銀行獲取開發(fā)貸、從市場發(fā)債融資都相較民企更容易，利率也更便宜。所以，從這方面看，前述的限制房貸、開發(fā)貸、信托資金等各類限制樓市的金融手段，與其說是說給全體地產(chǎn)商聽的，其實更大部分是說給民營地產(chǎn)商聽的。例如，2021年以來部分房企發(fā)債利率顯示，保利、金地、華僑城等國企的發(fā)債利率均低過4%，而金科、中南等民營房企的發(fā)債利率則超過6%。
顯然，有便宜的資金，中海、華潤自然敢于多拿出錢來圍獵好標的，畢竟，競價保證金也是有資金成本的，沒有低的融資利率兜底，誰又會敢弄這么多馬甲？另外值得一提的是，不少民營房企也順應(yīng)時勢，開始染紅。如平安入股碧桂園，深圳市人才安居集團250億馳援恒大，綠城投奔中交集團、華夏幸福獲得河北政府支持、富力獲得廣州國資援助，越來越多的民營房企，開始被國資接盤。最后，來自近幾年的地王數(shù)據(jù)。2016年以前，拿地王的基本是民企，如2013年融創(chuàng)的北京農(nóng)展館地王、2016年融信的上海靜安地王；2017年以后，拿地王的基本是國企或央企，如2019年越秀的深圳尖崗山地王、2019年的蘇州城投公司地王、2020年西安曲江地王......由此，種種跡象表明，民企地產(chǎn)商，如粵系、閩系、浙系房企，在收縮戰(zhàn)線，國企地產(chǎn)商，要么在極速擴張，要么在穩(wěn)健擴張的路上。具體到中海華潤這兩家房企，2020年華潤新獲取項目69個，新增權(quán)益土地儲備1148萬平方米，主要聚焦在粵港澳、長三角、京津冀、成渝經(jīng)濟圈四大區(qū)域以及九大國家中心城市等一二線城市。2025年，華潤計劃實現(xiàn)權(quán)益簽約額和租金收入雙翻番，銷售簽約額將保持行業(yè)前十。華潤總裁李欣對此表示，華潤置地有信心完成設(shè)定的目標，實現(xiàn)高增長。而對于中海，自2017年顏建國回歸之后，中海一直在依托資金優(yōu)勢積極納儲，2016年-2019年，中海新增土地面積分別為972萬平方米、1741萬平方米、1764萬平方米、1146萬平方米。其中，2019年的新增拿地數(shù)量較2018年有所下降，但權(quán)益購地金額同比增加24.1%至1134億元。2020年，中海共新增64幅土地，新增總樓面面積為1349萬平方米，同比增長17.7%；權(quán)益投資金額為1318億元，同比增長16.3%；2021年，中海新增土儲指引目標是1650億，也是同樣大概是25%左右的增長速度。雖然三月份西安連續(xù)出臺兩個樓市新政，但這些政策既沒有提到增加土地供應(yīng)量，也沒有通過限購限貸來減少市場需求。西安市場，仍在單邊起舞。不得不說，西安樓市上漲已經(jīng)快5年了，從2016年開始，西安就一路上揚，幾乎沒有回調(diào)過。這個市場的熱度早就足夠高，整體供不應(yīng)求，從拿地到售罄，西安很多地塊只需要五、六個月，十分有利于房企高周轉(zhuǎn)。因此，對于房企而言，西安土地有限價，即使頂格買入，也能算過賬來，短期就能見到業(yè)績的土地，為啥不要？拼了命也要拿下啊。▲根據(jù)克而瑞西安的數(shù)據(jù)顯示，西安主城區(qū)住宅庫存只有479萬平米，去化周期是5.2個月。▲從供求關(guān)系看，西安的土地供應(yīng)“把握的”恰到好處，既不至于出現(xiàn)超量供應(yīng)，也不至于出現(xiàn)明顯短缺。由此，西安樓市如此熱烈，有實力的房企自然會積極補倉，在緩漲中，助力西安樓市走向“慢?！?。在集中供地之前，在開發(fā)商中流行一種“3.30定律”。所謂“3.30定律”是指，許多開發(fā)商都會搶在3月30日以前拿地，以增加年度業(yè)績。有了集中供地以后，顯然，所謂的拿地330定律就失效了，取而代之的是每逢3、6、9月集中土地出讓的波浪谷效應(yīng)。這時許多房地產(chǎn)公司都忙于找馬甲劃撥資金從容選地，以便在更短的周期內(nèi)拿到更優(yōu)質(zhì)的地塊。而從這次華潤中海耗資300億，憑借資金優(yōu)勢碾壓其他玩家來看，有實力的房企，開始有意識的在“集中供地”到來之前秀肌肉，央企的資金實力在此期間一覽無余。對此，廣州、北京、天津、杭州、無錫、南京、合肥、濟南、成都、鄭州、蘇州、廈門等15個熱點城市明確將在4-5月開啟集供應(yīng)土地。由于調(diào)控限價，房企為了追求高回報率只能依靠“高周轉(zhuǎn)”，而真正能夠高周轉(zhuǎn)的資源幾乎都在熱點一二線城市，顯然，資金實力強的企業(yè)獲取一二線優(yōu)質(zhì)土地的概率更高，未來集中供地之下，房企兩極分化已是大勢所趨。例如，招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰就表示，集中供地要求企業(yè)在短時間內(nèi)有大量的資金去購買土地，“這對我們這種資金成本低，資金實力雄厚的企業(yè)來說是一個機會?！?/span>說實話，我曾經(jīng)以為，在當前“房住不炒”的主基調(diào)下，地產(chǎn)國企化，能夠促進房企集中度進一步提高，同時還能幫助市場穩(wěn)定房價。現(xiàn)在看起來，是我想多了。國企的訴求、地方政府的訴求，和高層的訴求，其實并不一致。而即使是反復(fù)強調(diào)房住不炒，從土地端的數(shù)據(jù)來看，2021年房企拿地熱情空前高漲。截止4月6日，光是出讓土地收入過百億的城市就有杭州、上海、成都、北京、寧波、南京等22個，50大熱點城市土地出讓總額高達7136.5億。同時，熱點城市土地成交溢價率也非常高，例如蕪湖市出讓土地面積翻倍，達到190萬平米，平均溢價率超過100%，其他如徐州、鹽城、淮安、金華等多個城市溢價率超過50%。由此，即便是地產(chǎn)國企化，我們也不能盲目相信會降房價。畢竟，在當前嚴格限購、限價的條件下，國企地產(chǎn)商在房管局那邊，還有個“避免國有資產(chǎn)損失”的由頭不是？光是這個議價空間，就比民企大得多。
關(guān)于地產(chǎn)，希望能與大家有更多交流。
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