好地網(wǎng)11月16日訊（研究員 強(qiáng)康） 今天，蘇地網(wǎng)掛[2017]4號(hào)公告8宗地塊網(wǎng)拍，總出讓面積67.55萬(wàn)方，共吸金206億元。

這8宗宅地全部設(shè)置限價(jià)，但均未進(jìn)入一次報(bào)價(jià)，其中5宗地塊底價(jià)成交。1宗超過指導(dǎo)價(jià)10%，依舊需要現(xiàn)房銷售。（注：一次性報(bào)價(jià)規(guī)則介紹：即報(bào)價(jià)超過指導(dǎo)價(jià)25%以上，網(wǎng)上競(jìng)價(jià)中止，轉(zhuǎn)為網(wǎng)上一次報(bào)價(jià)，以一次報(bào)價(jià)中最接近所有一次報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得人）

經(jīng)過這次土拍，嘉華、永威、金融街首入蘇州，中糧、葛洲壩、蘇高新、保利置業(yè)則成功補(bǔ)倉(cāng)。

對(duì)于此次蘇州土拍遇冷，有認(rèn)為意料之中的有之，也有房企，在看到結(jié)果之后，大呼：錯(cuò)過了！

①5宗地塊底價(jià)成交

本次土拍出讓的全部8宗地塊，無(wú)一宗進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，這是蘇州主城自有一次性報(bào)價(jià)政策以來(lái)從未發(fā)生過的。

除此之外，其中還有5宗地塊以底價(jià)成交。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2016年以來(lái)，蘇州主城區(qū)底價(jià)成交的宅地僅有6宗，而今天就占了5席。

②報(bào)名房企少

根據(jù)好地研究院統(tǒng)計(jì)，本次出讓的地塊中多宗地塊僅有一家房企報(bào)名參拍，參拍房企最多的甪直蘇地2017-WG-44號(hào)地塊，也僅有不到10家出手。

雖然此次土拍整體溢價(jià)率偏低，但還是創(chuàng)下了一些新高。

比如新區(qū)獅山蘇地2017-WG-41號(hào)地塊，雖然底價(jià)成交，但是成交總價(jià)（681762萬(wàn)元）已經(jīng)創(chuàng)下了獅山的總價(jià)紀(jì)錄。

本次網(wǎng)拍中，位于吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)海藏西路北側(cè)的蘇地2017-WG-44號(hào)住宅地塊受到極大的關(guān)注。其自由報(bào)價(jià)階段已經(jīng)超出市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，是本場(chǎng)土拍中唯一一宗開拍前就已超市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的地塊，也是全部8宗地塊中溢價(jià)率最高的。

近年來(lái)，甪直受到越來(lái)越多的開發(fā)企業(yè)關(guān)注，從地理位置上來(lái)講，甪直北連勝浦，西接斜塘，臨近車坊，環(huán)抱園區(qū)三大板塊，從中環(huán)高架或者金雞湖大道駕車僅需10來(lái)分鐘便可達(dá)湖東，可謂是零距離對(duì)接園區(qū)。而地價(jià)相比其他區(qū)域相對(duì)較低，較有吸引力。

今天出讓的8宗宅地中，有3宗是由外來(lái)房企拿下，分別是蘇地2017-WG-37號(hào)（鄭州永威置業(yè)）、蘇地2017-WG-38號(hào)（金融街）、蘇地2017-WG-42號(hào)（嘉華），共計(jì)拿地體量58.3萬(wàn)方，耗資超過51.5億元，分別占全部8宗地塊的32.3%和25%，表現(xiàn)亮眼。

①本土房企拿地?zé)崆椴桓?/span>

地塊限制條件較多，一定程度上降低了房企的參拍熱情，大大抬高了拿地門檻，而外來(lái)房企拿地需求更加強(qiáng)烈。

②為后期優(yōu)質(zhì)地塊預(yù)留資金

根據(jù)好地網(wǎng)了解，蘇州后面兩個(gè)月還將有部分地塊出讓，許多本土房企希望為后面的地塊預(yù)留資金。

③關(guān)注蘇州市場(chǎng)，入蘇之心已久

以鄭州永威置業(yè)和金融街為例。

據(jù)了解，永威置業(yè)來(lái)自鄭州，是一家成長(zhǎng)中的企業(yè)，產(chǎn)品專注于精品和精工，不追求項(xiàng)目速度，自2005年成立以來(lái)目前也只有24個(gè)項(xiàng)目。但2017年永威置業(yè)營(yíng)業(yè)額破百億，在落點(diǎn)城市也增加了南京、武漢、張家口、西安等城市，此次進(jìn)駐蘇州也是“走出中原”的重要一步。

拍地結(jié)束后，競(jìng)得蘇地2017-WG-38號(hào)地塊的金融街控股上海投資有限公司，其相關(guān)負(fù)責(zé)人，在接受媒體公開采訪時(shí)認(rèn)為，太湖新城的發(fā)展規(guī)模足以比肩園區(qū)、新區(qū)等高速發(fā)展區(qū)域，金融街有信心把它打造成區(qū)域標(biāo)桿性項(xiàng)目。

未必。首先，雖然許多地塊地價(jià)沒有達(dá)到與之前周邊地塊相近的水平，但由于有諸多限制因素影響，實(shí)際成本要高于表面的樓面價(jià)。

其次，部分地塊對(duì)房企資質(zhì)要求較高。以相城元和街道的蘇地2017-WG-39號(hào)地塊為例，該地塊要求配建公交首末站、公共停車場(chǎng)、不小于13萬(wàn)方的商業(yè)綜合體、變電站，并且商業(yè)綜合體不可分割銷售和分割轉(zhuǎn)讓，并且要求競(jìng)買人或其實(shí)際控制人必須3年為世界500強(qiáng)企業(yè)（以《財(cái)富》雜志公布榜單為準(zhǔn)）等多個(gè)條件，多數(shù)房企不滿足拿地條件。

再次，部分地塊起拍總價(jià)與保證金均居高位。再加上臨近年底，多數(shù)房企進(jìn)入資金緊縮期以及新房市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)不明朗，使得多數(shù)房企沒有參拍本次公告出讓地塊。

最后，蘇州今年還有部分地塊即將出讓，其中預(yù)計(jì)還有一些優(yōu)質(zhì)宅地，許多房企希望預(yù)留資金參拍之后的宅地。

值得一提的是，土拍結(jié)束后，有未參與競(jìng)拍開發(fā)商大呼“沒想到，后悔”，而在之后，這些房企會(huì)否卷土重來(lái)，值得商榷 。

因此，綜合考慮本次土拍的地塊有一定特殊性，只能說市場(chǎng)降溫是實(shí)實(shí)在在的，至于是否真的大面積遇冷，還要留到之后的市場(chǎng)給出答案。

①蘇地2017-WG-37號(hào)——永威首入蘇州

鄭州市永威置業(yè)底價(jià)（樓面價(jià)10725元/㎡）競(jìng)得姑蘇區(qū)蘇地2017-WG-37號(hào)地塊，成功進(jìn)駐蘇州。

此次拿地并且偶然為之，在上一次的青劍湖土拍中，鄭州永威置業(yè)參加了全部五宗宅地的一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，入駐蘇州的決心可見一斑。

②蘇地2017-WG-38號(hào)——金融街首入蘇州

金融街以底價(jià)（樓面價(jià)7839元/㎡）拿下吳中太湖新城蘇地2017-WG-38號(hào)地塊，首入蘇州。蘇地2017-WG-38號(hào)地塊作為一宗大體量的商住綜合體，再搭配上優(yōu)質(zhì)的區(qū)位和規(guī)劃，對(duì)于擅長(zhǎng)商務(wù)綜合體、高端寫字樓、商業(yè)等業(yè)務(wù)的金融街來(lái)說再適合不過。

③蘇地2017-WG-39號(hào)——中糧補(bǔ)倉(cāng)

中糧在相城區(qū)還有中糧祥云國(guó)際在售，且距離該地塊僅2.3公里，中糧以底價(jià)（樓面價(jià)10357元/㎡）拿下相城區(qū)元和街道御窯路西、黃蠡路兩側(cè)地塊，成功補(bǔ)倉(cāng)。

④蘇地2017-WG-40號(hào)——葛洲壩補(bǔ)倉(cāng)

2017年9月葛洲壩在一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)拿下姑蘇區(qū)城北西路南、上林路東地塊（蘇地2017-WG-20號(hào)），成交總價(jià)76951萬(wàn)元的成交樓面價(jià)28511元/㎡，溢價(jià)率33%，也憑借該地塊首入蘇州。今天葛洲壩又拿下相城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地，進(jìn)一步擴(kuò)大布局，意義重大。

⑤蘇地2017-WG-41號(hào)——蘇高新補(bǔ)倉(cāng)

蘇高新以底價(jià)（樓面價(jià)13683元/㎡）競(jìng)得高新區(qū)獅山街道濱河路東、竹園路北地塊。

作為蘇州本土房企的佼佼者，蘇高新在蘇州項(xiàng)目眾多，實(shí)力雄厚。而這宗獅山蘇地2017-WG-41號(hào)地塊，限制條件眾多，顯然不是一般房企可以承受，因此由獅山“地主”蘇高新拿下較為合適。

⑥蘇地2017-WG-42號(hào)——嘉華首入蘇州

嘉華以88569萬(wàn)元總價(jià)競(jìng)得高新區(qū)滸關(guān)鎮(zhèn)城際路西、城鐵新區(qū)站北地塊，樓面地價(jià)15141元/㎡，溢價(jià)率12%，成功進(jìn)駐蘇州。

⑦蘇地2017-WG-43號(hào)——蘇高新梅開二度

蘇高新以底價(jià)競(jìng)得高新區(qū)滸關(guān)開發(fā)區(qū)鳳凰峰路東、象山路北地塊，樓面價(jià)14800元/㎡，總價(jià)6.9億元。此前，蘇高新項(xiàng)目已經(jīng)在邊上拿了一塊地，即現(xiàn)在和萬(wàn)科合作的遇見山項(xiàng)目。

⑧蘇地2017-WG-44號(hào)——保利置業(yè)首入甪直

保利置業(yè)以152769萬(wàn)元總價(jià)競(jìng)得吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)海藏西路北側(cè)、規(guī)劃道路東側(cè)地塊，樓面地價(jià)11567元/㎡，溢價(jià)率22%，這也是今天全部八宗地塊中溢價(jià)率最高的一宗地塊。

永威置業(yè)

鄭州市永威置業(yè)有限公司專注于高端項(xiàng)目開發(fā)，已成功開發(fā)永威·翰林居、永威·東棠、永威·翡翠城、永威·金域藍(lán)灣、永威·五月花城等項(xiàng)目，截至2017年房地產(chǎn)板塊已建及在售面積近千萬(wàn)平方米，已初步形成了以京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角為核心的戰(zhàn)略部署，目前已在北京、張家口、武漢、廣州、?？趩?dòng)項(xiàng)目開發(fā)工作。

金融街

金融街控股股份有限公司2000年在深交所成功上市，是一家深交所上市的以商務(wù)地產(chǎn)為主業(yè)的大型開發(fā)運(yùn)營(yíng)控股公司。截止2016年底，公司總資產(chǎn)1128億元，公司凈資產(chǎn)311億元。其累計(jì)開發(fā)面積超過2000萬(wàn)平方米，其中商務(wù)地產(chǎn)比例超過50%，產(chǎn)品涵蓋區(qū)域開發(fā)、商務(wù)綜合體、高端寫字樓、商業(yè)、住宅以及政府保障工程，服務(wù)對(duì)象幾乎遍及整個(gè)中國(guó)金融業(yè)。

嘉華

嘉華集團(tuán)（K. Wah Group）於1955年由呂志和博士於香港創(chuàng)立，核心業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)與投資、大型娛樂度假設(shè)施、酒店及建筑材料，投資遍及中國(guó)內(nèi)陸、香港、澳門、東南亞及美國(guó)各地的主要城市。嘉華集團(tuán)旗下包括兩間香港上市公司──嘉華國(guó)際集團(tuán)有限公司（股份代號(hào)：0173）及銀河娛樂集團(tuán)有限公司（股份代號(hào)：0027，為恒生指數(shù)成份股之一），其他主要成員公司包括仕德福國(guó)際酒店集團(tuán)有限公司、嘉華建材有限公司，以及專責(zé)美國(guó)業(yè)務(wù)的Stanford Hotels Corporation及Cresleigh Homes