風(fēng)險(xiǎn)一：因構(gòu)成無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)而被撤銷

根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十一條第一項(xiàng)，人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)前一年內(nèi)，債務(wù)人財(cái)產(chǎn)被無償轉(zhuǎn)讓的，破產(chǎn)管理人有權(quán)請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

若在《三方債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》簽訂后一年內(nèi)，法院受理了關(guān)于施工單位破產(chǎn)的申請(qǐng)，在無充足證據(jù)證明第三方對(duì)施工單位享有真實(shí)債權(quán)的情況下，《三方債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》可能被認(rèn)定為《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十一條第一項(xiàng)所規(guī)定的無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的情形，進(jìn)而導(dǎo)致《三方債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》被撤銷。

風(fēng)險(xiǎn)三：因構(gòu)成對(duì)未到期債務(wù)提前清償而被撤銷

根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十一條第四項(xiàng)，人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)前一年內(nèi)，對(duì)未到期的債務(wù)提前清償?shù)模飘a(chǎn)管理人有權(quán)請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第二條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法>若干問題的規(guī)定(二)》（法釋〔2020〕18號(hào)）第十二條，破產(chǎn)申請(qǐng)受理前一年內(nèi)債務(wù)人提前清償?shù)奈吹狡趥鶆?wù)，在破產(chǎn)申請(qǐng)受理前已經(jīng)到期的，管理人撤銷該提前清償行為的請(qǐng)求將不獲法院支持；但是，該清償行為發(fā)生在破產(chǎn)申請(qǐng)受理前六個(gè)月內(nèi)，且債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)且資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)或者明顯缺乏清償能力的除外。

若在《三方債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》簽訂后一年內(nèi)，法院受理了關(guān)于施工單位破產(chǎn)的申請(qǐng)，在第三方對(duì)施工單位享有的債權(quán)在法院受理關(guān)于施工單位破產(chǎn)的申請(qǐng)時(shí)仍未到期的情況下，《三方債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》可能被認(rèn)定為《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十一條第四項(xiàng)所規(guī)定的破產(chǎn)申請(qǐng)人對(duì)未到期的債務(wù)提前清償?shù)那樾?，?dǎo)致《三方債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》被撤銷。

即便提前清償?shù)膫鶆?wù)在法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)前已到期，但提前清償行為發(fā)生在法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)前六個(gè)月內(nèi)，且債務(wù)人有《企業(yè)破產(chǎn)法》第二條第一款規(guī)定的不能清償?shù)狡趥鶆?wù)、并且資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)或明顯缺乏清償能力的情況，《三方債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》也將可能被撤銷。

情形一：《工抵房協(xié)議》并未消滅建設(shè)單位對(duì)施工單位的相應(yīng)工程款債務(wù)

依據(jù)最高人民法院在公報(bào)案例《通州建總集團(tuán)有限公司與內(nèi)蒙古興華房地產(chǎn)有限責(zé)任公司建設(shè)工程施工合同糾紛案》[1]中的意見，若雙方并未對(duì)工程款債權(quán)是否因《工抵房協(xié)議》的成立、生效而歸于消滅進(jìn)行明確約定時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該部分工程款債務(wù)并未消滅，且與房屋交付之債在該部分工程款債務(wù)履行完畢之前并存。

最高人民法院在該案中認(rèn)為：“當(dāng)事人于債務(wù)清償期屆滿后達(dá)成的以物抵債協(xié)議，可能構(gòu)成債的更改，即成立新債務(wù)，同時(shí)消滅舊債務(wù)；亦可能屬于新債清償，即成立新債務(wù)，與舊債務(wù)并存。基于保護(hù)債權(quán)的理念，債的更改一般需有當(dāng)事人明確消滅舊債的合意，否則，當(dāng)事人于債務(wù)清償期屆滿后達(dá)成的以物抵債協(xié)議，性質(zhì)一般應(yīng)為新債清償。換言之，債務(wù)清償期屆滿后，債權(quán)人與債務(wù)人所簽訂的以物抵債協(xié)議，如未約定消滅原有的金錢給付債務(wù)，應(yīng)認(rèn)定系雙方當(dāng)事人另行增加一種清償債務(wù)的履行方式，而非原金錢給付債務(wù)的消滅?！?/span>

故若當(dāng)事人在《工抵房協(xié)議》中未明確約定消滅建設(shè)單位對(duì)施工單位的相應(yīng)工程款債務(wù)，或約定該部分工程款債務(wù)必須在房屋實(shí)際交付后才歸于消滅，則簽訂《工抵房協(xié)議》之后，該部分工程款債務(wù)并未消滅，房屋交付系雙方另行增加的一種清償工程款債務(wù)的履行方式。

此時(shí)若《三方債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》被依法撤銷，無論建設(shè)單位是否已向第三方交付房屋，施工單位均有權(quán)基于《施工合同》請(qǐng)求建設(shè)單位繼續(xù)支付相應(yīng)工程款；并且，在建設(shè)單位尚未向第三方交付房屋時(shí)，施工單位還可基于《工抵房協(xié)議》，選擇要求建設(shè)單位依約交付房屋。

情形二：《工抵房協(xié)議》明確消滅建設(shè)單位對(duì)施工單位的相應(yīng)工程款債務(wù)

若《工抵房協(xié)議》中明確約定雙方之間存在的該部分工程款債務(wù)因《工抵房協(xié)議》的成立、生效而歸于消滅，則簽訂《工抵房協(xié)議》之后，該部分工程款債務(wù)消滅，建設(shè)單位與施工單位之間成立新的房屋交付之債。

(1)   若建設(shè)單位尚未向第三方交付房屋

若《三方債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》被依法撤銷，且建設(shè)單位此時(shí)尚未向第三方交付房屋，施工單位基于《工抵房協(xié)議》，有權(quán)要求建設(shè)單位依約交付房屋。

(2)   若建設(shè)單位已向第三方交付房屋

若《三方債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》被依法撤銷，且建設(shè)單位此時(shí)已向第三方交付房屋，則《工抵房協(xié)議》因此不具有繼續(xù)履行的可能，施工單位將有權(quán)依據(jù)《工抵房協(xié)議》請(qǐng)求建設(shè)單位承擔(dān)違約責(zé)任。

(1)   為履行抵房相關(guān)協(xié)議簽訂的《商品房買賣合同》可能被認(rèn)定為無效

根據(jù)《民法典》第146條規(guī)定，行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效；以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。

“工抵房”過程中建設(shè)單位與第三方所簽訂的《商品房買賣合同》，若系為履行《工抵房協(xié)議》、《三方債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》而簽訂，第三方并無向建設(shè)單位支付房款的真實(shí)意思，則《商品房買賣合同》將可能因虛假意思表示而被法院認(rèn)定為無效。在《三方債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》被撤銷的情況下，若建設(shè)單位已向第三方交房，且無法與第三方就房屋買賣達(dá)成新的合意，則將有較大可能按照合同無效后彼此返還、賠償損失的規(guī)則處理。

我們注意到，多份法院判決均持類似觀點(diǎn)：因案涉雙方簽署《商品房買賣合同》實(shí)際是為了履行合同一方與和案外人之間的以房抵債協(xié)議所簽，而非為了購(gòu)買案涉房屋簽訂，也非案涉雙方之間因達(dá)成以房抵債協(xié)議所簽，因此案涉雙方并未形成真實(shí)的商品房買賣合同關(guān)系。[2]

(2)   若《商品房買賣合同》被認(rèn)定為有效時(shí)的處理

若法院并未因虛假表示等原因?qū)⑵湔J(rèn)定為無效或?qū)⑵涑蜂N，此時(shí)《三方債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》被撤銷產(chǎn)生的法律效果，則應(yīng)根據(jù)建設(shè)單位是否已向第三方交付房屋，分情形進(jìn)行討論。

情形一：建設(shè)單位此時(shí)尚未向第三方交付房屋

在《商品房買賣合同》合法有效的情況下，此時(shí)《三方債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》雖被撤銷，但建設(shè)單位與第三方已形成商品房買賣合同關(guān)系，建設(shè)單位可根據(jù)《商品房買賣合同》要求該第三方支付房屋價(jià)款；如第三方不按《商品房買賣合同》約定支付款項(xiàng)，則建設(shè)單位可根據(jù)《商品房買賣合同》及相關(guān)法律規(guī)定，解除合同、追究該第三方的違約責(zé)任。

但相應(yīng)地，建設(shè)單位將可能因此需要遭受相應(yīng)的資金占用損失（建設(shè)單位需于管理人通知的合理期限內(nèi)向施工單位支付相應(yīng)金額的工程款），以及解除合同、追究第三方違約責(zé)任等所可能產(chǎn)生的訴訟成本及其他相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)和損失。

情形二：建設(shè)單位此時(shí)已向第三方交付房屋

在《商品房買賣合同》合法有效的情況下，此時(shí)《三方債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》雖被撤銷，但建設(shè)單位與第三方已形成商品房買賣合同關(guān)系，建設(shè)單位可根據(jù)《商品房買賣合同》要求該第三方支付房屋價(jià)款；如第三方不按《商品房買賣合同》約定支付款項(xiàng)，則建設(shè)單位可根據(jù)《商品房買賣合同》及相關(guān)法律規(guī)定，解除合同、索回房屋、追究該第三方的違約責(zé)任。

但相應(yīng)地，建設(shè)單位將可能因此需要遭受相應(yīng)的資金占用損失（建設(shè)單位需于管理人通知的合理期限內(nèi)向施工單位支付相應(yīng)金額的工程款）、房屋折舊損失，以及解除合同、索回房屋、追究第三方違約責(zé)任等所可能產(chǎn)生的訴訟成本及其他相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)和損失。

（1）確認(rèn)第三方對(duì)施工單位享有足額、到期債權(quán)

在簽訂三方抵房/債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議之前，應(yīng)核實(shí)、確認(rèn)協(xié)議所涉第三方對(duì)施工單位享有足額、到期債權(quán)。

（2）與施工單位、第三方合理議定房屋對(duì)價(jià)

在“工抵房”協(xié)議、三方抵房/債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議等文件中，應(yīng)避免房屋價(jià)款表現(xiàn)為不合理的低價(jià)或高價(jià)，即房屋對(duì)價(jià)應(yīng)不高于交易時(shí)交易地指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)30%或未達(dá)到交易時(shí)交易地指導(dǎo)價(jià)或市場(chǎng)價(jià)的70%。

（3）在協(xié)議中明確約定消滅建設(shè)單位對(duì)施工單位的相應(yīng)工程款債務(wù)

在“工抵房”協(xié)議中明確約定，雙方之間存在的該部分工程款債務(wù)因“工抵房”協(xié)議的成立、生效而歸于消滅，以保障以房抵付工程款這一目的的實(shí)現(xiàn)。

（1）要求第三方出具購(gòu)買房屋事宜的相關(guān)書面承諾

簽訂三方抵房/債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的同時(shí)，要求第三人另行專門出具單方承諾，承諾購(gòu)買房屋、支付房款系其真實(shí)意思表示，在無法通過債權(quán)轉(zhuǎn)讓、債權(quán)債務(wù)抵銷方式及時(shí)付清購(gòu)房款的情況下，自愿以現(xiàn)金轉(zhuǎn)賬方式向建設(shè)單位支付全部房款，以盡可能減少商品房買賣合同因虛假表示被認(rèn)定為無效的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）簽訂三方抵房/債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議之日起滿六個(gè)月之后，再簽訂商品房買賣合同、交付房屋

在簽署三方抵房/債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議之日起滿六個(gè)月，并確認(rèn)法院未受理關(guān)于施工單位破產(chǎn)的申請(qǐng)之后，再與第三方簽訂商品房買賣合同和協(xié)助辦理過戶、交房等手續(xù)，以盡可能減少三方抵房/債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議因個(gè)別清償?shù)仁掠啥怀蜂N，及因此引發(fā)的商品房買賣合同、房屋交付相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（3）若條件允許，在簽訂三方抵房/債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議之日起滿一年后，再簽訂商品房買賣合同、交付房屋更佳

在條件允許的情況下，待三方抵房/債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽署之日起滿一年，并確認(rèn)法院未受理關(guān)于施工單位破產(chǎn)的申請(qǐng)之后，再與第三方簽訂商品房買賣合同和協(xié)助辦理過戶、交房等手續(xù)，可進(jìn)一步減少三方抵房/債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議因無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)、提前清償?shù)仁掠啥怀蜂N，及因此引發(fā)的商品房買賣合同、房屋交付相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。