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2020年至今5個多月，無疑是土拍史上波動最大、形勢最復(fù)雜的一段時間：1月適逢2019年年末集中成交季，2月份因新冠肺炎爆發(fā)、多城中止或延后土拍，3月土地供應(yīng)雖逐漸恢復(fù)，但城市供地態(tài)度卻日趨謹慎，土地市場充滿了諸多不確定性，4月土地市場熱度開始出現(xiàn)明顯的上升，截止5月17日，周度溢價率26%，創(chuàng)今年新高。

各能級城市熱度均保持空前高漲，一、二線溢價率均高達27%，三四線稍遜色，但也高達24%。

上周高溢價（溢價率超過30%）地塊成交幅數(shù)高達36塊，環(huán)比增加33%，也突破今年以來的新高，土地市場熱度高漲；周內(nèi)合肥、寧波、紹興溢價率達30%的土地均為4幅，長三角區(qū)域土地市場熱度最為凸顯。

CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷了前幾個月的探底、凍結(jié)、停擺后，一季度起，市場及企業(yè)銷售表現(xiàn)正逐步恢復(fù)正常，4月，百強房企單月銷售同比轉(zhuǎn)正，隨著積壓的需求釋放以及房企積極推貨，市場逐步恢復(fù)正常，百強房企全口徑銷售金額9002.3億元，環(huán)比增長17.2%，同比基本持平。

從土地市場來看，自疫情得到較好控制的4月份至今，二線城市土地市場熱度最高。其中，太原表現(xiàn)最為突出，整體溢價率高達44%，主要是由于近期太原在中心區(qū)核心地塊萬柏林區(qū)長風(fēng)西板塊供應(yīng)三宗大體量宅地，周邊商業(yè)配套完善，地塊升值潛力巨大，引起房企的激烈爭奪，最終三地分別被保利、中海、富力競得，溢價率分別為74%、72%和45%，優(yōu)質(zhì)地塊的集中出讓使得太原的土地市場達到前所未有的熱度。

居于第二位的則是深圳，整體溢價率高達41%，主要是因為位于南山前海板塊宅地于本月成交，該片區(qū)以前是作為深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)，現(xiàn)在又融入了自貿(mào)區(qū)的因素，是深圳“西移”的核心，吸引了十余家房企參與競拍，最終經(jīng)過百輪競價，龍光以最高限價115.97億元競得這宗地塊，樓面價為6.3萬元/平方米，溢價率高達45%，并需配建4.08萬平方米人才住房。

至于其余三個一線城市，只有北京在豐臺區(qū)分鐘寺村L-24、L-26地塊等優(yōu)質(zhì)地塊的拉動下，整體溢價率保持在11%的稍高水平，上海和廣州的溢價率均在5%以下，整體相對平穩(wěn)。

此外，寧波、西安、廈門、徐州、福州、常州等城市，近期土地市場整體溢價率也超30%，高溢價地塊頻出。

由于限價因素的影響，合肥、杭州等城市溢價率雖然表現(xiàn)不及上述城市突出，但市場熱度同樣高漲。以合肥為例，雖然溢價率僅有25%，但4月以來成交的15宗土地有7宗觸及最高限價。

杭州也是如此，溢價率雖不是很突出，但有12幅觸發(fā)了最高限價，不僅涉及拱墅、江干等核心區(qū)，蕭山區(qū)多宗土地也以最高限價成交，加上競配建成本，杭州多宗土地價格創(chuàng)下區(qū)域新高。

就高熱度地塊（溢價率超過30%、最高限價、成交總價在10億元以上三個條件符合其一的土地）的競得企業(yè)來看，金地競得地塊最多，高達10幅，其次是恒大，競得9幅，萬科、新城、旭輝、建發(fā)、中海、中南、首開、龍湖、融創(chuàng)等房企落子也較頻繁，競得高熱地塊幅數(shù)均超過或等于5幅。

各房企在選擇區(qū)域是存在一定的規(guī)律。以金地為例，近期拿地態(tài)度十分積極，拿地遍布各大區(qū)域，北京、上海、南京、杭州、廣州、鄭州、福州、東莞等城市均有落子，從高熱地塊拿地幅數(shù)來看，金地較為偏重于長三角區(qū)域；萬科也是如此，在長三角拿地更為頻繁。

恒大則重點布局兩大區(qū)域——北京和廣佛，在北京連落三子，均位于房山、順義、密云遠郊區(qū)域，樓板價均不足2萬元/平方米；在廣佛兩城，恒大連落四子，并且溢價率大都處于較高水平，相較在北京拿地態(tài)度更為積極。

一度陷入黑天鵝事件的新城近期拿地也十分積極，在繼續(xù)深耕蘇、滬的同時，積極向京津拓展，4月以來在京津兩地拿下三宗高熱地塊，其中天津武清區(qū)一宗居住用地以最高限價拿下，溢價率高達40%，并且自持租賃住房建面3500平方米，在銷售業(yè)績欠佳的情況之下，新城仍在積極擴張版圖，僅僅4月份，就斥資146.22億元通過掛牌、合作方式取得北京、杭州、天津、西安、蘇州、常州、張家港、溫州、泰安、西安、漯河市、烏魯木齊等11城12宗地塊，投資力度明顯加大。

總的來看，大多數(shù)房企仍在積極擴張版圖，在投資的重點依然集中在長三角、京津和粵港澳三大區(qū)域，其中以長三角布局最為積極。

就典型房企參與高熱地塊競標(biāo)的中標(biāo)率（僅考慮參拍幅數(shù)均大于5的房企）來看，濱江、招商蛇口、祥生、藍光、榮安的中標(biāo)率相對較高，均超過40%。相比之下，碧桂園、金科、正榮、世茂等房企最愛陪跑，中標(biāo)率僅在10%左右。

中標(biāo)率最高的企業(yè)是濱江，4月份以來共參與6場高熱地塊的競拍，4宗在杭州的地塊均以最高限價收入囊中，而2宗位于寧波的高熱地塊則不敵榮安和萬科。

中標(biāo)率之所以會出現(xiàn)這種巨大的差異，一方面與房企本身的財務(wù)壓力有關(guān)，典型如濱江，近期在拿地上顯示出的積極進取和“豪氣沖天”與其良好的業(yè)績極大相關(guān)，其集團年報顯示，2019年，濱江集團全年銷售額達到1120.6億元，同比增長32%，可售貨值約2500億。

但更重要的還是與房企的布局策略和拿地偏好有關(guān)，地方性房企基于其對市場、客群的透徹研究，加之在當(dāng)?shù)負碛辛己玫漠a(chǎn)品力、品牌知名度和忠誠度，并有著深厚的資源積累，有著較強的競爭優(yōu)勢，對于深耕城市或者區(qū)域較為執(zhí)著，對于優(yōu)質(zhì)地塊往往“不計成本”，因此中標(biāo)率往往較高。

而全國化布局的房企往往是規(guī)模房企，對城市或區(qū)域的執(zhí)著性不及深耕企業(yè)，因此地塊的中標(biāo)率大都不及地方性企業(yè)，典型如碧桂園，4月份以來其高熱地塊的中標(biāo)率約為10%，在典型品牌房企中處于墊底位置。

事實上，盡管受疫情影響，2020年初土地市場成交規(guī)模大幅縮水，但成交價格一直在回暖，2020年2月土地市場平均溢價率就已達11.3%。

土地成交價格的上升主要受部分一二線城市優(yōu)質(zhì)土地帶動。2020年至今已誕生了多個地王項目，如2月20日，上海誕生了全國總價“新地王”，香港置地聯(lián)合體以310.5億總價拍得徐匯濱江西岸地塊，刷新了2016年深圳新會展中心地塊成交價，晉級新的全國總價地王。這一項目無論是整體規(guī)模、成交金額、江景規(guī)模，都是上海土地出讓市場沒有過的，是一塊鳳毛麟角的好地。

3月10日，廣州越秀區(qū)域迎來時隔10年來的首次住宅用地供應(yīng)，土地價值極高，起拍價就高達6.3萬元/平方米，刷新廣州土拍史上起拍樓面單價紀(jì)錄，最終由廣州城投以底價競得。

4月，廈門島內(nèi)的思明區(qū)時隔10年首次再推宅地，由于體量較大，屬于稀缺中的稀缺，因此地塊的起拍價就高達72億元，該宗地吸引了平安、綠城、中海等多家頭部房企競拍，最終成交總價高達103.55億元，平均樓面價達50599元/平方米，創(chuàng)下廈門成交地塊總價和宅地成交單價新高。

在各城市紛紛加大土地供應(yīng)的背景下，眾多優(yōu)質(zhì)地塊引起了多家房企的競拍，考慮到當(dāng)前信貸政策相對寬松，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)也在持續(xù)之中，當(dāng)前地市熱度之勢短期內(nèi)仍將延續(xù)。

但“兩會”召開在即，在中央一貫“房住不炒”的大基調(diào)之下，土地市場熱度或?qū)⒔档?，同時優(yōu)質(zhì)地塊入市占比也將有所回落，房企要緊抓上半年的拿地機遇，尤其是近期優(yōu)質(zhì)地塊土地出讓較為集中的杭州和南京等城市；中長期來看，杭州、寧波等這類城市，由于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟好、購買力強，使得人口吸引力較強、購房需求支撐性佳，拿地機會更值得重點關(guān)注。