受到上半年國內(nèi)房企瘋狂拿地建房，大量商品房紛紛入市的影響，國內(nèi)商品房的庫存在不斷攀升。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布最新一期《全國百城住宅庫存報告》顯示，截至8月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量約4.84億平方米，環(huán)比增長0.8%，同比增長7.5%。這說明，我國商品房早就已經(jīng)嚴重過剩。

從目前情況看，商品房積壓嚴重的主要是二、三、四線城市。這份報告還顯示：截至8月底，100個城市中一、二、三四城市的新建商品住宅庫存總量分別為2958萬平方米、24993萬平方米和20487萬平方米。同比增速分別為11.7%、11.8%、2.1%。同比增速數(shù)據(jù)也反映出，上半年開發(fā)商集中在一二線城市拿地建房，因為三四線城市房地產(chǎn)風(fēng)險較大，開發(fā)商在中小城市高價拿地還是有所顧慮。

實際上，一二線城市樓市去庫存的難度相對小一些，而去庫存壓力最大的是三四線城市，數(shù)據(jù)顯示，8月份存銷比數(shù)值排名前10的城市中，除了廈門外，剩下9個城市都是三四線城市。其中，包頭、日照和漳州名列前三，去庫存周期較長，存銷比分別為35.7、34.7、34.1。這意味著，即使當(dāng)?shù)貨]有增量房源入市，僅是存量商品房也夠近三年的銷售量了。而且三四線城市人口流出量大，居民購買力有限，開發(fā)商要想去庫存難度相當(dāng)大。

受到樓市庫存不斷攀升的影響，以及“金九銀十”的高峰期的到來，各家房企紛紛拿出打折促銷的優(yōu)惠活動。而恒大更是亮出了七折的優(yōu)惠活動。不僅如此，恒大還在原有的基礎(chǔ)上，還有疊加的優(yōu)惠政策，比如，各樓盤每天10套特價房源額外97折，尾盤最高可再享受88折優(yōu)惠。另外，地區(qū)部門負責(zé)人以上領(lǐng)導(dǎo)擁有額外96折的簽批權(quán)限等。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計，全國將有一半開發(fā)商會跟著恒大降價促銷。

現(xiàn)在一些業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，中國人買房“買漲不買跌”，房企降價促銷，房產(chǎn)銷售業(yè)績能提高嗎？我們認為，房企這次降價促銷的力度普遍較大，也是真心讓利給購房者，此外，監(jiān)管部門的融資三道紅線的壓力，也讓房企下定了去除庫存、降低負債率、回籠資金的意愿?，F(xiàn)在問題是，國內(nèi)各地房地產(chǎn)庫存一直居高不下，對未來房價有什么影響呢？

首先，從目前情況看，三四線城市庫存積壓最為嚴重。所以，未來三四線城市房價出現(xiàn)下跌已經(jīng)無法改變。有網(wǎng)友反映，山東乳山市房價最高時3500元/平米入手，如今以二手房出售的話，價格已經(jīng)低至1800元/平米，整體下跌近50%。未來三四線城市房價將會接受考驗，會有更多的中小城市房價開始步入下降通道。

再者，開發(fā)商打折促銷將成為新常態(tài)。至于開發(fā)商打折，購房者愿意不愿意買單，這要看當(dāng)?shù)胤績r情況了，如果開發(fā)商打完折扣，房價還是幾百萬/套，遠遠脫離當(dāng)?shù)匕傩召徺I力，那這種折扣并不能吸引多少人。像廈門，現(xiàn)在房地產(chǎn)庫存又高，房價又不斷下跌（均價4-5萬），當(dāng)?shù)貏傂韫べY收入只有三四千元/月，這樣的房價肯定會僵持一段時間，直到開發(fā)商或業(yè)主大幅打折，否則購房者也不是傻子，不肯充當(dāng)接盤俠。

最后，就在國內(nèi)房地產(chǎn)庫存居高不下的情況下，央行近期暗示，由于經(jīng)濟形勢向好，貨幣政策要回歸常態(tài)化，這意味著，房貸門檻又要上升，流動性又要回歸常態(tài)，這意味著之前M2增速都在12%以上，未來將要降至8-9%區(qū)間。如果央行貨幣政策回歸常態(tài)，那肯定會對開發(fā)商去庫存并不利。很多庫存商品房將會套在開發(fā)商手中無法變現(xiàn)。

由于開發(fā)商們前期大量貸款拿地建房，現(xiàn)在全國商品房庫存已經(jīng)比較嚴重，這種現(xiàn)象在二三四線城市比較突出，而現(xiàn)在開發(fā)商們正想辦法把大量庫存商品房拋售出來，讓購房者接盤。但現(xiàn)在購買房也不傻，除非你大幅降價讓利，否則買房者也不會輕易出手。更關(guān)鍵的是，監(jiān)管部門拿出融資“三道紅線”，使開發(fā)商只能通過降房價來去庫存。但問題是，未來開發(fā)商只有把房價降到當(dāng)?shù)鼐用褓I得起的位置，才會有購房者入市。所以，開發(fā)商去庫存的難度也是很大的。未來房價會出現(xiàn)較大分化，三四線城市房價必跌無疑，同時，一二線城市房價也會出現(xiàn)松動。