就如廣州夏季“東邊日出西邊雨”的天氣一般，本場土拍結(jié)果可謂是分化至極：兩宗番禺區(qū)地塊觸頂搖號，荔灣、番禺、從化三區(qū)各有一宗流拍。

在這場分化的土拍里，房企精細(xì)拿地策略表現(xiàn)得淋漓盡致，追求可持續(xù)性價比地塊取代了早期盲目擴(kuò)充土地的邏輯，拿地利潤一定是擺在第一位置。

同日進(jìn)行的成都土拍，延續(xù)了今年一批次以來的熱度，幾個熱度地塊都是成都主城區(qū)地塊，自然受到各大房企追捧。成都地市一改往日頹勢，35宗宅地成交34宗，總成交金額達(dá)311億元。

可以看出來，如今央企國企布局的城市基本上都是產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的熱門地區(qū)，幾乎多是采取包圍集中策略，形成一定的多項目操盤策略，在整體操盤思路上面保證了一定的風(fēng)險可控。

隨著各大央國企的全國廝殺，央企國企也正在擺脫早期不算市場化的刻板印象，不管是組織方面還是產(chǎn)品研發(fā)方面，都在徹底的靠近客戶需求，增加核心競爭力。

就在近期，地產(chǎn)一品塘也獨家獲悉：多家央國企都更換了集團(tuán)設(shè)計產(chǎn)品一把手，這也間接說明如今央企國企也需要加強(qiáng)產(chǎn)品研發(fā)。房企核心競爭力已經(jīng)回到了最初的起點：產(chǎn)品為王的時代已經(jīng)來臨。

中海地產(chǎn)對于多數(shù)人來說，這多年就是口碑品質(zhì)的基本調(diào)性。但是這幾年很多城市減配也比較明星，摳成本非常厲害，但是也間接說明了中海的運營水平。

中海是唯一一家有能力在有限的成本預(yù)算做出有亮點產(chǎn)品的房企，產(chǎn)品幾乎也是低調(diào)務(wù)實為主，很少有花里胡哨的的產(chǎn)品發(fā)布，但是這幾年也很明顯看到進(jìn)步空間。

新科中海發(fā)展集團(tuán)設(shè)計管理部總經(jīng)理尤蕊，就是一位產(chǎn)品大神人物，曾經(jīng)帶領(lǐng)北京中海笑傲市場好幾年。如今直接提拔集團(tuán)設(shè)計一把手，可見口碑實力絕對毋庸置疑。

中海地產(chǎn)去年發(fā)布了位于北京豐臺區(qū)大紅門區(qū)域的新項目案名——和瑞叁號院，這個項目讓我眼前一亮，“叁號院”系列是中海地產(chǎn)“藏鋒系”（最高端）產(chǎn)品在北京市場的落地。

中海居然把豪宅面積做了極致減法，這種劍走偏鋒的落差讓我很有興趣去見識這個項目。縮小戶型面積，做低產(chǎn)品總價，成了中海和瑞叁號院的首選賣點。

很明顯這步棋就是完全的市場化邏輯+產(chǎn)品定位+客戶定位精準(zhǔn)的經(jīng)典案例，小戶型去化更容易，但是品質(zhì)感又能對標(biāo)豪宅配置，總價在同等區(qū)位又足夠的競爭力。

中海在整體設(shè)計，成本，運營操盤等方面，都不具備那種奢華的整體操盤基因，但是絕對是市場化最強(qiáng)的選手之一，所以中海的產(chǎn)品邏輯只有適配還是適配。

中海地產(chǎn)的顏總也是早期在龍湖擔(dān)任過副總裁職位，這幾年幾乎把龍湖身上所有的優(yōu)點都引入了中海身上，如今的中海地產(chǎn)更加有些許龍湖的產(chǎn)品操盤影子。

這幾年中海更是引進(jìn)了多位龍湖系核心產(chǎn)品，營銷，客研高管，也讓中海在市場化運營方面更加具備核心競爭力，這樣的中海著實可怕。

華潤置地，作為央企四大金剛之一，2023年在土地市場的瘋狂已經(jīng)是有點獨孤求敗的視角。半年耗資500億攻陷多個一二線城市，這家紅色央企已經(jīng)占到了行業(yè)制高點。

作為有著香港房企基因的央企巨頭，華潤置地幾乎是綜合體開發(fā)的代名詞。早期在住宅項目的關(guān)注點并不大，但是近些年在一二線城市可以看到華潤置地住宅產(chǎn)品也在高端市場上發(fā)力。

華潤置地在通過在幾年幸福里產(chǎn)品過度之后，迎來了住宅產(chǎn)品的跨步升級：潤府，瑞府等系列產(chǎn)品橫空出世，很多城市核心地區(qū)也迎來了華潤高端產(chǎn)品落地。

華潤置地的整體經(jīng)營品牌也做出了升級：推動“更好的城市品質(zhì)”方針落地各個城市，華潤置地住宅產(chǎn)品研發(fā)體系也在這一年得到了全國化推廣。

新科華潤置地集團(tuán)設(shè)計管理部總經(jīng)理馬曉瑛，又是一位清華學(xué)霸，畢業(yè)于哈佛的超級高材生，華潤置地的管培生之一，早期帶領(lǐng)的華潤置地華南區(qū)域也是創(chuàng)新了多個經(jīng)典產(chǎn)品。

深圳華潤悅府這個超級明星項目就是華潤華南大區(qū)的經(jīng)典作品之一，可以說是整個深圳住宅的絕對天花板存在，華潤萬象天地也是萬象城之后深圳又一超級經(jīng)典商業(yè)模板項目。

正是在華南大區(qū)的業(yè)績沉淀，馬總在華潤置地從大區(qū)分管領(lǐng)導(dǎo)直接升任集團(tuán)部門一把手，很顯然華潤置地對于如今產(chǎn)品研發(fā)的重視程度是不一般的。

在華潤置地，我們可以看到很多經(jīng)典的多元化產(chǎn)品，相對于住宅開發(fā)的房企，華潤有著天然的綜合體開發(fā)優(yōu)勢，或許華潤才是最懂城市運營的房企。

從去年開始，華潤置地對龍湖，旭輝，融創(chuàng)三家公司的設(shè)計人才進(jìn)行了全國化挖角，已經(jīng)有多位中高管正在華潤置地?fù)?dān)任設(shè)計核心崗位。

保利發(fā)展，一家超級低調(diào)但是如今直沖云霄的超級央企。給人就是一個穩(wěn)字當(dāng)頭的印象，沒啥大開大合的動作，始終都在走自己的路。

保利發(fā)展背靠保利集團(tuán)的大樹，始終堅持穩(wěn)健發(fā)展，把風(fēng)險管理，品質(zhì)發(fā)展作為整體企業(yè)運營基石，確實有著央企的核心擔(dān)當(dāng)。

新科保利發(fā)展產(chǎn)品研發(fā)中心總經(jīng)理吳勁松，又是一位北京保利調(diào)任集團(tuán)總部的經(jīng)典案例，保利發(fā)展在北京的發(fā)展也是有目共睹。

吳勁松也是保利發(fā)展的管培生之一，也是保利發(fā)展近些年干部年強(qiáng)化培養(yǎng)的核心方針之一，作為80后的集團(tuán)高管，也迎來了事業(yè)的高峰期。

廣州作為保利的總部所在地，也是核心優(yōu)勢區(qū)域之一。經(jīng)過近兩年下行市場的考驗，行業(yè)正回到品質(zhì)至上、回到長期主義，保利也正在多方面升級產(chǎn)品體系。

保利“天字系”，近幾年也在市場上有所反響，早在2010年保利就開始研發(fā)高端產(chǎn)品系列，直到2022年保利天字系最新作品廣州荔灣天珺的亮相，才讓業(yè)內(nèi)正在看到央企的綜合實力。

保利地產(chǎn)已經(jīng)在高端產(chǎn)品線深耕超過10年，廣州荔灣天珺保持著保利發(fā)展親自操盤的精品路線，戶型方正實用，并且都帶有保利天字系一貫高端奢華的裝修標(biāo)準(zhǔn)。

保利雖然是低調(diào)央企，但是在人才管理方面除去自家的管培生體系之外，去年開始也在引進(jìn)市場化更高的設(shè)計人才，并且多數(shù)都來自傳統(tǒng)頭部房企為主。

招商蛇口，近幾年也一直爭議不斷，有人說地產(chǎn)只是招商蛇口的副業(yè)，也有人說招商蛇口就是吃深圳老本，近期華南區(qū)域明顯落后不少。

招商蛇口本身就是依托于招商局集團(tuán)，背后有著較深的園區(qū)開發(fā)背景沉淀，但是招商蛇口地產(chǎn)開發(fā)也基本上屬于國內(nèi)第一梯隊的綜合實力，只是產(chǎn)品方面確實這幾年創(chuàng)新匱乏。

新科招商蛇口集團(tuán)產(chǎn)品管理部總經(jīng)理趙方，早期任職招商蛇口重慶城市總期間，招商蛇口重慶公司市場排名連續(xù)三年上升，在200萬級、500萬級、1000萬級產(chǎn)品市場，招商蛇口重慶公司均有較高的份額占比。

很顯然，一家房企能在產(chǎn)品力全國頂流的重慶市場能夠活下去，產(chǎn)品研發(fā)實力，綜合操盤水平必須是一流。招商蛇口正是在產(chǎn)品方面多個創(chuàng)新突圍，才能真正在重慶市場站穩(wěn)腳跟。

招商蛇口相對于其他三大央企，目前在一二線城市的深耕邏輯基本上一定差異化，招商蛇口在深圳，上海，南京，北京等城市形成了壓倒性優(yōu)勢。

在如今一二線主流城市上，招商蛇口整體設(shè)計團(tuán)隊綜合水平跟其他央企存在差距，后期趙總肯定會對部分區(qū)域或城市設(shè)計團(tuán)隊進(jìn)行有效的更替動作。

招商“瑧系”產(chǎn)品的又一次升級: 招商·新川臻境是招商蛇口“臻”系精研產(chǎn)品,繼承并延續(xù)了招商蛇口高端住宅的一貫出眾品質(zhì)，或許后續(xù)在全國也會在更多城市看到。

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了深水賽道，不管是逐漸退出的早期黑馬，還是依然活躍在江湖的央國企軍團(tuán)，幾乎每家都在產(chǎn)品方面下足了功夫。

這也完全體現(xiàn)在人才市場方面，去年開始設(shè)計人才占據(jù)整體房企招聘職能的半壁江山，也是除去營銷職位之外房企最看重的崗位之一。

除去四大央企之外，越秀集團(tuán)，華發(fā)集團(tuán)，建發(fā)集團(tuán)等都在不同程度得引進(jìn)高級設(shè)計人才，或許未來在一二線城市的直接競爭會越來越激烈。

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