我是雪球用戶朱酒，我現(xiàn)在是一個職業(yè)投資人，說職業(yè)投資人不是說我的投資能力很職業(yè)，而是我現(xiàn)在以投資為職業(yè)，是吃投資這碗飯的，也就是說投資要是失敗的話就沒飯吃了，所以我現(xiàn)在談地產(chǎn)股是很嚴(yán)肅的，這是我身家性命。

在吃投資這碗飯之前我就是吃地產(chǎn)飯的。我從1996年開始做房地產(chǎn)，一直做到2018年12月，差不多23年時間，一直在吃這碗飯，最近兩年不在地產(chǎn)行業(yè)做了，但也還在吃地產(chǎn)股這碗飯，而且想繼續(xù)吃下去，我覺得吃到我退休應(yīng)該沒問題。

90年代的房地產(chǎn)跟現(xiàn)在是沒有太多關(guān)聯(lián)的，我們已經(jīng)習(xí)慣了很多住宅，什么封閉小區(qū)、人車分流各種建筑技術(shù)，在深圳可能體現(xiàn)得更充分一些，因為深圳是中國商品房的發(fā)源地，各種技術(shù)都是從深圳開始向內(nèi)陸推廣，這些年我們看到了像年輪一樣，比如從羅湖的房子到南山，一直能看出這個年輪和斷層來。

在我過去經(jīng)歷的23年時間里，我沒法去數(shù)經(jīng)歷了多少宏觀調(diào)控，大的就有幾十次，每一次宏觀調(diào)控出現(xiàn)的時候，都會有人說地產(chǎn)要完了，每一次，都不例外。房地產(chǎn)是大家的房地產(chǎn)，跟剛才提到的新能源包括醫(yī)藥不一樣，我從來不去提醫(yī)藥和新能源，因為我不懂，不知道怎么去講，但是房子不一樣，我們每個人都住在房子里，每個人有自己的房子，或者租的房子，大家都住過房子，所以說我們每個人都有理由發(fā)表自己的一些觀點(diǎn)，發(fā)表自己的見解，很正常。

但是這里有多少是情緒化的東西呢？大家覺得房地產(chǎn)不好了，比如說房價要跌了，稍跌一點(diǎn)，馬上有人從銀行把錢拿去排隊買房，最近深圳出現(xiàn)了什么事情？200億，排著隊去買2000萬的房子。所以說房地產(chǎn)是大家的房地產(chǎn)，大家更應(yīng)該珍惜，情緒解決不了問題。

我自己在雪球上有一個朋友跟我發(fā)過一個私信，說他在深圳有什么資產(chǎn)，是怎么配置。我當(dāng)時就提過這么一句話，等深圳的房價超過香港的時候，你很多想法跟現(xiàn)在是不一樣的。其實(shí)深圳的房價跟香港很接近了，不要看均價，香港750萬人，深圳核心區(qū)的750萬人的房價是多少？更何況我們的房比香港大得多。

深圳的房子一定會比香港貴的，舉個例子，如果深圳的房價比喻成一支股票的股價的話，我們看到深圳的優(yōu)秀企業(yè)：華為、騰訊、招行、大疆，這就是一個個大單品，你的大單品在源源不斷幾百億、上千億賺錢的時候，你股票的價格會跌嗎？在座深圳的朋友很多，都在經(jīng)歷這件事情，或者說有人正在中國最頂級、世界最頂級的公司工作，大家懷疑什么呢？所以說房地產(chǎn)是大家的房地產(chǎn)，我建議大家要愛護(hù)，而不是說我們希望它下來，然后我們?nèi)コ?h-char unicode='3002'>。過往每一次出現(xiàn)偶然的抄底機(jī)會的時候，大家發(fā)現(xiàn)好像都沒抄到。

宏觀調(diào)控是對每一個購房者最大的利好，我坦白說，我拿著地產(chǎn)股，如果沒有宏觀調(diào)控，一股地產(chǎn)股都不會拿，就因為有了宏觀調(diào)控，地產(chǎn)才有未來。

時間緊，我怕很多的觀點(diǎn)講不完，大家也可以去雪球上看我在這方面的思路，另外我先把結(jié)論給大家找出來，如果細(xì)節(jié)不關(guān)心，就看這一個指標(biāo)：限購，只要限購依舊在，地產(chǎn)就有未來。為什么限購？因為供不應(yīng)求才會限購，我們什么時候見過這東西賣不出去，還限購，不讓你買呢？因為不夠賣，買的人太多，需求太旺盛才會限購。現(xiàn)在都在限購，全中國一線在限購，二線也在限購，很多三線城市也在限購，然后有人告訴我們，地產(chǎn)沒有未來了，這個邏輯很怪異。

當(dāng)然，今年地產(chǎn)股表現(xiàn)不好，但是大家不要忘了，一月份很多地產(chǎn)股還是歷史新高，11個月過去了，就變這么多了嗎？房價下降了嗎？賣不出去了嗎？

有個導(dǎo)火索，就是這三道紅線，8月份出臺之后，確實(shí)有些企業(yè)增收不增利，這個很正常，每一次調(diào)控都會有幾個月的反應(yīng)期，市場會觀望，甚至負(fù)面情緒上來，很正常。三道紅線的實(shí)質(zhì)是什么？我簡單說，就是讓地產(chǎn)能夠發(fā)展得更好，它不是要綁住房地產(chǎn)前進(jìn)的腳步，要綁的是害群之馬。

其實(shí)在我們過往的時候，對房地產(chǎn)的資金限制一直就沒有斷過，前幾天央行領(lǐng)導(dǎo)說了，大家可能看到了前面第一句，房地產(chǎn)是金融泡沫的灰犀牛，但是我看到后面還有大段的話，確實(shí)是灰犀牛，但是這個灰犀牛已經(jīng)關(guān)在動物園里給大家展示了，已經(jīng)是人類的好朋友了，然后我們傳播的時候都在講它是灰犀牛。我們?nèi)パ胄械木W(wǎng)站上看一下后面的話。

三道紅線加強(qiáng)了對地產(chǎn)這個行業(yè)的資金管理，以往資金泛濫的時候出現(xiàn)一個問題，就是很多企業(yè)為了得到更多的負(fù)債，加到更多杠桿，拼命做規(guī)模，甚至有些地根本就不賺錢，賠錢也要去做。因為銀行放債是按照規(guī)模往下放，從大到小，有些人說三道紅線有很多不限制的房企，其實(shí)TOP100以外的房企根本跟三道紅線沒有關(guān)系，根本就貸不到什么錢。

也就是說，我們看到過往這些年，包括今年為什么增收不增利，主要的原因是有很多企業(yè)根本不考慮利潤，他只想做規(guī)模，做足了規(guī)模就有更多的錢可以借。2018年的時候，最差的環(huán)境里，只有TOP30的房企能拿到錢，所以誰都想進(jìn)TOP30。為什么利潤率會下降？就是有很多人拿到了太多的錢，然后瘋狂做一些不賺錢的事情，把整個行業(yè)的利潤率砸下來了，尤其是2016到2017年。而且這兩年出了一件大事，大家拿地的時候的價格是按市場算的，但是隔了不到一年突然被限價了，兩萬拿的地，讓你賣兩萬三。我們現(xiàn)在說房企投資失敗，但這個事當(dāng)時誰也不知道。

三道紅線出臺以后，就能有效限制這種瘋狂競賽的發(fā)起者，能夠捆住這些擾亂市場的手，他真正要綁的是債務(wù)。那我們想，害群之馬少了，千里馬就該出來了，所以三道紅線是幾十輪宏觀調(diào)控中最精準(zhǔn)的一個，不僅僅是解決了金融泡沫的問題，也有效解決了房地產(chǎn)這個行業(yè)利潤下降的問題，它是能夠提升整個行業(yè)利潤的，如果今年增收不增利的話，我們在兩年之后可能會看到營收緩增利潤增加。因為地產(chǎn)的結(jié)利是錯配的，我們今年結(jié)算的錢，實(shí)際是加了大量今年的支出，但是地產(chǎn)的規(guī)模一直在往上走，所以支出是不平衡的，如果支出減少了，利潤是上升的。

我們在未來的幾年內(nèi)可以類比一些行業(yè)，像白酒、家電，其實(shí)這幾年白酒的營收增速已經(jīng)很慢了，但是茅臺、五糧液、瀘州老窖利潤增長得非常好，其實(shí)地產(chǎn)一定會出來自己的茅臺、格力，現(xiàn)在還沒出來，未來幾年會有的。我們看一下，股價等于業(yè)績乘以估值，如果估值始終不漲，就靠業(yè)績的增長，每年百分之十幾沒有問題，加上股息，現(xiàn)在有的做到將近10%了，至少比銀行理財產(chǎn)品高得多。真正的利潤釋放的時候，后面很多事情就都完全不一樣了。

我們在未來，簡單來說招拍掛的時代過去了。招拍掛是坐享其成，把城市資源拿到企業(yè)中，我在這里開發(fā)一個住宅把錢賺走，實(shí)際上周邊的教育各種資源都是城市原有的，這種機(jī)會以后會越來越少。

大家一直懷疑地產(chǎn)的永續(xù)性，認(rèn)為地產(chǎn)沒有未來，現(xiàn)在房子越賣越少。實(shí)際上中國房子的銷售額這幾年確實(shí)下降了，主要不是因為需求端，不是買房人少了，而是核心城市優(yōu)秀的地塊越來越少。以后你要坐享其成很難，只有自己創(chuàng)造價值。地產(chǎn)商在這個城市里投入，我可以把城市的生地變成熟地，把熟地變成城市最核心的資產(chǎn)，這種能力的企業(yè)才有前途，所以以后的地產(chǎn)商跟現(xiàn)在很不一樣，不僅僅是開發(fā)賣房，它會改變城市機(jī)理、創(chuàng)造就業(yè)甚至改變城市的格局。

過去20年，我們從無房到有房，破房到好房。未來10年，我們面臨著從小城市到大城市的過程。深圳的房價平均數(shù)據(jù)是7萬塊錢左右，還有一些4、5萬塊錢左右。二線城市，杭州、南京中高價位4、5萬塊錢的還有很多，二線城市比如成都、鄭州還有很多跟南京、杭州中低價位相平衡的，還有2、3萬的房子，形成有效序列。

小城市進(jìn)大城市，三線城市進(jìn)二線城市，二線強(qiáng)進(jìn)一線，里面源源不斷的供給，這是我們已經(jīng)面臨的大城市化的過程。在未來隨著軌道交通和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)不斷的發(fā)展，我們會看到泛城市化。泛城市化最大的典型是雄安，雄安是北京的泛城市化，深圳也會泛城市化，也就是現(xiàn)在的東莞。

有人的地方就有地產(chǎn)，我們每個人都不會放棄對好房子的向往，我們賺錢后首先想到安居樂業(yè)，安居才能樂業(yè)，沒什么可以阻擋我們對好房子的向往，也沒什么可以阻擋越來越富裕的中國人對美好生活的向往。

房地產(chǎn)絕大部分的問題都來自于我們越來越富裕的中國人對美好生活的需耍，與不平衡、不充分的發(fā)展之間的矛盾。這句話很有分量，大家都知道來歷，這就是現(xiàn)在房地產(chǎn)的主要矛盾。是不平衡、不充分的供應(yīng)，而不是需求。