業(yè)主想著如何快速提升租金收益，而租客卻尋思著租來(lái)的辦公室還要花錢改造，既費(fèi)錢又費(fèi)時(shí)，還不靈活。誰(shuí)能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)持有方與租客的雙贏？

2017 年7 月6 日， 隨著一陣鼓掌歡呼聲響起，一家名為“開工大吉”的辦公資產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)正式在北京注冊(cè)完成。主打“拎包辦公”的開工大吉，最初并沒有引起多少漣漪。然而，僅3 個(gè)月左右，開工大吉就獲得了梅花創(chuàng)投、險(xiǎn)峰長(zhǎng)青天使輪的投資。2018 年8 月，獲得36 氪、新勢(shì)能pre A 輪投資，同年10 月，開工大吉將總部搬遷至上海。2019 年12 月又獲得凱德集團(tuán)中國(guó)投資。截至2020 年3 月，開工大吉服務(wù)資產(chǎn)價(jià)值超2500 億，儼然成為全國(guó) “辦公資產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)”屈指可數(shù)的“黑馬”，令人詫異不已。

盡管取得不錯(cuò)的“ 戰(zhàn)績(jī)”， 但開工大吉?jiǎng)?chuàng)始人張世凱似乎并不滿足停留于此，在他的戰(zhàn)略藍(lán)圖中，構(gòu)建未來(lái)辦公生態(tài)的首要目標(biāo)是要打通資產(chǎn)持有方與租客的“任督二脈”。

在外界的認(rèn)識(shí)中，開工大吉團(tuán)隊(duì)除了精通通信科技領(lǐng)域內(nèi)的技術(shù)開發(fā)、研究樓宇智能化工程，還對(duì)建筑裝飾裝修、建設(shè)工程設(shè)計(jì)與施工等上下游產(chǎn)業(yè)十分熟悉。

但張世凱在接受《中國(guó)房地產(chǎn)金融》的采訪時(shí)坦言：“我們不是客戶眼中的傳統(tǒng)裝修公司，更不是一家從事聯(lián)合辦公租賃的企業(yè)，開工大吉要以拎包辦公服務(wù)為基礎(chǔ)，革新傳統(tǒng)辦公產(chǎn)品理念，在招商效率、租金收益、智能管理方面為業(yè)主帶來(lái)更多價(jià)值，成為全球領(lǐng)先的辦公資產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)?！?/span>

談及選擇該賽道的初衷時(shí)，張世凱表示，定制精裝房源拎包入駐是未來(lái)主流的辦公形態(tài)。

對(duì)于寫字樓的運(yùn)營(yíng)者而言，往往會(huì)遇到招商效率、租金收益、智能管理等方面的痛點(diǎn)，特別是在進(jìn)入存量時(shí)代后，還要解決如何打破傳統(tǒng)寫字樓存在管理成本高、同質(zhì)化嚴(yán)重、運(yùn)營(yíng)效率低下等問(wèn)題，諸多問(wèn)題猶如大山一般壓得業(yè)主們喘不過(guò)氣來(lái)。

但站在租客的角度上來(lái)看，傳統(tǒng)的寫字樓已經(jīng)無(wú)法滿足快速成長(zhǎng)型企業(yè)對(duì)于輕資產(chǎn)、靈活辦公的需求。

要如何平衡二者之間的關(guān)系，從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)持有方與租客的雙贏呢？張世凱強(qiáng)調(diào)，急需一個(gè)第三方公司為此提供服務(wù)，化解其中的矛盾點(diǎn)，這也是開工大吉的發(fā)展契機(jī)。

特別是在這次疫情下，更是凸顯開工大吉其存在的重要性。

“疫情來(lái)襲，讓大量企業(yè)猝不及防。當(dāng)下，企業(yè)普遍存在以下兩類需求，通?？梢詺w納為：現(xiàn)金敏感性和時(shí)間敏感性?！睆埵绖P說(shuō)。

第一類“現(xiàn)金敏感性”主要體現(xiàn)在企業(yè)對(duì)于現(xiàn)金的敏感度和依賴程度增加。尤其是今年上半年，疫情導(dǎo)致大部分企業(yè)的業(yè)務(wù)無(wú)法順利開展，形成“手頭緊、錢包空”的狀態(tài)，缺乏穩(wěn)健的現(xiàn)金流，這讓許多企業(yè)在辦公場(chǎng)所方面，選擇了“退而求其次”。

因此，出現(xiàn)了很多企業(yè)的辦公區(qū)域發(fā)生區(qū)域位置的改變，形成了“從市區(qū)搬到郊區(qū)，從大房子換成小房子”的局面，甚至有些企業(yè)為了節(jié)約成本，離開一線城市，選擇租金相對(duì)便宜的二三線城市。

然而，即使辦公室可以喬遷，但裝修仍然不可避免?？纱蠖鄶?shù)選擇“挪窩”的企業(yè)原本就受困于資金流的問(wèn)題，更不愿在入駐辦公室的前期就為裝修而付出一大筆開銷。

第二類“時(shí)間敏感性”，張世凱進(jìn)一步進(jìn)行舉例說(shuō)明：“以世界500強(qiáng)的企業(yè)為例子，集團(tuán)相關(guān)部門在處理更換辦公地點(diǎn)的問(wèn)題時(shí)，其中手續(xù)繁瑣不說(shuō)，整個(gè)流程時(shí)間范圍拉鋸特別長(zhǎng)。比如要和財(cái)務(wù)部門申請(qǐng)裝修費(fèi)用、面對(duì)招投標(biāo)、接觸審計(jì)等多個(gè)方面。到最后落實(shí)完成，前后所花費(fèi)的時(shí)間可能長(zhǎng)達(dá)半年之久?！?/span>

經(jīng)過(guò)開工大吉團(tuán)隊(duì)的市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，疫情潛移默化地改變了客戶群體的需求，且今后會(huì)更加直觀表現(xiàn)。

“開工大吉獲取到了企業(yè)租戶對(duì)于'租來(lái)的辦公室為什么要我自己花錢去裝修？’這個(gè)很重要的訴求。而且目前幾乎80%的寫字樓租客與業(yè)主交談時(shí)會(huì)提出，'精裝修交付’，或者是由業(yè)主負(fù)責(zé)裝修部分費(fèi)用。這些需求讓傳統(tǒng)模式的寫字樓業(yè)主不知所措了?！?張世凱認(rèn)為，開工大吉提供的拎包辦公服務(wù)，能夠解決雙方遇到的矛盾痛點(diǎn)。

據(jù)張世凱介紹，要滿足寫字樓業(yè)主“精裝房源出租”的要求，并且兼顧租客“快速拎包辦公”入駐的定制條件，這就與開工大吉商業(yè)模式的核心點(diǎn)息息相關(guān)。

“幫人省錢是沒用的，只有幫人賺錢才是有用的?！北诌@個(gè)理念讓他不斷地去思考，誰(shuí)才是這個(gè)模式中的最大收益方？

如果業(yè)務(wù)模式能形成閉環(huán)，實(shí)際上是幫業(yè)主的資產(chǎn)價(jià)值整體提高了。首先，是在招商效率方面，將速度大幅度提升。因?yàn)閹в醒b修配置的辦公樓一定會(huì)比不帶裝修配置的更好出租，這種交付狀態(tài)一定會(huì)成為未來(lái)辦公樓宇的標(biāo)配。

張世凱以商品房住宅為案例，早些年消費(fèi)者在購(gòu)買商品房的時(shí)候多數(shù)為毛坯交付，隨著時(shí)間推移，現(xiàn)在普遍可見的是精裝交付狀態(tài)。所以在他看來(lái)，未來(lái)寫字樓也將順應(yīng)這樣的趨勢(shì)，從“毛坯”變成“帶精裝”。

但這里的“精裝”和商品房住宅不同，寫字樓的“帶精裝”是會(huì)根據(jù)不同企業(yè)租戶的不同需求再進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃裝修操作。

由于各個(gè)企業(yè)的組織形態(tài)不一樣，所需要的辦公室格局布置也不一樣。哪怕是在同樣面積的辦公室中，對(duì)于裝修配置的需求也大相徑庭。值得一提的是，倘若是幫租客定制交付，出租速度勢(shì)必會(huì)提升。

而在租金價(jià)格方面，辦公空間在精裝交付時(shí)會(huì)比毛坯交付略高一些，租金價(jià)格的上漲也是快速拉動(dòng)整個(gè)樓宇估值的關(guān)鍵點(diǎn)。所以，開工大吉提升交付標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)的同時(shí)，還賦能寫字樓業(yè)主的資產(chǎn)升值。這也是其在拓寬市場(chǎng)渠道時(shí)，廣受客戶認(rèn)可與青睞的原因之一。

其次，是省去了裝修免租期。

張世凱向記者介紹位于上海北外灘來(lái)福士的辦公室場(chǎng)景，以開工大吉的速度，從工人入場(chǎng)到完成交付，工期大約在一個(gè)星期左右。

當(dāng)然，叫人嘆為觀止的速度，正是依托開工大吉背后強(qiáng)大的供應(yīng)鏈。“得益于我們完善的自建或者代建工廠體系，所以能夠根據(jù)客戶所需要的工藝要求去定制產(chǎn)品，而且一定是需要大量的工廠數(shù)量才足以撐起整個(gè)鏈條，一定是全案解決。”張世凱說(shuō)。

空間改造期間采用的都是裝配式的方案，標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品線、積木式安裝、全干法作業(yè)……多項(xiàng)作業(yè)可以進(jìn)行穿插施工，互不影響，施工速度提高到傳統(tǒng)裝修公司的10倍以上。顛覆了傳統(tǒng)裝修工程進(jìn)度，還避免造成城市中的建筑垃圾增多，為城市環(huán)境減壓。

之所以開工大吉并不能被任何一個(gè)裝修公司或者家具公司替代，是因?yàn)閱渭兊难b修公司或家具公司只能解決部分問(wèn)題，而開工大吉?jiǎng)t是涉及全鏈條，同時(shí)賦能寫字樓業(yè)主與租戶雙方。

然而，開工大吉提供的辦公室的環(huán)境品質(zhì)并不會(huì)因?yàn)檠b修時(shí)長(zhǎng)的縮短而遞減。據(jù)張世凱透露，企業(yè)還受到全球首個(gè)完全專注建筑如何影響人體健康的評(píng)級(jí)系統(tǒng)——WELL健康建筑標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)可。

眾所周知，WELL是全球第一個(gè)專注于人類健康與福祉的建筑標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)健康和福祉相關(guān)的十大概念來(lái)衡量影響空間使用者健康的建筑屬性:空氣、水、營(yíng)養(yǎng)、光、運(yùn)動(dòng)、熱舒適、聲環(huán)境、材料、精神和社區(qū)。

國(guó)內(nèi)一些知名的地產(chǎn)樓宇空間都以獲得WELL認(rèn)證為榮，開工大吉與WELL的合作也為了變相地提升國(guó)內(nèi)辦公室的空間品質(zhì)，解決白領(lǐng)辦公環(huán)境問(wèn)題，為其提供一個(gè)綠色環(huán)保、舒適健康的可持續(xù)化辦公環(huán)境。

除此之外，在寫字樓出租環(huán)節(jié)中，業(yè)主通常還會(huì)遇到一個(gè)難題就是，當(dāng)辦公空間出租之后要如何與租戶繼續(xù)長(zhǎng)期穩(wěn)定的鏈接？

對(duì)此，張世凱表示，采用拎包辦公服務(wù)之后，通過(guò)前期落地的全套辦公智能硬件，可以借助大數(shù)據(jù)進(jìn)一步了解租戶辦公空間的使用頻率等狀態(tài)，更好為用戶提供服務(wù)與規(guī)劃。及時(shí)做到滿足甚至提前預(yù)備好租戶的企業(yè)變更需求，也彌補(bǔ)了業(yè)主對(duì)于樓宇內(nèi)占比更高的出租面積無(wú)法觸及的漏洞，有效地提升樓宇空間資產(chǎn)管理的服務(wù)質(zhì)量。

縱觀現(xiàn)今整個(gè)寫字樓租賃市場(chǎng)，已經(jīng)從以前的甲方市場(chǎng)逐步變成為乙方市場(chǎng)，其實(shí)每一個(gè)資產(chǎn)持有方都應(yīng)該考慮如何提供更具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，來(lái)吸引和留住租客。

“過(guò)去爭(zhēng)先恐后排隊(duì)尋租寫字樓辦公的時(shí)代已然結(jié)束。目前，大量的業(yè)主還停留在舒適區(qū)里沒有跨出轉(zhuǎn)型的第一步，不要等到被市場(chǎng)環(huán)境遏制住喉嚨的時(shí)候才去思考創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型，這樣就為時(shí)已晚，一定要有危機(jī)意識(shí)?！睆埵绖P說(shuō)。

而談及選擇該賽道的初衷時(shí)，張世凱表示，“開工大吉，不是一個(gè)單純的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，而是一個(gè)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，行業(yè)的開荒者。”

從事做拎包辦公這件事沒有對(duì)標(biāo)，因?yàn)檎麄€(gè)規(guī)則包括合同擬寫、定價(jià)都是在探索的過(guò)程中逐步累積迭代，關(guān)鍵的難點(diǎn)還是在于人才，他希望團(tuán)隊(duì)能夠打造出規(guī)范整個(gè)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，也給后來(lái)入局者起到一個(gè)參考借鑒的作用。

他更加不愿意看到一些缺乏經(jīng)驗(yàn)，或者帶有個(gè)人訴求的人渾渾噩噩入局，導(dǎo)致“游戲規(guī)則”被破壞。因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)，對(duì)于跨界、零基礎(chǔ)進(jìn)入的人是很不友好的。所以在未來(lái)，開工大吉戰(zhàn)略模式更多的是將商業(yè)模式核心點(diǎn)分享出來(lái)，開始著手開放平臺(tái)，教育上下游，分享輸出的供應(yīng)鏈。

“我們主要服務(wù)一線城市客戶為多，開拓城市的邏輯上，開工大吉往往被合作伙伴'綁著走’?！睋?jù)張世凱介紹，目前開工大吉已與凱德、華潤(rùn)、萬(wàn)科、龍湖等頭部商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商達(dá)成戰(zhàn)略合作，服務(wù)凱德、光大安石、晶耀前灘、北京金茂等辦公面積超1100萬(wàn)平方米。

未來(lái)，開工大吉還將堅(jiān)守初心，秉承著“要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)讓企業(yè)輕松成長(zhǎng)的世界，連接無(wú)限未來(lái)，希望所有企業(yè)都能夠活得更好”的愿景，為行業(yè)提供更多價(jià)值。