最近，深圳樓市很“怪”。

一邊擔(dān)心失業(yè)，一邊熱切討論房價上漲；

剛需猶豫不決，外地客買買買；

喝茶費重現(xiàn)江湖，房子不夠賣；

房價漲不漲，看看教育局的通知

......

深圳樓市上演的這些“戲碼”，其實一直存在。

而在疫情之下，所有都被放大了，也就更令人覺得不適。

市場上聲音紛紛雜雜，但有個聲音很清晰：樓市要穩(wěn)。

南方樓事只想再次提醒大家，不要被表象迷惑，也不要盲目追高。

深圳樓市的魔幻，在疫情這把放大鏡之下，更加明顯。

一方面受疫情沖擊，深圳實體行業(yè)元氣大傷，民眾呼吁“救市”。

但另一方面，深圳不少業(yè)主依然信心滿滿，熱點片區(qū)掛盤均價很穩(wěn)，甚至有些突破了片區(qū)的天花板。

這個魔幻的情形，讓不少人感到困惑。

最近在深圳各群里，不時能刷到這樣的信息：大家一邊擔(dān)心失業(yè)，一邊熱切討論房價大漲。

圖源 證券時報

甚至一些從不關(guān)注房價的業(yè)主群，房價上漲的文章也在群里刷屏。

“我們的業(yè)主群從來不討論房價，今天一天都在討論?！敝骶幋蟠笤谶吷巷h來一句話。

在疫情爆發(fā)后，許多業(yè)主擔(dān)心房價下跌，短期內(nèi)很難轉(zhuǎn)手，已經(jīng)做好長持的準(zhǔn)備。

令人意外的是，雖然房子沒有掛出去，但許多人已經(jīng)多次接到中介電話咨詢房子是否要出售，有購房者中意，并且報價不低。

甚至有業(yè)主看到附近片區(qū)樓盤調(diào)高掛牌價，也跟著起哄調(diào)高。

南方樓事購房群 入群方式在文末

這時候很多人才意識到，房價很穩(wěn)，并沒有下跌。

越來越高的掛牌均價，似乎讓從前的價格洼地，在慢慢被填平。

深圳樓市在經(jīng)過2015年大漲之后，2016年3月、10月分別迎來了新政調(diào)整，自此開啟橫盤期。

根據(jù)中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，自2016年以來，深圳漲幅超過3成的樓盤不足20%，而且漲幅都不大。 

持續(xù)3年的橫盤，在818深圳先行示范區(qū)利好之后，劃上了句號。而接下來“豪宅稅雙十一大禮包”的拋出，更讓年底成交沖上高峰。

圖源 深圳中原研究中心

在這一輪回暖中，有“前海擴容”概念刺激的寶安，表現(xiàn)尤為突出。

以2019年為例，新房供應(yīng)量緊縮的情況下，成交量卻居全市首位，大量資金涌入。

圖源深圳中原研究中心 寶安區(qū)供不應(yīng)求

寶中作為距離前海最近的區(qū)域，房價反應(yīng)最為迅速。

臨近的西鄉(xiāng)、碧海片區(qū)也跟著“沾光”，陸續(xù)涌現(xiàn)10萬+房源。

房價幾年不漲，一漲就很夸張。

直到現(xiàn)在，仍然有人在問“要不要買房？”

南方樓事想說的是，作為一個剛需，手上有錢，為什么不買？

一位朋友手握資金，在上個月咨詢，福田綠景虹灣跟龍華星河盛世，該買哪個？在給出建議后仍然猶豫。

前幾天再來咨詢的時候，她無奈表示“現(xiàn)在已經(jīng)買不起福田，漲得太快。之前看的房源漲了二十來萬，并且已經(jīng)賣出去了?！?/span>

“如果房價能降一點，無論如何都要上車?！?/span>

而現(xiàn)在有多少人持幣觀望呢？

貝殼研究院、和訊地產(chǎn)聯(lián)合發(fā)起“疫情下的住房消費者預(yù)期調(diào)查”。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)消費者預(yù)期后期價格將小幅下跌或平穩(wěn)，從而推遲購房計劃，近7成購房者購房計劃推遲時間在6個月以內(nèi)。

圖源 家在深圳

在深圳購房者猶豫不決的時候，投資客涌進市場。

市場經(jīng)濟不景氣，實體也不好過，這時候房子成為最好的投資品。

近年來，國家給予深圳的各種政策利好，如先行示范區(qū)、粵港澳大灣區(qū)等，加上今年深圳特區(qū)40周年還有利好預(yù)期等等，深圳房產(chǎn)被蓋章認(rèn)證為國內(nèi)優(yōu)質(zhì)投資品。

于是，全國人民的目光和錢包聚焦深圳，熱錢不斷涌入深圳。

而那些有概念可炒的片區(qū)，成為投資客的第一選擇，比如寶中、光明和前海等。

沒有概念的片區(qū)，無人問津，房價“平平無奇”。

這就好比股市，漲得快的股票買的人越多，越不漲的股票越?jīng)]人買。

深圳，也變成了全國人民的深圳。

房價高企，每年都有人無奈離開，也不斷有新鮮血液流入。

根據(jù)已公布的數(shù)據(jù)，深圳去年常住人口數(shù)量為1343.88萬人，與前一年相比增長41.2萬。該數(shù)值和上一年度的增量49.8萬相比，有小幅下滑。

而在41萬新深圳人涌入的同時，也有深漂在無奈離開。

在咸魚上搜索「離開深圳」發(fā)現(xiàn)，許多年輕人正在變賣家當(dāng)，離深圳。

而這樣的現(xiàn)象，或許每年都在上演。

在深圳的工資可能比二三線高，但是，工資始終跑不過房價漲速。

或許是不堪重負(fù)，或許是時運不濟，無奈離開。

這里，南方樓事說的茶葉是真的茶葉，但喝茶費不是真的喝茶費。

喝茶費學(xué)名「更名費」，一些樓盤對外宣稱售罄，實際轉(zhuǎn)為內(nèi)部消化，需要客戶繳納“喝茶費”才能買房。

這份“喝茶費”多貴呢？

幾天前，有網(wǎng)友在論壇爆料，寶中有樓盤收取“喝茶費”，不同面積不同戶型的價格還有差價，高達100萬元。

圖源 網(wǎng)絡(luò)

按截圖信息顯示，即便是收取80萬的“喝茶費”，仍然暢銷。

這也就是說，愿意交幾十萬、上百萬喝茶費的大有人在。

在市場限價的環(huán)境下，一二手房倒掛，很多購房者覺得即便追加這100萬的“喝茶費”，也比買二手房便宜。

舉個例子，該收取喝茶費的樓盤在鏈家顯示，周邊二手房均價為12萬/㎡，買下最小戶型89㎡，總價高達1068萬。

而該樓盤去年開盤折后單價為8.2萬/㎡，89㎡的戶型總價729萬，即便加上100萬“喝茶費”，總價也才829萬。

要知道，掏空六個腰包的剛需，買房都是“摳摳搜搜”，在進行多番對比之后，發(fā)現(xiàn)交了喝茶費也更劃算。

喝茶費“便宜”的背后，是市場價值體系的混亂，也是購房者的無奈。

面對重出江湖的“喝茶費”，寶安區(qū)住房和建設(shè)局在4月3日發(fā)布通知，對房企和中介收取“喝茶費”等價外費用違法行為進行調(diào)查，一旦發(fā)現(xiàn)將暫停涉案樓盤全部房源網(wǎng)簽權(quán)限。

隨后，相關(guān)樓盤相繼發(fā)布聲明，表示絕無額外收費的行為。

但經(jīng)過多年的“實戰(zhàn)”，"喝茶費"已經(jīng)越來越隱蔽。

資金要么匯進個人賬戶，要么現(xiàn)金交付，不留痕跡。

要想直接查實，存在一定難度。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“喝茶費”若隱若現(xiàn)，一定程度反映了部分地區(qū)樓市供需失調(diào)的市場情緒。

一對生活在深圳的普通夫妻，他們離婚可能不是因為感情問題，而是為了再買一套房。

而這在住房限購的城市里，通過假離婚來買房早已不是什么新鮮事。

有網(wǎng)友曾表示，在離婚登記大廳，找不出一絲悲傷的情緒，每個人似乎都對未來充滿著期待。

好在2018年，深圳731新政出臺，針對當(dāng)前市場上投機炒房、假離婚購房等等亂象進行了針對性的打擊。

而一套房子值多少錢，往往要看教育局的“新通知”。

學(xué)校還沒建好，房價先行，是深圳又一怪相。

片區(qū)內(nèi)如果有所謂新名校規(guī)劃，只要教育局通知意見一出來，不管學(xué)校何時建好、是否只是名校掛牌，便會率先迎來一輪房價上漲。

他們往往會忘記，教育質(zhì)量好壞需要時間驗證。

以八卦嶺為例，因為荔園小學(xué)的突然劃分，八卦嶺宿舍20來平的老破小，房屋總價也能上幾百萬。

有的同一樓盤，因為不同期，劃分的學(xué)位不同，導(dǎo)致房價相差過百萬。

以龍華紅山片區(qū)為例，2016年深圳高級中學(xué)在龍華設(shè)立新校區(qū)，水榭春天5期、水榭春天6期被劃分到學(xué)區(qū)范圍內(nèi)。

在鏈家房價地地圖查詢顯示，5、6期均價在10-11萬/㎡左右，而不帶學(xué)位的一、二、三期，均價都是7.7萬/㎡。

也因為名校學(xué)位不僅能帶來優(yōu)質(zhì)教育，還能讓房價“一夜?jié)q百萬”，這就導(dǎo)致不同小區(qū)的業(yè)主們往往為了爭取學(xué)位歸屬，出現(xiàn)紛爭。

早期龍華的深圳高級中學(xué)規(guī)劃出來的時候，水榭春天小區(qū)1、2、3期業(yè)主紛紛聯(lián)合，以“就近上學(xué)”“劃片應(yīng)遵循‘主干道路為界’原則劃分”等理由，向新區(qū)公共事業(yè)局教育部門提交學(xué)位訴求。

一時間，紅山片區(qū)學(xué)位爭奪戰(zhàn)沸沸揚揚，更有業(yè)主直接前往新區(qū)公共事業(yè)局、管委會等部門爭取權(quán)益。

新增學(xué)校本意是為解決片區(qū)教育資源緊缺問題，而現(xiàn)在卻成了房價上漲的推動劑。

這樣的學(xué)區(qū)房存在是否合理？又能存活多久？

仁者見仁智者見智。

（點擊回顧相關(guān)報道：年后漲價200萬？深圳學(xué)區(qū)房太可怕了！）

疫情逐漸得到控制后，線下看房的人多了起來，朋友圈里房產(chǎn)中介比春節(jié)前活躍，開始陸陸續(xù)續(xù)刷屏樓盤消息。

深圳樓市首先在中介朋友圈回暖。

你要想知道深圳哪個項目“最火”，看中介朋友圈推送的頻率就能看出八九分。

開發(fā)商啟動二三級聯(lián)動，借助中介公司的渠道、網(wǎng)點與人員優(yōu)勢對外銷售新盤。

并且這個力量不可小覷。

舉例子，就算是深圳，幾乎在疫情后開盤的所有樓盤，都啟動了聯(lián)動。

打開朋友圈，中介刷屏，把宣傳、產(chǎn)品優(yōu)惠等噱頭的氛圍烘托到極致。

而深圳豪宅作為熱銷產(chǎn)品，以往相對很少啟動轉(zhuǎn)介。

但在疫情之后，我們卻頻頻看到高冷的豪宅出現(xiàn)在中介朋友圈里，比如太子灣、寶能公館、陽光粵海等豪宅，也無一不啟動聯(lián)動。

疫情下的經(jīng)濟壓力，讓許多購房者推遲了買房計劃，在買房這件事情上也更為謹(jǐn)慎。

而開發(fā)商出于現(xiàn)金流壓力，為了快速回籠資金，轉(zhuǎn)介就成了賣房就直接有效的辦法。

去年飽受爭議的“被渠道綁架”行業(yè)現(xiàn)狀，疫情之下更為突出。

中國房地產(chǎn)市場增速放緩，在各方利益博弈升級的背景下，“怪象”頻出。

但不管是熱點片區(qū)暴漲，投資客抄底、“喝茶費”頻出、學(xué)區(qū)房決定房價、還是聯(lián)動營銷。

這樣的“怪象”，一直存在于樓市。

只要有概念、有利好、有學(xué)位托底，總逃脫不了“漲”字。

而在熱烘烘的市場氛圍下，購房者更應(yīng)該保持清醒。

南方樓事在之前的報道也提到了，大部分業(yè)主心態(tài)膨脹掛高價的房源，并沒有真正成交。

深圳這波所謂的“漲”，更多是部分熱點片區(qū)或熱點樓盤的躁動，跟此前2015年普漲完全不是一回事。

聚焦到這些熱點片區(qū)，都離不開“供需失衡”的矛盾。最近大熱的寶中供應(yīng)確實很少（點擊回顧：寶中），而像龍崗這類供應(yīng)大戶，價格依然比較穩(wěn)定。

深圳樓市要穩(wěn)，這是共識?；谶@個大背景下，市場有漲也有跌，建議購房者多方對比選擇，不要追高站崗。

不管是南山住建部嚴(yán)禁哄抬房價，還是寶安住建部嚴(yán)查喝茶費，這一系列的舉措，都是為了敲打市場，維持穩(wěn)定。

深圳樓市，可能真的是永遠(yuǎn)都看不懂。

但倘若房價超過了認(rèn)知，市場難以接受，官方更難以接受。

所以一句話，時刻保持清醒冷靜，剛需做好準(zhǔn)備了抓住機會上車，投資客也請勿心存僥幸。