我是武漢房姐，資深房產(chǎn)投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實(shí)戰(zhàn)派，只說對(duì)你最有用的操作和建議

關(guān)注“武漢房姐”微信公眾號(hào)進(jìn)入知識(shí)星球提問，以下精選問答內(nèi)容來(lái)自“武漢房姐”知識(shí)星球

提問：新人首問：房姐好，請(qǐng)問漢陽(yáng)自住+投資二手房怎么選擇？我的基本情況如下：子彈60w，年收入稅后20w+，未婚女性，今年內(nèi)想要買一個(gè)未來(lái)兩三年自住，長(zhǎng)期用來(lái)投資的房子。生活半徑在漢陽(yáng)（親戚朋友基本都在四新），上班在光谷，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)。已經(jīng)看過以下小區(qū)：1、招商公園1872，小區(qū)環(huán)境比較喜歡離地鐵遠(yuǎn)，但是我首付夠得到的戶型小，臨高架，比較吵。2、紐賓凱國(guó)際社區(qū)蜜城，小區(qū)交通更方便一些，生活出行沒問題。小區(qū)環(huán)境一般。3、新城璟悅城，樓新小區(qū)環(huán)境好，臨方島但是交通生活都不方便，大概率不會(huì)考慮。我的需求是舒適自住，近地鐵，不需要學(xué)區(qū)。我這個(gè)月剛回武漢工作，還不太熟悉。請(qǐng)房姐推薦一下呀。

回答：你好，不管是投資還是自住，光谷東都更適合你。武漢房?jī)r(jià)一旦啟動(dòng)，光谷會(huì)是快車道選手，武漢名片 產(chǎn)業(yè)新城 概念十足，自住和投資大把接盤俠，你大爺永遠(yuǎn)是你大爺。而整個(gè)漢陽(yáng)在武漢的板塊認(rèn)同感會(huì)差一點(diǎn)，定位居住區(qū)（睡城）沒有產(chǎn)業(yè)，四新未來(lái)是跟漲板塊。目前四新二手的單價(jià)也不低了，留給我們的利潤(rùn)比較少。就近買房，不要舍本逐末，敢情你的工作是個(gè)空中飛人，即可以飛到東，又可以飛到西，不要沒有投資的命，卻有投資的病啊。

少花點(diǎn)時(shí)間在路上，留下來(lái)更多的時(shí)間提高自己，在這個(gè)滿地買房即暴富的浮躁年代，不要忘了我們的安身立命之本，一個(gè)好的工作能力，才是這個(gè)虎狼環(huán)伺的成年人世界里最核心的競(jìng)爭(zhēng)力，抬頭看天固然重要，可是踏實(shí)走路更重要。

光谷投資回報(bào)率最大的樓盤，詳見知識(shí)星球內(nèi)部分享。

如果一定要在四新買，建議優(yōu)先招商公園，品牌不錯(cuò)，有學(xué)區(qū)，未來(lái)可能會(huì)有地鐵預(yù)期，保值能力會(huì)比其他次新盤更好一點(diǎn)。

提問：新人首問：目前賣掉百瑞景90平三房準(zhǔn)備入手武漢天地四期三房，價(jià)格大概850萬(wàn)左右。武漢天地房子大約2014年左右建成，家有兩娃上完小學(xué)和中學(xué)大概10年以后。武漢天地目前均價(jià)5.8萬(wàn)左右，是否值得入手？十年之后房子是否能保值賣出？這樣配置有什么問題嗎？誠(chéng)心請(qǐng)教房姐！盼答。

回答：你好，自住跟投資的選籌邏輯不一樣，自住重點(diǎn)看自己的喜好。新興的富豪們往往喜歡霸道視野的江景大平層，而老一代富人則喜歡鬧中取靜的洋房別墅；

因此，武漢天地作為新的富人IP，學(xué)區(qū)、交通、商業(yè)配套又都符合新一代富人的胃口，中短期看保值能力不錯(cuò)，跑平大盤問題不大。

剛需和豪宅是2個(gè)完全不同的市場(chǎng)，互不相干。

從投資角度分析，武漢天地的入手成本很高，隨著時(shí)間的推移，市中心和熱門板塊是不斷變化的，10年太長(zhǎng)，武漢天地的新貴身份也可能發(fā)生變化 被后來(lái)者超越，你仔細(xì)觀察，老牌豪宅的漲幅也一般，因?yàn)楦蝗藢?duì)產(chǎn)品的口味極其挑剔，我們要隨時(shí)把握風(fēng)向，在IP變化之前出手裂變。

提問：房姐你好！我家在光谷東，就想在光谷東繼續(xù)深耕。目前家里有3套房，準(zhǔn)備用家里老人的房票JLD再入手一套。子彈100，準(zhǔn)備首付50.流水一個(gè)月扣掉現(xiàn)在的貸款，還有2萬(wàn)吧。目標(biāo)：朗詩(shī)，山水，新城璞樾門第周邊，花山，左嶺新盤。朗詩(shī)，山水的價(jià)格已經(jīng)超過19000，感覺有點(diǎn)詫異。不知道算上利息，自己的投資是不是靠譜，房姐覺得現(xiàn)在談到多少比較可行，該怎么談？新城璞樾門第是新盤，周邊二手價(jià)格也比較堅(jiān)挺，不知道房姐怎么看，有沒有機(jī)會(huì)談出來(lái)筍？我覺得花山價(jià)格確實(shí)便宜，但是出來(lái)比較不方便，將來(lái)人多了可能像南湖片區(qū)，出口太少，不知道房姐對(duì)花山片區(qū)怎么看？最近在左嶺開的新盤光谷東麓不知道房姐有什么建議，將來(lái)發(fā)展?jié)摿θ绾危?/span>

回答：你好，感謝付費(fèi)！

1.光谷東的新盤和二手房供應(yīng)都很少，但是買家太多，所以筍盤難淘。星球內(nèi)推薦的樓盤可以關(guān)注下。

2.正常市場(chǎng)，房子的定價(jià)和底價(jià)，統(tǒng)計(jì)上有個(gè)典型比例，通常在3-5%?，F(xiàn)在這種比較熱的市場(chǎng)，幅度會(huì)更小。砍價(jià)服務(wù)是個(gè)系統(tǒng)工程，需要全套準(zhǔn)備做足，至少需要臥底中介、競(jìng)品業(yè)主、紅臉、黑臉?biāo)膫€(gè)工種。??哭暈不是萬(wàn)能的，不斷各個(gè)側(cè)面摸清業(yè)主底牌后，可以視情況虐業(yè)主。除了砍房?jī)r(jià)，中介費(fèi) 貸款費(fèi) 過戶稅費(fèi)，這些都可以砍。

3.花山畢竟樓盤新、價(jià)格低，最近成交很活躍，同樣也享受光谷東的利好，是符合“買反差、地段升”的投資邏輯的。高手買的是這個(gè)估值之間的差異。

以前我們?cè)谛乔騼?nèi)分析過，花山的優(yōu)勢(shì)：

19號(hào)線有花山站，串聯(lián)南北，花山到武漢高鐵站、到光谷東都非常近；

花山仍然有大量?jī)?chǔ)備土地，后期產(chǎn)業(yè)和商業(yè)配套建設(shè)空間較大；

周邊地王1萬(wàn)以上；

有優(yōu)質(zhì)教育；

環(huán)境好，比較宜居；

有自己的產(chǎn)業(yè)，這一點(diǎn)跟南湖有本質(zhì)的差別，南湖只是睡城。

此外，選擇花山還有一個(gè)重要的原因：價(jià)差關(guān)系決定著未來(lái)漲幅。東湖高新區(qū)未來(lái)10-20年里，最貴的房子在哪里？

毫無(wú)疑問，是光谷東核心區(qū)。方法論：所有的價(jià)差形成的溝壑，都會(huì)在時(shí)間的長(zhǎng)河里被價(jià)值抹平，讓價(jià)差保持在合理的區(qū)間。價(jià)差/交通距離=N，我們要找的，就是這個(gè)N最大的區(qū)域和樓盤。

所以，各位，攤開武漢房?jī)r(jià)地圖來(lái)看。1.9的光谷東和1.4的花山，現(xiàn)在保持了5千的價(jià)格差，部分樓盤甚至價(jià)差更大。所以找這個(gè)城市價(jià)差關(guān)系最大的板塊和樓盤，不管是輻射效應(yīng)、輪動(dòng)效應(yīng)、溢出效應(yīng)，你都是第一受益區(qū)域。

目前左嶺板塊屬于起步階段，整體發(fā)展要滯后于未來(lái)科技城和花山 軟件新城，左嶺未來(lái)規(guī)劃的產(chǎn)業(yè) 更多以制造業(yè)為主，比如富士康等，產(chǎn)業(yè)偏低端，這一點(diǎn)不如花山。中海光谷東麓開盤價(jià)格不低，性價(jià)比一般。

提問：我想在合肥買房子。不知道明年房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲的。還有想知道過幾年房?jī)r(jià)走勢(shì)

回答：1. 其實(shí)不只是你不知道明年房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲。就連我，也不能肯定。我也不覺得有任何人能精準(zhǔn)預(yù)測(cè)短期走勢(shì)。反倒往往有些初出茅廬不知天高地厚的莽撞少年，撞大運(yùn)蒙對(duì)一兩次后就開始飄飄然，覺得自己是房神股神，可以未卜先知指點(diǎn)江山預(yù)測(cè)市場(chǎng)了。

2. 中國(guó)TOP20大城市的房地產(chǎn)，很大概率，至少還有二三十年的慢牛、長(zhǎng)牛行情。對(duì)未來(lái)完全可以充滿樂觀。

3. 合肥不一定擠得進(jìn)TOP20，但畢竟是省會(huì)城市，安徽經(jīng)濟(jì)也有很大的發(fā)展?jié)摿Α?duì)合肥，整體還是謹(jǐn)慎看好的。雖然，放眼全國(guó)，并不是最優(yōu)的選擇。但對(duì)生在、長(zhǎng)在合肥的人們來(lái)說，仍然是可以接受的選擇。

4. 如果你也愿意考慮去更高能級(jí)的城市發(fā)展，可以看看武漢和杭州。(甚至上海)

提問：北京板塊您熟悉嗎？投資用，總價(jià)500萬(wàn)左右，買哪塊好？麻煩指導(dǎo)下，謝謝！

回答：1. 北京總的來(lái)說是個(gè)很不錯(cuò)的城市。能級(jí)高，資源多，確定性強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)低。

2. 北京的地理特征是：大平原，四面開闊。西側(cè)到中遠(yuǎn)郊才開始有山，北側(cè)到遠(yuǎn)郊才開始有山。無(wú)成規(guī)模的江河海。

3. 北京的城市特征是：攤大餅為主，環(huán)線很重要；但軌交也很發(fā)達(dá)，少數(shù)環(huán)線外產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的新區(qū)也發(fā)展得很好；環(huán)線內(nèi)歷史建筑多；城市整體建筑密度不高。

4. 樓市的特點(diǎn)是：整體格局較為扁平，局部受產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)、學(xué)區(qū)驅(qū)動(dòng)明顯，呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性不均衡。

5. 投資角度，首先要做到不犯錯(cuò)，其次才是考慮盈利。

6. 對(duì)絕大多數(shù)業(yè)余投資者來(lái)說，房產(chǎn)數(shù)量不多，因此每套都要考慮風(fēng)險(xiǎn)性和流動(dòng)性，就不能選擇偏門的板塊、小區(qū)和面積段。

7. 找存在產(chǎn)業(yè)與交通規(guī)劃紅利、目前幾乎無(wú)學(xué)區(qū)溢價(jià)的成片主流面積段次新社區(qū)。

8. 或三環(huán)附近成規(guī)模、具備一定品質(zhì)的公房社區(qū)，亦可。

北京投資回報(bào)率最大的板塊和樓盤，詳見知識(shí)星球內(nèi)部分享。

提問：房姐，一個(gè)人的賺錢欲望是怎么來(lái)的呢？有些人一天24小時(shí)都想賺錢，有些人對(duì)賺錢無(wú)動(dòng)于衷，上班拿工資下班刷手機(jī)。

回答：賺錢只是手段，不是目的。

真正的目的有：

1.溫飽、舒適、安全、愛、尊重

2.傳宗接代，血脈延續(xù)

3.自我實(shí)現(xiàn)

對(duì)這些目的的重視和追求程度，只有部分是可以通過后天培養(yǎng)的，還有很大比例是天生寫在基因里的。所以也不能完全怪肥宅腐女們，畢竟不是他們單憑自己的主觀能動(dòng)性就能完全解決的。

提問：姐，入行買房子已經(jīng)八九年了，目前A8.4，感覺這條賽道越來(lái)越有瓶頸，后續(xù)有什么模式可以升級(jí)，老是買房子也不行吧

回答：“為什么大多數(shù)人賺不到錢？”

“他們不喜歡慢慢地變富?！?/span> —— 沃倫·巴菲特

提問：房姐，房?jī)r(jià)收入比在個(gè)人房地產(chǎn)投資選城市上面沒有價(jià)值嗎？作者認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比是偽科學(xué)，是否極端了呢？謝謝您！

回答：房?jī)r(jià)收入比不是偽科學(xué)，但用城市平均收入來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)收入比是偽科學(xué)。收入要分層的，房?jī)r(jià)也要分層。底層收入是經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、市場(chǎng)租房。中上收入是老公房、郊區(qū)新房次新房上車盤。上等收入才是市區(qū)次新2、3房。

拿內(nèi)環(huán)大3房和城市平均收入，算出一個(gè)房?jī)r(jià)收入比，這種SB專家妖言惑眾，最好的歸宿是丟到長(zhǎng)江里喂魚。

提問：房姐，您之前的回答中有提到初中學(xué)區(qū)房的意義不大 可否進(jìn)一步闡述一二？從個(gè)人經(jīng)歷角度 初中階段對(duì)于上一個(gè)什么樣的高中還是有很大影響的。如果小學(xué)階段不想太雞血 上一個(gè)二三梯隊(duì)的公辦 初中雞血一把 上個(gè)民辦。這種假設(shè)是否成立 實(shí)操可行性如何？謝謝！

回答：你好，初中開始努力學(xué)習(xí)當(dāng)然是可以的，但是后勁會(huì)不足，因?yàn)楹芏嗷A(chǔ)沒有打牢，一直在苦苦追趕，就無(wú)法達(dá)成最好的狀態(tài)。學(xué)習(xí)就像練乾坤大挪移，不是學(xué)一堆花拳繡腿的招式，而是堂堂正正規(guī)規(guī)矩矩從羅漢拳開始，一點(diǎn)一滴積累招式和內(nèi)力，基礎(chǔ)一定要扎實(shí)。

當(dāng)有了九陽(yáng)神功級(jí)別的內(nèi)力，學(xué)起乾坤大挪移來(lái)，那就是幾個(gè)時(shí)辰的功夫而已。這就是為什么大家看有些學(xué)神也沒見他多用功，輕描淡寫就可以達(dá)到普通人日夜苦學(xué)也望塵莫及的境界。蓋因前者努力得早、方法又得當(dāng)，勢(shì)能不斷累積，越學(xué)越輕松，始終行有余力。

所以小學(xué)不雞是肯定不行的。越早培養(yǎng)好孩子的習(xí)慣和意志力，后面越好辦。就算萬(wàn)一小升初沒能進(jìn)入理想的學(xué)校，只要那份心氣在，一樣可以進(jìn)入很好的高中。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬(wàn)資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無(wú)法一一解答。