12月18日，隨著松江、普陀兩宗地塊的成功出讓，激戰(zhàn)近一年的上海土拍市場正式落下帷幕。

年初香港置地斥資311億拿下徐匯區(qū)黃浦江南延伸段，不僅吹響了2020年上海土拍進擊的號角，也一舉刷新內(nèi)陸土地總價紀錄。圍標事件后，土拍規(guī)則的調(diào)整點燃了沉寂多年的上海市場，眾多房企奔赴而來參與其中。

與此同時，上海明確“加快經(jīng)營性用地出讓節(jié)奏，夯實土地供應計劃，適當增加年度土地供應量”，多幅市區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地的出讓，更是引來大批房企圍獵，土拍市場百花齊放、高潮迭起。92宗涉宅地塊被66家房企分獲，平均溢價率11.86%，其中底價成交地塊共41幅；65幅純住宅用地的平均溢價率達到14.4%，僅有22幅底價成交。

開倉放糧的效果顯而易見。

據(jù)上海土地市場公開信息不完全統(tǒng)計，截至12月18日，今年上海成功通過招拍掛轉(zhuǎn)讓345宗地塊，土地成交金額2889.64億元，重返出讓金首位。過往三年里，這一指標分別由北京和杭州拔得頭籌。

多幅市區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地的出讓令土拍接連迎來高潮。

上海全年單價最高地塊為楊浦區(qū)江浦社區(qū)R-09地塊（大橋街道115街坊）奪得。該地塊位于楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)，地理位置優(yōu)越，吸引了金融街＋招商蛇口、龍光、九龍倉、金隅、仁恒＋華發(fā)7大房企5路人馬參與競價，鏖戰(zhàn)95輪后，金隅以總價69.2億元競得，成交樓面價85763.6元/平方米，溢價率38.33%，創(chuàng)下近階段內(nèi)環(huán)土地價格新高，市場預期其未來市場售價至少在11萬元以上。

楊浦區(qū)江浦社區(qū)R-09地塊（大橋街道115街坊）區(qū)位圖

單價僅次于楊浦內(nèi)環(huán)地塊的是三個月里經(jīng)歷了遇冷與熱戰(zhàn)的虹口北外灘158街坊。圍標事件后，北外灘純住宅地塊第二次出讓，與第一次出讓時3家房企僅有一家舉牌，另外兩家放棄參與競價不同，這幅北外灘“鉆石級”地塊再次出讓吸引了綠城、招商蛇口、華發(fā)、融創(chuàng)、融信、保利以及龍光7家廝殺，競價環(huán)節(jié)高潮迭起，歷時2個半小時，187輪激戰(zhàn)后，招商蛇口終以44.04億元拿下該地塊，溢價28.4%，成交樓板價約為8.11萬元/平方米。期間，招商最大的對手龍光欲取該地塊破冰上海市場，其一路加價到底，187輪競價中舉牌63次。折戟后6天，龍光終以總價23.82億元競得楊浦區(qū)定海社區(qū)D5-1地塊，樓面價65441元/平方米，溢價率19%，拿下其進入上海的首個項目。

時隔四年，融信再度殺回中興社區(qū)，這次雖然沒有制造地王，但也創(chuàng)下了年度上海市場樓板價第三。12月4日，融信聯(lián)手招商、保利以52.129億元拿下了靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元268-01地塊，樓板價約為7.2萬元/平方米。因該與融信的地王項目中興路一號位置相近，也被業(yè)內(nèi)人士戲稱為“中興路二號”。7.2萬元/平方米的樓面價在業(yè)內(nèi)人事看來，后續(xù)運營壓力較小，有穩(wěn)定的獲利空間。

年度總價最高的地塊當仁不讓為徐匯區(qū)黃浦江南延伸段的28個地塊。該地塊為涉宅混合用地，雖然最終溢價率僅為0.1%，綜合樓板價約為28564元/平方米，但核心區(qū)位加之28個地塊打包出讓形成的巨無霸體量，讓香港置地為其豪擲310.5億元。

緊隨其后的是金隅69.2億元摘得的楊浦江浦社區(qū)地塊，華發(fā)斥資64.35億元拿下的閔行顓橋地塊位列總價第三。

值得注意的是，年底上海又放出一幅重磅地塊，該地塊位于黃浦區(qū)豫園社區(qū)，起拍價176億元，或?qū)⒊蔀樯虾５貕K總價TOP4，但這幅超級地塊的最終歸屬要等到2021年1月揭曉。

“招掛復合”細則的調(diào)整，讓更多房企有機會參與掛牌競價環(huán)節(jié)，多塊優(yōu)質(zhì)宅地的出讓更是引發(fā)房企多輪激戰(zhàn)。

全年92幅涉宅地塊平均溢價率11.86%，底價成交的共41幅。65幅純宅地平均溢價率14.4%，底價成交的只有22幅。其中溢價率前三名地塊均出自土地供應大區(qū)浦東。

全年上海土拍溢價率之王當屬浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)古鎮(zhèn)東單元（PDXC-02）09A-03地塊。9月1日，上海土拍市場迎來月度第一場宅地出讓，該地塊最大的亮點在于距離新場古鎮(zhèn)直線距離僅為1.3公里，最終名不見經(jīng)傳的同潤擊敗雅居樂和保利置業(yè)等，以14.18億元競得該地塊，成交樓板價29100元/平方米，溢價率60.8%。

萬達拿下的臨港地塊緊隨其后，位列第二。

6月11日，萬達以總價12.39億元拿下臨港一地塊，溢價率53.13%，樓面價17637元/平方米，這也是上半年上海土拍宅地中溢價率最高的一塊。13天后，萬達繼續(xù)補倉，以8.1億元競得臨港重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)一宗商住用地。

華發(fā)也在閔行顓橋地塊付出了不小的代價。8月11日，顓橋地塊起拍中，面對融創(chuàng)聯(lián)合體的激進報價，華發(fā)跟到了最后，經(jīng)過162輪廝殺，力壓融創(chuàng)聯(lián)合體，以總價64.35億元總價競得地塊，溢價率46.4%。40558元/平方米的成交樓面價也刷新了閔行顓橋板塊的紀錄。

全年92宗涉宅地塊被66家房企分獲，平均一家1.3塊地，但也有房企囊括了多個地塊，成為今年上海市場的大贏家。

上半年拿下5個地塊的大名城下半年繼續(xù)補倉，全年以6幅地位居地塊榜第一，總成交金額約為53.72億元。具體來看，其中4幅位于浦東臨港片區(qū)，另外2幅分別位于松江和青浦。大名城的順利補倉也得益于今年臨港啟動“大批發(fā)”，全年出讓152幅地塊，其中住宅43幅。

大名城的積極補倉除了對上海市場的看好，更重要的原因在于其當前位于上海的土儲已幾乎耗盡，其營收重要貢獻城市上海的余糧已不多，如不及時補倉或?qū)⒈粍油顺觥?/span>

和大名城一樣在上海公開市場表現(xiàn)積極的還有金地。12月18日搶下松江區(qū)中山街道新城主城C單元C08-04號（國際生態(tài)商務(wù)區(qū)25號）地塊后，金地今年在上海的新增地塊達到了5宗，其中涉宅用地4幅，耗資156.29億元。

4幅宅地中，2塊位于嘉定，青浦和松江各1塊。從競拍情況來看，金地決心較大，溢價率均不低。6月11日，金地先以29.02億元拿下青浦區(qū)西虹橋聯(lián)淶路北側(cè)09-15地塊，成交樓板價3.61萬元/平方米，溢價率22.04%。5天后，其轉(zhuǎn)戰(zhàn)嘉定區(qū)，以約24.73億元摘得嘉定新城（馬陸鎮(zhèn)）戩浜社區(qū)16-06地塊，成交樓板價約2.25萬元/平方米，溢價率約27.9%。3天后，同樣是嘉定，這一次的總價為40.24億元，溢價率35.48%。年底的松江新城純宅地競拍，金地憑借62.3億元勝出，溢價率15.4%。

為何金地要“不惜一切代價大力補倉上?！?？

和大名城一樣，金地在上海市場也面臨類似的“土儲困境”。今年之前，金地上一次在上海擴儲還得追溯到2018年12月，貨值承壓讓金地需要盡快補倉。這一補倉的效果顯而易見，青浦項目目前已進入蓄客期，即將開盤。

有別于大名城的節(jié)奏，保利的沖刺主要集中在下半年。下半年，其斥資96.16億元接連斬獲崇明、浦東、奉賢、靜安區(qū)共計4幅地塊。

12月15日，金茂發(fā)布了拿地海報，慶祝其摘得崇明區(qū)長興島鳳凰鎮(zhèn)CX-01單元32-01、33-01地塊，濃烈的紅底色上寫著“傳奇金茂，再展新圖”，喜悅之情呼之欲出。

當天，崇明區(qū)長興島鳳凰鎮(zhèn)出讓，金茂力壓大華、碧桂園，以13.55億元將其收入囊中，溢價率28.1%，成交樓板價16618元/平方米。

這是金茂今年在上海公開市場收獲的第一宗宅地，也是其契而不舍多次參與土拍后的最終回響。

據(jù)不完全統(tǒng)計，金茂今年共11次進入到競價階段，陪跑10次后終于12月15日競得崇明宅地，這也是金茂自大寧金茂府項目之后首次在上海單獨拿地。

雖然多次參拍，但金茂并未表現(xiàn)出孤注一擲的勇猛，市場認為其在競拍方面有所保留或是為了將實力留至金茂府前面的地塊，但上述地塊今年并未掛牌，擴儲指標驅(qū)使金茂今年必須有所斬獲。

和金茂一樣積極的還有融創(chuàng)，其6月到9月多次出擊未果，最終于10月和上海城建置業(yè)聯(lián)合競得楊浦區(qū)定海社區(qū)D1-5地塊。世茂也6次參與競價，但最終未有收獲。同樣參與6宗宅地競價的還有新城，比世茂幸運，新城最終獲得了閔行浦江地塊。

這些積極的身影還有很多······

年內(nèi)萬科拿下寶山4宗城中村改造用地，招商蛇口則斬獲3宗宅地，融信除了與旭輝聯(lián)合競得七寶宅地，與招商蛇口、保利聯(lián)合競得靜安中興地塊，還獨自拿下嘉定南翔地塊。

一切過往，皆為序章，新一年的土拍大幕即將拉開。

記者 孫婉秋

編輯 沈玉潔

       

       

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