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馬云有一句名言：8年之后，房子像蔥、白菜一樣廉價(jià)（大致意思是這樣）。 從他說這句話至今，已經(jīng)4個(gè)年頭，中國房?jī)r(jià)似乎沒有一丁點(diǎn)要下降的趨勢(shì)，現(xiàn)如今看來，馬老師的這句話似乎要落空了。 從感性角度而言，我們希望房?jī)r(jià)下跌，這樣剛需就買得起房子、到時(shí)候人人都有房可以居住。 但，從理性角度而言，房子根本不可能廉價(jià)到白菜水平。 一方面房子的價(jià)值量擺在那里，水泥、黃沙、鋼筋的價(jià)格不斷上浮的狀態(tài)下，房子的成本也在水漲船高，房?jī)r(jià)如何下跌呢？另一個(gè)方面，房地產(chǎn)早已成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過5%的臨界水平，居民超過70%的資產(chǎn)沉淀在樓市，如果房?jī)r(jià)下跌，則意味著居民財(cái)富縮水，這是牽一發(fā)而動(dòng)全身的大事情。 所以，于情于理，房?jī)r(jià)都不可能下跌。最多表現(xiàn)出階段性高位橫盤。 進(jìn)入2020年9月，很多剛需期待的事情出現(xiàn)了：樓市“降價(jià)潮”？央行新規(guī)下，開發(fā)商承認(rèn)。 根據(jù)一家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)發(fā)表的《觀點(diǎn)指數(shù)·2020中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書》數(shù)據(jù)顯示，在2020年1-6月份，大約近90%房企銷售未“完成目標(biāo)”。大家都熟知的龍頭房企，例如萬科、碧桂園、龍湖、華潤、世茂等，都沒有達(dá)成目標(biāo)，綠城在1-6月份只完成了全面計(jì)劃的26.9%，距離目標(biāo)差距甚遠(yuǎn)。 房子銷售難，就意味著房企們的回款難以達(dá)成，銷售=回款。如果生產(chǎn)建造出來的產(chǎn)品只能擱在手里無法實(shí)現(xiàn)交易變現(xiàn)，那將一文不值?？梢钥闯觯阡N售目標(biāo)未達(dá)成的同時(shí)，回款一片慘淡。 這是一個(gè)連鎖反應(yīng)：銷售難導(dǎo)致回款難，回款難會(huì)直接影響到償債能力。 一個(gè)新的窘境到來了，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商在7-12月份有大量的債務(wù)到期，需要償還債務(wù)。房企們本來就成為了無米之炊，現(xiàn)在更加尷尬了。根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，在下半年的7到12月份，房企們累計(jì)有超過4122.79億元債務(wù)需要償還，僅僅在7月-9月就有超過1500億元債務(wù)到期。 面對(duì)這種窘?jīng)r，根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，房企們通過發(fā)行債券的方式，用新債還舊債將是明智之舉，不過，央行新規(guī)下，開發(fā)商這種“念頭”徹底打消。根據(jù)住建部和央行在前不久的一次座談會(huì)內(nèi)要求，將進(jìn)一步收縮房地產(chǎn)開發(fā)融資計(jì)劃，給出了明確的“三條紅線”： 1、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于 70%； 2、凈負(fù)債率大于 100%； 3、現(xiàn)金短債比小于 1 倍。 在“三條紅線”加持下，這個(gè)念頭估計(jì)也要打破了，因?yàn)槿魏涡问降娜谫Y和資金吸納，首先需要經(jīng)過資本審核關(guān)卡。 據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)估，現(xiàn)階段超過80%的房企都達(dá)不到“3條紅線”的標(biāo)準(zhǔn)，這將對(duì)房企們的生存狀態(tài)產(chǎn)生巨大影響。 銷售難以達(dá)成，回款受影響，同時(shí)巨額債務(wù)到期須償還，開發(fā)商該如何應(yīng)對(duì)？樓市指聞分析，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，大概率是降價(jià)促銷，這也是很多人認(rèn)為9月份之后，房企們將掀起新的“降價(jià)潮”的主要依據(jù)，畢竟生存比利潤要更加重要，凡事不能抱殘守舊，連資金鏈都出現(xiàn)問題的狀態(tài)下，高調(diào)追求虛無的利潤還有何意義。 在樓市指聞接觸到的諸多房地產(chǎn)開發(fā)商中，很多已經(jīng)親口承認(rèn)將要降價(jià)的事實(shí)，不少開發(fā)商準(zhǔn)備“促銷”，圍繞“金九銀十”打如意算盤，緊鑼密鼓地操辦著“打折促銷”的新房甩賣計(jì)劃。據(jù)悉，開發(fā)商打折促銷一般都有檔次和位置選擇，根據(jù)樓盤的位置不一樣，降價(jià)促銷的幅度也不一樣，尾盤房、三四線城市的難以出售的房子降價(jià)幅度更大，一二線優(yōu)質(zhì)城市的房子，售價(jià)并沒有多大的變化。 這種狀態(tài)下，3類房子全部“涼涼”或大幅降價(jià)，內(nèi)行正在撤離。 1、三四線城市的部分房地產(chǎn)首當(dāng)其沖，從2017年開始，在棚改基本結(jié)束之后，部分三四線樓市就開始走下坡路，社科院預(yù)測(cè)“未來三四線城市在失去了政策托底的情況下，房?jī)r(jià)可能走向下跌的區(qū)間。”所以，今后買房盡量避開三四線城市，特別是避開收縮型城市，懂行人正在撤離，剛需勿入。 2、非商品房產(chǎn)權(quán)的房子。小產(chǎn)權(quán)房之所以大行其道，關(guān)鍵在于商品房?jī)r(jià)格過分上漲，這樣一來，帶動(dòng)城市周邊的非商品房?jī)r(jià)格上漲，如果商品房房?jī)r(jià)都不上漲了，那么附屬房產(chǎn)（小產(chǎn)權(quán)房等形式的房子）也沒有太大空間，甚至下跌的居多。 3、房齡超過20年的老城區(qū)房子。舊改取代棚改，將成為未來舊房子的唯一出路，過去人人期望“拆遷”的時(shí)代一去不復(fù)返，這就直接告訴人們，今后買老房子要注意，不要買到賣不掉、居住體驗(yàn)感差的房子。 |
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