近日

記者從中國裁判文書網(wǎng)

梳理了幾起

“借名買房”糾紛的案例

“借名買房”存在哪些法律風險？

北京京師（?？冢┞蓭熓聞账?/p>

王思瑩律師進行專業(yè)解讀

付了房子全款和裝修費 房子卻不屬于她

2016年10月，老家在河南鄢陵的賈女士在三亞遇到了一位比自己小二十多歲的同鄉(xiāng)，兩人都姓賈。他鄉(xiāng)遇故知，賈女士與小賈相聊甚歡，他倆口頭約定由小賈代她購置一套位于三亞市天涯區(qū)某小區(qū)的房產(chǎn)。2016年12月24日，小賈與開發(fā)商簽訂《商品房認購協(xié)議書》，約定購買某花園商品房，建筑面積105.65平方米、套內(nèi)面積81.9平方米，總價款1580000元，簽訂協(xié)議當日付定金100000元，余款1480000元于2017年2月24日付清。

當日，賈女士通過銀行向開發(fā)商轉(zhuǎn)賬支付定金100000元，開發(fā)商出具《收款收據(jù)》，載明“今收到小賈預定某花園定金100000元”。2017年2月13日，小賈與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，約定2017年2月28日前交付商品房，合同簽訂之日起30日內(nèi)辦理預售合同登記備案手續(xù)。合同簽訂當日，賈女士通過銀行向開發(fā)商付清剩余的148萬元，開發(fā)商出具的《收款收據(jù)》依舊載明收到的是小賈的購房款。

商品房交付后，賈女士又3次轉(zhuǎn)賬給小賈15萬元，委托她代為裝修該房。而開發(fā)商在交付房屋后給小賈辦理預售合同登記備案手續(xù)，而小賈亦以其名義分別繳納裝飾裝修保證金及物業(yè)費，并在賈女士未居住期間長期居住使用該房。

然而，兩人友誼的小船說翻就翻。2017年11月，賈女士以小賈涉嫌詐騙為由向公安機關(guān)報案，友誼派出所于2017年11月17日對小賈進行調(diào)查，小賈在調(diào)查過程中曾陳述，賈女士因不想讓家人知曉等原因借名買房。

究竟誰是房屋實際買受人？賈女士將小賈告上法庭。一審法院認為，賈女士轉(zhuǎn)賬支付購房款158萬元憑證及小賈在公安機關(guān)訊問筆錄等證據(jù)能證明賈女士借名購房的事實。賈女士要求確認其為涉案商品房的實際買受人有事實根據(jù)及法律依據(jù)，小賈應當協(xié)助將該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至賈女士名下。

宣判后，小賈不服提出上訴。二審法院認為，《商品房認購協(xié)議書》《商品房買賣合同》以及開發(fā)商出具的收款收據(jù)均載明買受人為小賈，而在付款過程中，賈女士本人在開發(fā)商銷售場所刷卡支付全部購房款，也未對系列購房文件均非自己名義簽署提出異議，也未向開發(fā)商聲明她系真實買受人身份。至于已付購房款等款項，賈女士代小賈支付購房款并不構(gòu)成賈女士與開發(fā)商之間締結(jié)房屋買賣權(quán)利義務的要約與承諾，賈女士可與小賈另行協(xié)商。據(jù)此，二審法院撤銷一審判決，駁回了賈女士的訴訟請求。

被借名人涉及離婚財產(chǎn)糾紛 借名房產(chǎn)被強制執(zhí)行

2003年10月20日，時先生在?？谑匈徺I了一套房產(chǎn)，總價為238118元。2004年11月1日，?？谑蟹慨a(chǎn)管理局頒發(fā)?？谑蟹繖?quán)證，該產(chǎn)權(quán)證書載明涉案房產(chǎn)屋建筑面積為180.12平方米，房屋所有權(quán)人為時先生。

2016年3月4日，包先生和時先生簽訂《借名買房協(xié)議》。該協(xié)議載明：乙方（時先生）受甲方（包先生）委托，以乙方名義簽署房屋買賣合同，乙方不是房屋的購買人，該套房屋的實際購買人、出資人、所有權(quán)人是甲方。關(guān)于產(chǎn)權(quán)歸屬問題，協(xié)議中也予以明確：乙方確認該套房屋的實際產(chǎn)權(quán)人是甲方，乙方只是名義上產(chǎn)權(quán)登記人，該套房屋的所有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)、支配權(quán)均歸甲方所有，與乙方無關(guān)。

據(jù)包先生介紹，在2003年因在國外讀書故委托時先生購買?？诘囊惶追慨a(chǎn)。隨后，包先生陸續(xù)向物業(yè)公司支付涉案房屋2004年1月起的物業(yè)管理費。

2017年4月，時先生跟妻子協(xié)商離婚，簽訂《離婚協(xié)議書》并于當日在民政局辦理了離婚登記手續(xù)。兩人因離婚后財產(chǎn)糾紛訴至法院，法院于2019年8月12日作出民事判決書，判決時先生支付其前妻1990萬元及利息。但時先生因未按生效判決確定的內(nèi)容履行給付義務，其前妻向法院申請強制執(zhí)行。在執(zhí)行過程中，上述房產(chǎn)被依法查封。

隨后，包先生對于查封的房產(chǎn)向法院提出書面異議。法院認為，涉案房屋已進行權(quán)屬登記，該產(chǎn)權(quán)證書載明的涉案房屋所有權(quán)人是時先生，包先生并非涉案房屋產(chǎn)權(quán)證書登記的權(quán)利人，其對涉案房屋不享有排除強制執(zhí)行的權(quán)益。在包先生異議審查過程中，涉案房屋權(quán)屬判斷標準為物權(quán)公示原則，而對于涉案房屋的實體權(quán)屬，應當通過其執(zhí)行異議之訴的實質(zhì)審查予以解決。故包先生請求中止對涉案房屋執(zhí)行的異議請求，無法律依據(jù)。據(jù)此法院駁回了包先生的異議請求。

妹妹以姐姐的名義買房 姐姐卻想把房子要回去

大梁和小梁是同胞姐妹。1996年春節(jié)期間，大梁跟家人聊到單位正在向員工出售集資房，但手頭窘迫無錢出資購買，其家人建議可以讓小梁購買。1996年3月，小梁以大梁的名義向其單位分兩次支付購房款6萬元，購房款票據(jù)上的名字為大梁，但票據(jù)原件由小梁保管。

1996年7月，小梁出資裝修好房屋后，全家搬入案涉房產(chǎn)居住至今，并自1997年3月14日一直繳納水電費至今。1997年9月17日，小梁向房產(chǎn)單位繳納了辦理房產(chǎn)證的費用1936元，辦理了該房產(chǎn)最初的所有權(quán)證。

2003年3月18日，小梁又繳納了換發(fā)新的房產(chǎn)證費用85元，房屋所有權(quán)人登記為大梁，但證件一直在小梁手中，而房產(chǎn)單位也未通知大梁繳納房屋辦證費用。2014年大梁向職能部門申請證件遺失，文昌市住房和城鄉(xiāng)建設局于2014年9月19日向大梁換發(fā)新證。2016年，大梁向法院提起訴訟，要求小梁將房子退還。

一審法院認為，雖然案涉房屋的房產(chǎn)證登記在大梁的名下， 但案涉房屋實際系由小梁出資購買、辦證、裝修、并由其自1996年居住使用至今，小梁應是案涉房屋的真正權(quán)利人。 此外，雖然案涉房產(chǎn)登記在大梁的名下，但案涉房產(chǎn)證中記載的內(nèi)容與真實權(quán)利狀態(tài)不符。對于大梁稱只是將房屋交給小梁使用，但購房票據(jù)、辦證票據(jù)及房產(chǎn)證均由小梁保管、且房屋由小梁出資裝修，不合常理。

據(jù)此，根據(jù)小梁的反訴訴求，一審法院要求大梁將涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記在小梁名下。宣判后，大梁不服提出上訴。二審法院駁回上訴，維持原判。

律師：借名買房存在很多法律風險

據(jù)北京京師（?？冢┞蓭熓聞账跛棘撀蓭熃榻B，“借名買房”案件中，借名人與被借名人（登記的權(quán)利人）間系屬合同關(guān)系。

首先需注意該等合同約定是否存在《合同法》五十二條規(guī)定的合同無效情形，如規(guī)避政府限購政策、不具有當?shù)刭彿抠Y格借名買房請求辦理過戶手續(xù)、 違反法律規(guī)定進行經(jīng)濟適用房買賣等原則上應認定該等借名買房合同無效 ；而房地產(chǎn)調(diào)控中當事人為規(guī)避銀行信貸政策而簽訂的借名買房合同，原則上認定有效。

其次需注意，借名買房情形下雙方之間關(guān)于房屋所有權(quán)屬于借名人的約定僅有債權(quán)效力，不具有物權(quán)效力，該等約定下房屋所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移由借名人享有，僅在借名人與出名人之間產(chǎn)生了以完成物權(quán)變動為主要內(nèi)容的債權(quán)債務關(guān)系，借名人在特定條件成就時，對出名人享有要求協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的權(quán)利。故“借名買房”案件發(fā)生爭議時，借名人訴請法院將該等房屋確權(quán)其名下的 法院不予支持， 而真正購買人能提供證據(jù)能夠形成完整的證據(jù)鏈條證明其系真實購房人的，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（被借名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，法院一般予以支持。

最后需注意被借名人惡意處分房屋，根據(jù)物權(quán)登記公示原則，被借名人可以不經(jīng)過借名人而直接處分該等房屋，如果第三人善意購買房屋并支付對價從而導致房屋所有權(quán)的變動，或被借名人在房屋上設立了抵押等他物權(quán)，或因被借名人的債務問題導致房屋被查封等情況，借名人無法對抗上述相對人主張的權(quán)利。屆時借名人即使能夠證明借名購房合同真實有效，仍然會造成借名人無法辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，甚至永遠無法追回房屋。

綜上，借名買房存在很多法律風險，不建議購房人采取該等方式購房。 但如果簽署相應借名買房合同，對于借名人而言，第一需注意了解準備購買房屋的性質(zhì)，明晰借名購買是否違反政策性規(guī)定，確保合同有效；第二簽署書面協(xié)議，保留好借名買房協(xié)商、洽談證據(jù)；第三保存實際支付購房款的支付記錄、款項收據(jù)；最后妥善保管房屋所有權(quán)證原件并實際占有、使用房屋。對于被借名人而言則需關(guān)注購房資質(zhì)受到的影響。

來源：南海網(wǎng)