大家都知道，在上海買房除了需要錢以外，還需要具備“房票”才能具有購房資格。

正因如此，一些原本不具有購房資格的購房人，動起了繞開上海限購政策的腦筋。這其中，“借名買房”就是常用的一條可行路徑。

所謂”借名買房”，就是借名人A在出資購買房屋后，將房屋登記在具有購房資格的B名下，雙方再通過簽訂合同的形式，明確“A在符合購房資格后，B負有配合辦理過戶登記的義務”。

乍看起來，“借名買房”的確可以繞開上海限購政策，也不違反法律法規(guī)規(guī)定。

但是，這里面的法律風險卻不可小覷，今天小芝就和大家分享一個上海某法院因“借名買房”而發(fā)生的糾紛的判例。

2021年，張女士與李先生是戀人關系。張女士由于沒有購房資格，因此就借用李先生的名義，出資在上海閔行區(qū)購買了一套新房。

《商品房預售合同》中“買房人”處，是由張女士借用李先生的名義簽署并按手印，當時約定在2022年交房后，房屋登記在李先生名下。

同時，為了規(guī)避風險，張女士也和李先生簽訂了《房屋代持協(xié)議》，確認該房屋所有權屬于張女士。隨后，李先生為該房屋辦理了預告登記。

然而，誰也沒想到，到了2022年初，李先生生意失敗。法院認定，李先生需就公司債務承擔連帶責任。因李先生未履行該生效判決，經債權人申請強制執(zhí)行，法院將預售登記在李先生名下的該套房屋進行了司法查封。

張女士得知后，擔心自己的房屋遭到司法拍賣，于是以自己是房屋實際持有人為由，向法院提出了執(zhí)行異議。

那么，法院會同意張女士的執(zhí)行異議，解除對房屋的查封拍賣嗎？

法院認為，該房屋并沒有進行不動產登記，張女士與李先生之間的《房屋代持協(xié)議》屬于債權關系，該債權所享有的權利，僅僅是要求李先生履行代持人義務的請求權，并不能對抗其他債權人的債權請求權。因此，法院駁回了張女士的執(zhí)行異議。該房屋最終被法院裁定進入司法拍賣程序。

芝士獨角獸評述：通過上述案例，我們可以發(fā)現(xiàn)，“借名買房”合同在司法實踐中被認為屬于債權，而債權并不具有排他性，不能對抗善意第三人。

因此，一旦發(fā)生法律糾紛，借名人要求法院基于“借名買房”合同而確認房屋歸其所有，法院一般不會支持。此時，借名人就有失去房屋的法律風險。

那么，借名人該如何保護自身權益呢？借名人可以依據“借名買房”合同，及時要求法院判令被借名人履行借名買房合同，配合辦理房屋過戶登記手續(xù)。此時，如果房屋符合登記條件的，法院一般會予以支持。